「道路の基礎知識が必要です」競売入札を検討されている方へ

不動産の購入を検討する上で、接道に関しての知識が最低限必要です。接道状況によって、再建築不可など、将来に向けてその不動産の価値に大きく反映してきます。道路に関する公法上の規制(※)を、ご説明します。
※公法上の規制・・・土地の利用や建物の建築については、一定の行政目的を達成するため、さまざまな法律、政令、条件などによる規制があります。これらを公法上の規制といいます。公法上の規制はかなり数も多く、内容も詳細であるため、ここですべてを網羅して説明することはできませんが、競売物件買受に際し、最低限知っておきたい主なものを取り上げて説明します。(競売において、目的物件のを含む一帯地域の主な公法上の規制は、原則評価書内に記載があります。)

<建築基準法の道路>
都市計画区域内では、敷地が建築基準法上の道路に接面していなければ、建物を建築することができません。建築基準法上の道路は次の通りです。

・42条1項道路
建築基準法の原則的な道路であり、次の種類の幅員4m以上(特定行政庁が必要と認めて、前面道路を6m以上と指定した区域においては6m以上)の道路をいいます。なお、道路の幅員は、一般に道路と側溝の幅の合計であり法面は参入しません。
①道路法の道路(42条1項1号)
Ⅰ 一般の国道(自動車専用道路を除く)
Ⅱ 都道府県道
Ⅲ 市町村道、区道
②都市計画法による道路(同項2号)
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等によって築造された道路であり、工事完了後は道路法の道路となるのが一般的です。
③既存道路(同項3号)
建築基準法の道路規定が施行される際、すでに存在していた幅員4m以上の道路です。私道を含みます。幅員4m未満の場合は42条2項道路か否かが問題となります。
④事業施行予定の道路(同項4号)
都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法等に基づく事業計画のある道路で、2年以内に事業が施行される予定のものとして、特定行政庁が指定した道路です。まだ道路形態が無い場合でも、建築基準法上の道路として取り扱われます。
⑤位置指定道路(同項5号)
位置指定道路とは、広い土地を区切って小さな敷地として利用等するときに、併行して新たにつくられた私道で、特定行政庁から位置の指定を受けたものをいいます。
私道が道路位置指定道路等により建築基準法上の道路になった場合、その私道の変更または廃止を禁止、又は制限する事ができ(建築基準法45条1項)または建築物をたてることができないとされています。(同法44条1項)。この指定を受けた私道が売却対象の場合は、上記の制限があることをご承知ください。

・42条2項道路
幅員4メートル未満の道路で、特定行政庁が指定した道路を「42条2項道路」といいます。
ただし、道路の中心線より2メートル後退(セットバック)した線が、道路との境界線とされ、その線を越えて建築することはできません。

また、道路の対岸が崖や川などの場合は、道路の対岸線から4メートル後退した線を越えて建築することはできません。

・43条3項道路
土地の状態により道路幅員4mが確保できず、やむを得ない場合に、特定行政庁が指定した道路を「42条3項道路」といいます。
道の中心線から2m未満1.35以上の範囲、または片側が川や崖などの場合は、その境界線から4m未満2.7m以上の範囲で指定されます。この場合、その範囲の条件を満たすためにセットバックが必要となります。

<接道義務>
都市計画区域内では、敷地が建築基準法の道路に原則として2メートル以上接面していなければ、建物を建築する事ができません(建築基準法43条1項)。
なお例外として、この原則を緩和している場合(同項ただし書)と自治体の条例により条件を付加している場合があります。