任意売却とは? 弁護士に相談するタイミングや競売を避ける方法を解説

住宅ローン・管理費・税金滞納
そのまま放置してしまうと・・・

大切な不動産が
「競売」になってしまいます

弁護士に相談するタイミングや競売を避けり方法を解説

任意売却とは

任意売却は、「自分の意思で不動産を売却する住宅ローンの解決方法」です。

住宅ローンが払えない事情に至った際(病気、収入減、離婚、相続など)、競売による強制的な売却ではなく、ご自身の意思で不動産を売却して、その売却代金をローン返済に充てます。

任意売却は、住宅ローンの債務を残しながら不動産を売却する救済処置です。

住宅ローンを滞納し続けると…

“住宅ローンが払えない(滞納が続く)とどうなるのか?”

1

住宅ローンの一括返済を求められる。銀行の引き落とし口座が凍結される

住宅ローンの一括返済を求められる。銀行の引き落とし口座が凍結される

2

裁判所から「競売」を開始する通知が届く。競売の手続きがはじまる。​

裁判所から「競売」を開始する通知が届く。競売の手続きがはじまる。​

3

裁判所による自宅の立ち入り調査をされる。自宅の室内や周辺の写真撮影などする

裁判所による自宅の立ち入り調査をされる。自宅の室内や周辺の写真撮影などする

4

自宅から出ていくことを求められる。強制的に明け渡し。自宅に住み続けることは不可能

自宅から出ていくことを求められる。強制的に明け渡し。自宅に住み続けることは不可能

5

競売落札後、自宅所有の権利が落札した人(他者)に移る

競売落札後、自宅所有の権利が落札した人(他者)に移る

6

インターネットや新聞に自宅・個人情報が開示される。

インターネットや新聞に自宅・個人情報が開示される。

競売のデメリット

  1. 安い価格で落札 残るはずのお金が残らない⇒債務が大きく残る
  2. インターネット、新聞で自宅・個人情報が公開される
  3. 強制的に退去させられる
  4. 引っ越し費用は自己負担
  5. 荷物の撤去費を請求されることも
  6. 遅延損害金など債務が増えてしまう
  7. 精神的ダメージが大きく残る

任意売却のメリット

  1. 市場価格で売却⇒債務を少なくできる
  2. 自己負担0円⇒競売の場合は自己負担
  3. リースバックして自宅に住み続けられる
  4. 引っ越し費用を貰える⇒競売の場合はない
  5. 周囲に知られずに売却できる⇒競売は公開される
  6. 早期に解決できる⇒競売は6ヶ月~1年間、精神的ストレスが続く 
  7. 債権者との交渉のうえ、無理のない返済計画を立てられる⇒競売は競売後に一括返済を求められる
  8. ゆとりのあるライフプランを立てられる⇒競売の場合は、新生活のプランを立てづらく今後も不安

競売になってしまうと…

住宅ローンの滞納が3~6ヶ月続くと、債権者は、物件を差押えて競売手続きに入ります。競売で換金して住宅ローンの債権を回収するのです。

競売になったあと

競売が申し立てられてからは、そのまま競売で落札されて強制退去になるか、任意売却をするかの2択となります。任意売却の方が競売よりもメリットが多く、任意売却を希望される方が大半です。

任意売却を希望する場合は、不動産会社になるべく早く任意売却の相談をすることが鍵となります。

競売にはタイムリミットがあります。競売が開始してから4~6ヶ月後に落札されるため、任意売却を行うための債権者との交渉や自宅を販売できる期間が4~6ヶ月となります。

競売が開始されてから、まもなくの相談であれば、猶予期間はあります。しかし、数か月経過してからだと、時間がないことを理由に、債権者から任意売却を断られるケースが多く見られます。

通常の任意売却期間は4~6ヶ月間ですが、住宅ローンを滞納する前から相談することで任意売却期間が10~12ヶ月間ほど確保でき、余裕をもって進められるため、成功につながるのです。

住宅ローンを払えない。まずどうすれば?

「住宅ローンの支払いができないかもしれない」と考え、すぐに弁護士に相談する方もいますが、これは良い選択とは言えません。

弁護士ができることは、債務整理と破産。言うなれば住宅ローンを貸している金融機関と敵対することに。

まずは、ローンの貸し手に相談しましょう。住宅ローンを滞納してしまいそうになったら、弁護士への相談や任意売却よりも先に検討することがあります。

それは、返済条件を緩和する交渉です。住宅ローンの貸し手に月々の住宅ローン支払い額の見直しを申し出てみましょう。この返済条件の見直しをリスケジュール(略してリスケ)といいます。

<リスケの例>

  • 元本据え置きの利払いのみ
  • 融資期間の延長をしてくれる場合も
  • 融資期間延長で住宅ローンの月額支払いが2/3になった方も

リスケのポイントはローン滞納前に相談することです。滞納した後の場合と、一度も滞納していない方は、金融機関の印象が違います。

滞納したことがない方は、貸し手との約束を一度も破っていないので、交渉がスムーズに進みやすいのです。もちろん、滞納していたら100%交渉ができないということはありません。まずは、貸し手に相談しましょう。

しかし、「リスケで一時をしのいだが、なかなか余裕ができず、住宅ローンを最後まで返せそうにない」という方もいらっしゃるでしょう。このような場合はどうしたら良いのでしょうか?

任意売却専門の不動産会社に相談

リスケをしても住宅ローン返済が難しい場合は、任意売却専門の不動産会社に相談しましょう。

任意売却と通常の不動産売買とでは、進め方が大きく異なります。任意売却を取り扱っていない不動産会社は、進め方が分からない、あるいは誤った進め方によって、任意売却に失敗してしまう可能性が高いと言えます。任意売却のプロに相談することをおすすめします。

弁護士へ相談する

任意売却のみが目的であれば、弁護士の介入は必要ありません。債権者交渉の代理人を依頼すると、少なくとも30万円以上の弁護士費用がかかりますが、これは本来不要な出費です。

弁護士が必要となる場合

どんな場合も弁護士が不要というわけではありません。以下の場合は弁護士が必要です。

  • 債務整理や破産の依頼
  • 離婚などで、相手への連絡が直接できないケース

しかし、任意売却が目的であれば、任意売却専門の不動産会社に依頼すれば、提携弁護士を紹介してもらえます。

弁護士に相談するタイミング

任意売却に関連して弁護士が関わる場合もあります。このようなケースでは、まずは任意売却専門の不動産会社に相談し、提携弁護士を紹介してもらうと良いでしょう。不動産会社と弁護士が連携しながら、任意売却を成功に導いていきます。

先に弁護士に相談する方法もありますが、これはおすすめできません。弁護士の仕事は、債務整理と破産です。債務整理は、一定の資産がある方が対象となります。競売になる方は十分な資産がないことが多く、弁護士への依頼としては破産がほとんどです。

最初に弁護士へ依頼すると、弁護士は破産手続きを進めます。破産手続きがある程度進むと、裁判所の指定した破産管財人(弁護士が選任されます)によって、債務額の調査や資産の管理・処分等が行われます。こうなると、依頼者である物件所有者の権利は何もありません。

破産管財人が任意売却をする気がなければ、任意売却できません。自宅に住み続けられるリースバックもほぼ不可能に。

弁護士でも任意売却の手続きは進められますが、業務が増えても報酬は変わらないため、多くの弁護士は任意売却に消極的です。

任意売却専門の不動産会社から催促をストップ

本当は、任意売却をして自宅に住み続けたかったのに、最初に弁護士へ依頼したことで、後から希望しても任意売却できないケースがよくあります。

住宅ローンを滞納すると、たくさんの請求書が自宅に届いたり、督促の電話が携帯や勤務先に頻繁にかかってきたりするので、「精神的なストレスから早く解放されたい」と最初に弁護士に依頼される方が少なくありません。

お気持ちはよく理解できますが、最初に弁護士に相談すると、任意売却はできなくなってしまいます。家族が住み続けることや、引っ越し費用を受け取ることも不可能になります。

最初に任意売却専門の不動産会社に相談しても、請求書のストップ、督促電話のストップはできます。

任意売却専門の不動産会社に相談→提携の弁護士を紹介→弁護士より債権者に請求書の郵送・督促電話のストップを要求

嫌な請求電話などは、これですべて止まります。精神的なストレスから解放されて、落ち着いた気持ちで、ゆっくりと任意売却を進めていくことができるのです。

まとめ

任意売却を希望する場合はもちろん、債務整理や破産について相談したい場合は、最初に弁護士へ相談せず、まずは任意売却専門の不動産会社に相談しましょう。任意売却、債務整理、破産を熟知した弁護士を紹介してもらい、債務整理や破産のご相談をいただけます。

お知らせ

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解決事例

  • コロナでお店が閉店に。リースバックで住み続けることに成功

  • 元請け会社の不渡りで資金難に、リースバックで事業継続

  • 収入減で競売に。雨漏りなど不具合を直してもらいリースバック

  • 調整区域内の物件であきらめていた…買戻しも可能に

  • 離婚調停の中で任意売却に成功

  • 任意売却はできなかった。しかし競売落札でリースバックができた

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