「競売物件に賃借人がいる場合 ①」競売入札を検討されている方へ

競売物件に賃借人がある場合は、賃借権が買受人に対抗できるかどうかで、法律関係が変わってきます。買受人は、法律上は抵当権者と同じ立場にあるので、買受人に対抗できる賃借権ということは、抵当権者に対抗が出来る賃借権のことと考えることが出来ます。
抵当権者に対抗できない賃借人は、法律上は権原のない不法占有者の立場となります。

・抵当権設定前に生じた賃借権が発生している場合
抵当権が設定される前からすでに借りていて、賃借権が設定されている場合は、買受人にも対抗ができます。賃借権は債権であるから、原則として、賃借権発生後に設定された抵当権には対抗が出来ません。しかし、不動産賃借権が対抗力を有する場合に限っては、地上権等の物権に類似する効力が認められており、対抗力のある賃借権と抵当権は、対抗要件を早く備えた方が優先します。したがって、対抗要件を備えた賃借権は、その後に設定された抵当権に優先します。不動産賃借権が対抗力を有するのは、次の場合です。

①賃借権の登記がされた場合
賃借権は登記がすることができます。もっとも民法上、賃借権は債権であることから、賃貸人に登記義務はありません。
②借地借家法上の対抗要件を備えた場合
(借地借家法は、建物の所有を目的とする、地上権及び土地の賃借権並びに建物の賃貸借について適用されます)
建物⇒引き渡しを受けている場合  土地⇒土地上の建物の登記がある場合

・抵当権の設定後に賃借権が発生した場合
 本来、抵当権の設定後に発生した賃借権は、抵当権者(買受人)に対抗できないのですが、抵当権設定後の賃借権が、一切抵当権に対抗できないとすると、賃借人が即退去せざるを得なくなり、保護の必要性が当然でてきます。そこで民法には、
①建物の引き渡し猶予制度
②賃借権の先順位抵当権に優先する同意の登記制度 の2つの場合に、抵当権者(買受人)に対抗できるとしています。

①建物の引き渡し猶予制度
抵当権者及び買受人に対抗することができない建物の賃借権に基づいて建物を占有するものに対して、一律に原則として6ヶ月の引渡の猶予を認めるものです。適用要件は次の通りです。
◆占有者が、抵当権者に対抗することが出来ない賃貸借に基づいて、抵当建物の使用または収益をする者
・土地の賃借人については、引渡の猶予制度は無い
・代金納付時に現実に建物を使用または収益をしていることが必要
◆競売手続きの開始前からの占有者、又は強制管理若しくは担保不動産収益執行の管理人が、競売手続きの開始後にした賃貸借に基づく占有者であること
・「競売手続き開始前」は、「差押前」を指す。差押前からの占有者は、賃貸借期間の定めの有無、長短や競売開始後に契約期間が満了したか否かにかかわらず、一律に本制度が適用される。
・転貸借の場合、本制度の適用の可否は、原賃借人を基準として判断し、原賃借人が本制度に適用されるものである場合には、転借人は、買受人に対して、原賃借人と同様の主張をする事ができると考えられる。
・競売手続きによる差押には先行するが、滞納処分による差押に遅れて占有を開始した場合の占有者にも、本制度の適用があると考えられる。なお、滞納処分とは、税金を納付しない場合に滞納者の不動産を差し押さえて強制的に換価し、その売却代金から税金の徴収をする手続きである。

なお、本制度は、占有者に対して賃借権その他の占有権原を付与するものではありません。したがって、引渡制度を受ける占有者は、買受人に対して建物の修繕を求めたり、債務不履行責任を追及したりすることはできません。
また、引き渡し猶予期間中の占有者は、買受人に対して、建物を使用したことの対価を支払う義務を負います。これは賃料ではなく、不当利得の返還となります。その金額については、「建物引き渡し猶予の催告に掛かる、建物の適正な使用の対価の額は、占有者の従前からの使用収益の継続を前提とした継続賃料の額を考慮して算定するのが、相当である」という判例がでています。
使用の対価について、買受人が占有者に対し、相当の期間を定めて、その1ヵ月分以上の支払いを催告したにも関わらず、その期間内に支払わない時は、期間経過後は、引渡猶予を受ける事はできなくなります。