「残置物が残っていた場合について」競売入札を検討されている方へ

落札した物件に残置物(家具・生活用品・什器・付帯設備等の動産)があった場合の対処は、どうするべきかを解説します。

・勝手に処分はできない
残置物の所有権は、その所有者である債務者、占有者にあります。競売対象はあくまで不動産ですので、買受人は残置物に対する所有権は取得しません。よって、勝手に処分する事は許されません。勝手に処分する事は、民事的には不法行為にあたり、損害賠償を請求される可能性もあります。また、刑事的には、器物損壊罪あるいは窃盗罪に問われる可能性があります。
そこで、残置物を処分する為には、占有者との交渉によるか、法的手段により強制的に処分する方法によることになります。
なお、残置物の処分には、残置物撤去のための費用、運送業者等の手配、執行当日の人手等の費用、保管のための一時倉庫の費用等がかかります。

・交渉による方法
 占有者、債務者に連絡が取れる場合は、処分の承諾に関する書面を交わします。
書面には、引き取り期限、期限までに引き取らない場合は、買受人側で処分する旨を記載する。なお、処分の費用は、法的には占有者、債務者に請求できるが、実務的には処分を円滑に進める為に、処分費用を免除したり、所有権放棄の承諾料を支払ったりする場合もあります。そういった合意があった場合は、後日のトラブルを回避するために、必ず書面に合意内容を記載しておく必要があります。
なお、相手が処分を承諾しない場合は、法的手段により強制的に処分するしかありません。

・法的手段による方法
 法的強制手段は、簡単に説明すると、引渡命令とそれに基づく強制執行という流れで実現します。
引渡命令の申し立て⇒発令⇒「不動産の引渡又は明渡の強制執行」の申し立て⇒強制執行⇒保管⇒動産の公売・処分という流れになります。これらの手続きの費用は、すべて買受人の負担となります。

①「不動産の引渡又は明渡」の執行方法
執行官が債務者の不動産等に対する占有を解いて、債権者にその占有を取得させる方法により行います。
「引渡し」とは、単に占有を移転する事を言い、「明渡し」とは、居住する人を立ち退かせる、又は置かれている物品を取り払って占有を移転する事をいいます。
執行官は、不動産等の引渡しまたは明渡しの強制執行の申し立てがあった場合において、債務者が当該不動産等を占有しているときは、引渡期限を定めて、明渡の催告をすることができる。
そして執行官は、当該強制執行においては、その目的物でない動産を取り除いて、債務者、その代理人または同居の親族、若しくは使用人その他の従業者で、相当のわきまえのあるものに引き渡さなければならないとされています。
この執行は、債務者の占有を解くことによって行われるから、債務者以外の者が占有しているときは、原則として執行する事ができない。債務者の家族、その他の居住者で債務者に付随して居住している者に対しては、債務者に対する債務名義に基づいて執行できます。

②目的外動産の処理
不動産等の引渡し・明け渡しの強制執行の対象は不動産であるから、その中にある残置物等の動産は、執行の目的物ではありません。これを「目的外動産」といいます。その動産を引き渡すことができなければ、執行官は目的外動産を売却する事ができます。
執行官は、不動産等の引渡しまたは明渡しの強制執行を行った日において、強制執行の目的物でない動産を即日、又は断行日から1週間未満の日を当該動産の売却の実施日として決める事ができます。または保管し、のちに売却することもできます。

③強制執行(断行)の実務
断行は、裁判所の執行官が、国の代理人として執行します。占有者に対し、いつまでに退去しなさいという公示書を室内に貼ります。
当日、入居者(占有者)が不在だとしても、執行官は鍵屋に鍵を開けさせて、室内に立ち入ることができます。
催告から約1か月後に断行となり、執行官立会いのもと、鍵屋が鍵を開錠・交換する断行日には、鍵屋の他にも運送業者を同行させます。
全ての収納類の引き出しや納戸などを執行官と一緒に開けて、売却対象となる財産となるべきものがないかを確認する。時計や宝石類、預金通帳や印鑑等は、すべて執行官が別途保管します。執行官の指示に従い、動産目録の作成、保管物・廃棄物の仕訳・梱包・搬出をおこないます。
搬出作業後、目的外動産を倉庫又は現地にて保管する事になります。その後、保管場所にて、目的外動産を競売手続きにより売却することになります。