相続した不動産を任意売却するメリット｜注意点や実例も紹介

「亡くなった親や親戚から不動産を相続したが、使っていないから売却したい」
「相続した不動産の固定資産税・都市計画税などを支払えない」

昨今このような悩みをお持ちの方が増えており、なかには一般売却できなくて任意売却しようかどうか迷っている方もいるようです。そこで今回は、相続した不動産を任意売却するメリットをご紹介します。

この記事では、相続した不動産を任意売却する時の注意点や、弊社の実例も紹介しています。住宅ローン・借金・税金の返済に困っていて、相続した不動産の任意売却を検討されている方、リースバック・買い戻しで住み続けたい方は、ぜひご覧ください。

相続した不動産の任意売却とは

相続した不動産の任意売却とは、相続した不動産の住宅ローンや借金、住民税、固定資産税などを支払えず滞納してしまった時に、債権者（お金を貸してくれた金融機関・保証会社・個人）の同意のもと行う不動産の売却方法をいいます。

一般売却とは異なり、住宅ローンなどの借金や滞納税の総額が売却代金より多いケースでも行える方法です。通常、不動産は、住宅ローンなどの借金を滞納した場合は競売になり、税金を滞納した場合は公売になりますが、この任意売却を行えば、競売・公売が実行されるのを未然に防げます。

相続した不動産を任意売却するメリット

では、相続した不動産を任意売却すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。メリットは大きく4つあります。

競売・公売よりも高く売れる

競売・公売では、相場の50～70％ほどの売却代金となりますが、任意売却では相場の80～100％ほどの売却代金となることが一般的です。

たとえば、市場価格（相場価格）が3,000万円の物件の場合、競売・公売では1,500～2,100万円ほどの売却代金となり、任意売却では2,400～3,000万円ほどの売却代金となります。このように任意売却は、競売・公売よりも高い金額で売却できます。

残債を分割で返済できる

競売・公売では、住宅ローンなどの借金から売却代金が差し引かれた後、債権者から残債の一括返済を迫られることがほとんどです。一方、任意売却では残債を分割で返済できます。

たとえば、先ほどの例で、住宅ローンなどの借金と滞納税を合わせた額が4,000万円である場合、競売・公売では4,000万円－1,500～2,100万円で1,900～2,500万円ほどの残債を一括で返済しなければなりません。しかし任意売却では、4,000万円－2,400～3,000万円で1,000～1,600万円ほどの残債を分割で返済できるというわけです。

近隣住民に知られない

競売・公売では、相続した不動産が競売・公売になったことを、新聞や裁判所の掲示、BIT（不動産競売物件情報サイト）で公告されます。そのため、住宅ローンなどの借金や税金を滞納したことを近隣住民に気づかれてしまう恐れがあります。

任意売却では、不動産業者に依頼した場合、債権者との交渉や買い手探しを水面下で行うため、近隣住民に知られることはありません。

リースバックで住み続けられる（引っ越しも可能）

相続した不動産の任意売却を検討されている方の中には、「任意売却した後も住み続けたい」という方もいらっしゃることでしょう。そういった方は、任意売却とリースバックを併用することで住み続けられます。

なおミライエで任意売却される場合、リースバック後の家賃を「この金額なら支払える」という各自希望する額に調整することが可能です。また、任意売却後、引っ越しを希望される方は、引っ越すこともできます。しかも、その際にかかる引っ越し費用は、買主が負担してくれる可能性があります。

相続した不動産を任意売却する時の注意点

相続した不動産を任意売却する時、以下の通り注意点もあります。

任意売却する前に相続登記を行う

相続した不動産を任意売却する場合、相続登記を済ませておく必要があります。以下の2点に気を付けましょう。

相続によって親の住宅ローン・借金・税金まで引き継いでしまう

相続登記とは、相続する土地や建物の名義を相続人に変更することをいいます。亡くなった親や親戚から相続するのは、不動産や動産といった資産価値のあるものだけではありません。故人が生前残した住宅ローン・借金・税金まで継ぐことになる点に注意しましょう。

ただし、亡くなった住宅ローンの契約者が団体信用生命保険に加入していれば、残りの住宅ローンは弁済され、相続人は支払う必要がなくなります。

相続登記が義務化（2024年4月1日～）

2024年4月1日から相続登記が義務化されるため、それ以降は相続したことを知った時点から3年以内に相続登記をしないとペナルティー（10万円以下の過料）を科せられます。

手続きは、不動産の所在地を管轄する法務局へ行き、自分で済ませることもできますが、司法書士に任せるケースが一般的です。

任意売却には相続人全員の同意が必要

共同相続人とは、1つの遺産を複数人で共有している相続人をいいます。もし相続した不動産に共同相続人がいて、任意売却する場合、共同相続人全員の同意が必要です。そのため、共同相続人のうち1人でも反対した場合、任意売却したくてもできません。

競売・公売開札日までに買主を見つける必要がある

任意売却する場合、競売・公売開札日前までに買主を見つける必要があります。この日までに買い主を見つけられないと、競売・公売の取り下げが認められず、任意売却できなくなってしまいます。

任意売却を依頼するなら実績の豊富な不動産業者に

競売・公売を回避するのに任意売却する際、「業者選び」が大事なことの1つといえるでしょう。任意売却の実績が豊富な不動産業者は、債権者である金融機関等との交渉ノウハウを持っています。

また、任意売却と併用したリースバックや買い戻しの手厚いサポートも提供しています。ホームページ上で依頼実績を公開していることも多いので、参考にされると良いでしょう。

【実例紹介】相続した不動産の任意売却に成功した弊社事例

では、相続した不動産の任意売却は実際にどういった流れで行われるのでしょうか。以下では、相続した不動産を任意売却された方が、相談前どのような状況で、相談後どうなったのかを紹介します。

事例1．夫が突然亡くなり自宅を任意売却（東京都多摩市）

ご相談者様はパート勤めで、夫と2人暮らしでした。しかしある日、夫が突然倒れ、そのまま息を引き取りました。自宅を相続しましたが、1人では住宅ローンを返済できずに滞納。相続した不動産の売却について調べていた時に任意売却を知り、ミライエにご相談いただきました。

結果、弊社会員の個人投資家に亡き夫から相続した不動産を買い取ってもらえることになり、約1か月で任意売却に成功。独り暮らしする引っ越し先はミライエが窓口となり、決めました（なお、引っ越し費用は売却代金から捻出）。

事例2. 老朽化して崩れ落ちそうな物件を任意売却（千葉県八街市）

九州在住のご相談者様は、叔父が生前暮らしていた千葉の物件を相続。仕事で忙しく、遠方の物件ということもあり、物件の調査も含めて任意売却をご依頼いただきました。

現地へ出向くと、いつ倒壊してもおかしくないくらい建物が老朽化している状態でした。このままにしておいては、事故につながるということで、すぐに売却活動スタート。

すると、ちょうど近所の方が土地を探していて、買い取ってくれることに。その際、一般売却における仲介手数料などの現金をご用意いただくことはなく、無事に任意売却を終えられました。

事例3. 夫が所有していた物件を任意売却＆リースバック（茨城県龍ケ崎市）

夫を亡くし、現在は独りで暮らしているご相談者様は、夫が所有していた物件を相続することになりました。しかし、遺言書の内容が不明確という理由で相続登記手続きできないことが判明。ご相談された弁護士からミライエを紹介いただきました。

ご相談者様が相続した不動産には共同相続人がおり、しかも相場よりも債務が多いため、このようなケースでは相続放棄をすることが一般的です。しかし、「夫との思い出の家に住み続けたい」というご希望通り、ご相談者様のみを相続人として、任意売却＆リースバックによって住み続けることができました。

まとめ

相続した不動産の任意売却とは、相続した不動産の住宅ローンや借金、固定資産税・都市計画税などを支払えず滞納してしまった時に、債権者の合意を得て行う不動産の売却方法をいいます。

株式会社ミライエでは、任意売却はもちろん、任意売却後に引っ越しをせずに「住み続けたい」という方々のリースバック・買い戻しまで幅広く対応しています。

相続した不動産の任意売却を検討されている方は、任意売却実績3,000件を超えるミライエにお任せください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を受け付け中です。住宅ローン・借金・税金の返済にお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。