任意売却とは？　弁護士に相談するタイミングや競売を避ける方法を解説

住宅ローンの滞納が3～6ヶ月続くと、債権者は、物件を差押えて競売手続きに入ります。
競売で換金して住宅ローンの債権を回収するのです。

この2択となります。
多くの方にとって競売よりも任意売却がメリットが多いです。
任意売却を希望しても、叶わなかったケースとして多いのが、相談したタイミングが遅かったことが上げられます。

なぜか？

「競売にはタイムリミットがあるから」

競売が開始してから、落札される期間は4～6ヶ月後
任意売却をおこなう上で債権者との交渉や自宅を販売できる期間が4～6ヶ月となります。

競売開始されてから、まもなくの相談であれば、猶予期間はあります。
数か月経過してからだと、時間が少ないことを理由に、債権者から任意売却を断られてしまうことが多いのです。

任意売却を希望する場合は、なるべく早く任意売却の相談をすることが鍵となります。

通常の任意売却期間は4～6ヶ月間ですが、住宅ローンを滞納する前から相談することで任意売却期間が10～12ヶ月間ほど確保でき、余裕をもって進められるため、成功につながるのです。

住宅ローンの支払いができないかもしれない！？
この段階で、弁護士に相談するかたもいますが、よい選択とは言えません。

弁護士ができることは、債務整理と破産になります。
言うなれば住宅ローンを貸している金融機関と敵対することに。

まずは、ローンの貸し手に相談しましょう。

住宅ローンを滞納してしまいそうになったら
弁護士に相談することや、任意売却より先に検討することがあります。

それは、返済条件を緩和する交渉
住宅ローンの貸し手へ月々の住宅ローン支払い額の見直しを申し出てみましょう。

• 元本据え置きの利払いのみ
• 融資期間の延長をしてくれる場合も
• 期間延長してくれることで、住宅ローンの月額支払いが2/3になった方も

この条件の見直しをリスケジュール（略してリスケ）といいます。

ポイントはローンを滞納する前に相談しておくこと
滞納した後の場合と、一度も滞納していないかたは、印象が違います。

滞納したことがない方は、貸し手からすると一度も約束をやぶったことのない方
交渉がスムーズに進みやすいのです。

滞納していたら100％交渉ができないという事はありません。
まずは、貸し手に相談しましょう。

リスケで一時をしのいだが、なかなか余裕ができなくて、住宅ローンを最後まで返せそうにない。どうしたら？

任意売却専門の不動産会社に相談しましょう。
通常の不動産売買とは、進め方が大きく異なります。任意売却を取り扱っていない不動産会社は、進め方が分からない、誤った進め方をしてしまったことで、失敗してしまう可能性が高いと言えます。
任意売却のプロに相談することをお勧めします。

任意売却のみが目的であれば、弁護士が介入する必要はありません。
必要がないのに、債権者交渉の代理人を依頼すると弁護士費用が必要になります。

少なくとも30万～必要となってしまいます。
これは、不要なお金と言えます。

• 債務整理や破産の依頼
• 離婚などで、相手への連絡が直接できないケース

任意売却が目的であれば、任意売却専門の不動産会社に依頼すれば、目的は達成できます。

実は任意売却するうえで、弁護士に相談するタイミングがとても重要

任意売却が成功しやすい順序

1. ：任意売却専門の不動産会社に相談
2. ：弁護士に相談

不動産会社に提携の弁護士を紹介してもらうのがおすすめ
不動産会社と弁護士とで連携しながら、任意売却を成功に導いていきます。
ここで息が合わない、考え方の違いで失敗してしまうケースが少なからずあるのです。

なぜ！？先に弁護士に相談してはダメなのか？？

弁護士のおこなう仕事は、債務整理と破産
債務整理は、一定の資産があるかたが対象
競売になったかたの多くは、資産がない状況になっている方ばかり
なので弁護士への依頼としては、破産がほとんど

最初に弁護士へ依頼すると先行して破産手続きが進む
破産手続きが、ある程度進むと担当の弁護士は、裁判所の指定した破産管財人弁護士へ

こうなると、依頼者である物件所有者の権利はなにもありません。

破産管財人弁護士が任意売却をする気がなければ、できません。
自宅に住み続けられるリースバックもほぼ不可能に

多くの弁護士は、任意売却を積極的にはしません。
なぜか？業務が増えるのに報酬が変わらないから

本当は、任意売却をして自宅に住み続けたかったのに、最初に弁護士へ依頼したことで、後から希望しても、任意売却できないことは多いのです。
どうして多くの人が、最初に弁護士へ相談してしまうのか？

たくさん自宅に請求書が届いたり、督促の電話が、携帯や勤務先にかかってくる
精神的なストレスで苦しい

弁護士に依頼して早く楽になりたい。
と考えるかたが多いためです。

お気持ちはとても理解できます。

ですが、任意売却はできなくなってしまいます。
家族が住み続けることや、引っ越し費用を受け取ることは、不可能になります。

最初に任意売却専門の不動産会社に相談しても、請求書のストップ、督促電話のストップはできるのです。

ご存知ないかたが多いので、弁護士への相談を優先してしまうのです。

任意売却専門の不動産会社に相談→提携の弁護士を紹介⇒弁護士より債権者に請求書の郵送・督促電話のストップを要求

これで、嫌な請求電話などは、全て止まります。

精神的なストレスから解放されて、落ち着いた気持ちで、ゆっくりと任意売却を進めていくことができるのです。

弁護士への相談を優先しなくても、希望していた通りにできるのです。

「自分の意思で不動産を売却する住宅ローンの解決方法」
任意売却とは、住宅ローンが払えない事情に至った際（病気、収入減、離婚、相続など）競売での強制的な売却ではなく、ご自身の意思で不動産を売却して、その売却代金をローン返済すること。住宅ローンの債務を残しながら不動産を売却する救済処置。

通常の売買は、売主と買主の2者いれば成立できます。

任意売却の場合は、債権者も加わり売主・買主と3者となります。

任意売却は、債権者の同意が必要になります。
債権者は、競売よりも任意売却の方が高い金額で売却できるので、多くの債権を回収できるというメリットがある。

また、任意売却は競売よりも先に行うので、早く債権を回収できるというメリットもある。

ミライエの任意売却は、債権者も、売主、買主と3者全員がハッピーなります。
誰かが不幸になるような事はないのです。

この点は、競売に比べて大きなメリットと言えます。

特に売主さんは、競売に比べてプライバシーが守られ、家族のストレスは軽くなります。
また任意売却を成功させることで、リースバックをすれば、お子様の環境を変えずに生活できるといったことも可能になるのです。

任意売却の費用は0円

ミライエでは相談料・コンサルティング料などの費用は一切いただいておりません。着手金などの費用をいただくことも一切ございません。

なぜ0円なのか？ 任意売却の成立時に仲介手数料のみいただきますが、売却代金から捻出します。 仲介手数料を現金で用意しなくてOK。手元に現金は必要ありません。

ご用意いただくのはこれだけです

• 住民票取得費用　300円程度
• 印鑑証明取得費用　300円程度

ご相談から解決までの流れはこちらです。

〇自己破産

競売でも任意売却でも残った債務より低い金額で売却となった場合は、債務が残ります。
残った債務が少ない場合は、分割で支払うことも可能です。

多くの債務が残った場合には、破産も選択肢となります。

破産することで、現在ある債務は免責してくれます。
支払いがなくなることで、人生のリスタートができます。

ミライエでは多くの提携の弁護士を紹介できます。
収入が一定未満のかたであれば、法テラスで破産が可能になります。

法テラスの破産費用＝10万円
月々1万円づつなどの分割支払いも可能

ミライエの提携弁護士は、積極的に法テラスを利用します。法テラスを利用できる人なのに、利用しない弁護士も少なくありません。注意が必要といえるでしょう

〇生活保護

病気や収入減などを理由に生活保護を申請する場合も、生活保護の受給の仕方などご相談ください。市の民生委員に話を繋ぐなどサポートいたします。

〇引っ越し先の確保

退去する場合は、引っ越し先を見つけなければいけません。
実家に引っ越すなど行先がある場合は、引っ越し業者の手配だけで大丈夫です。

ミライエでは、退去する場合の引っ越し先を探します。

• 引っ越し先の物件紹介
• 物件の案内
• 引っ越し先の賃貸契約
• 引っ越し業者の手配

ここまでもお任せ！

〇家の荷物は全て持っていけない

残った荷物はどうなるの？
競売の場合は、残った荷物（残置物）の撤去費用を請求されることも

ミライエでは残った荷物は、お客様の負担なく、処分するよう調整します。
荷物を放棄する書面だけいただければ、問題なく処分いたします。

ミライエの任意売却なら残置物の撤去費用も気にしなくてOK

購入するのは、サラリーマンや公務員の個人投資家<改行> 購入目的は、賃貸の利回り物件、
ミライエの個人投資家会員数は、なんと1万人以上

多くの投資家さんがいるので、価値観も多様

結果

• 広域エリアを対応　田舎もOK
• 築古の物件の購入可能
• 不動産会社が買えない調整区域の物件や旧耐震も購入可能

住み続けたいならミライエへ。他の不動産会社や大手リースバック業者との違い

競売、任意売却の購入者の9割は不動産会社、
購入目的は、転売して利益を得るため、
任意売却で物件購入⇒リフォーム⇒マイホーム向け物件として販売

必ず転売するため100％退去となる

大手のリースバック業者がなぜ定期借家の契約をするのか？
それは将来の転売物件として購入するから

数か月～数年後に退去を求められてしまう…

ミライエの個人投資家は賃貸の利回り目的なので、リースバックは投資家にとっても嬉しい

リースバックの家賃設定も柔軟に
不動産会社のように転売して短期で利益を求めていない

賃貸の利回りで長期で利益を考えているので、負担の少ない家賃設定でのリースバックを可能にします。
結果、普通賃貸借も大歓迎！

投資家さんは現金での決済！
現金決済なので、債権者も確実に回収できるので承認してもらいやすい

現金なので、決済までが早い

相談者の希望と投資家の希望をマッチング

相談者と同様に投資家の希望もさまざま
その希望を照らし合わせてマッチングするのが、ミライエの仕事

買戻しの条件も柔軟に対応

ミライエと信頼関係のとれた個人投資家さん
「家賃の設定」「買戻し額の設定」「買戻し予定時期」などは、お客様の状況に応じて設定が可能
これもミライエの強みとなっています。

他社で断られたかたが、ミライエで任意売却を成功できるのも納得

ミライエ/リースバックの最大のメリット
「条件の悪い状態でもリースバックを成立させられる点」
「お客様の状況・希望に応じて、家賃（リース料）の設定、買戻し額の設定、買戻し予定時期、買戻し方法を柔軟に設定できる、という点」

任意売却を成立できずに競売で終わる可能性がある

1：債権者が任意売却に応じてくれない

債権者が何らかの理由で任意売却をしないというケース

2：買主が見つからない

販売活動をして買い手がつかなければ任意売却は成立しません。

3：時間がない

任意売却を進めるには、一定の時間が必要なため、債権者との交渉、販売活動、複数の債権者との配分の交渉など、入札期間までの時間が足りず不成立になるケース。

4：連帯債務者が任意売却に協力してくれない

離婚した連帯債務者が蒸発して連絡がとれなくて進まないことも ※離婚調停中で直接連絡できないケースは任意売却可能です。