「リースバック」と「買戻しの仕組み」

任意売却の大きなメリットの1つとして「リースバック」というものがあります。
※競売で落札されると、ほぼ住み続ける事は不可能です。落札者の大半は、転売目的の不動産業者がほとんどだからです。

リースバックは”競売になった家にそのまま住み続ける事ができる”という方法です。
任意売却で売却した後、買主と賃貸借契約を締結し、今後買主に家賃を払い賃借人として居住する仕組みです。
何年か住み続けた後、買主であった所有者から家を売ってもらい、所有権を取り戻すということもできます。

・売買契約後に、当事者同士で賃貸借契約を締結
元の所有者が賃借人となり、買主が賃貸人となります。

・賃貸借契約の種類
普通賃貸借契約や定期借家契約、賃借人の状況に応じて様々です。
「5年後に買戻しをしたい」「10年間だけ住まわせてほしい」「期間は決まっていないが、住み続けたい」など、賃借人の希望を反映した契約内容で、賃貸人にも承諾を取り契約をします。
・賃料の決め方
①払える賃料はいくらなのか?⇒継続して払っていける、無理のない賃料設定が大事
②買主(賃貸人)目線で見たときの収支(利回り)
この2つのバランスが取れた数字を賃料としますが、①の払っていける賃料の設定がとても重要です。リースバックの契約が決まっても、賃料が払っていけないと、元も子もありません。
・将来の買戻し
何年か住んだ後に、家を買取り所有権を取り戻せることができます。賃貸借契約を締結する前に、賃借人の希望を確認させていただき、それに基づいた内容で契約を結びます。何年住んだか(何年家賃を払ってきたか)で買戻しの額は、変わってきます。居住年数にもよりますが、相場では考えられない価格で買戻しできるケースが殆どです。
・リースバックの出来ないケース
債権者の任意売却による販売価格の承認ライン(いくら以上じゃないと、売却は認めませんのライン)が高いと、賃料も高くなってきます。買い手、売主にとってメリットが無くなっていきますので、リースバックが成立しづらくなってきます。