どのくらい住宅ローンを滞納すると競売となるのか？

不動産を購入し、住宅ローンの支払いができなくなる人は全体の５％くらいだといわれてます。収入減少やリストラ、離婚や病気など、住宅ローンを滞納する理由はさまざまです。しかし、どのような理由であっても住宅ローンを滞納し続けるとご自宅にそのまま住み続けることができなくなります。

住宅ローンの返済が滞ると…？

1、2回遅れても、その後の支払いをきちんと行えば、それほど大きな問題にはなりません。金融機関の担当者から、今後の支払いに問題ないかといった確認の連絡がくる程度でしょう。

3ヶ月以上にわたり、住宅ローンを滞納をすると優遇金利が受けられなくなり、月々の返済額が増えてしまうなど不利益を被ることになりかねません。

この時点で、きちんとした返済計画を立てることや、返済猶予の手続きを取る等、何らかの対処をしないとあとあと大変なことになります。

また、このあたりから金融機関からの催促が頻繁になり、通知内容がどんどん厳しいものに変わっていきます。

【住宅ローン滞納　1～2ヶ月】～支払い請求が届きます

住宅ローンを滞納してから1〜2ヶ月経つと、金融機関から「支払い請求」が送られてきます。金融機関から電話での催促などもありますが、それでもまだそれほど厳しい取り立てが行われる段階ではありません。

はがきなどにより、滞納している住宅ローンの金額の確認と、それに伴う遅延損害金が請求されます。

この時点で、ミライエにご相談いただけると任意売却に限らず、お客さまにあった解決策や対処法をアドバイスすることが可能です。お問い合わせは完全無料ですので、早い段階で相談いただくのが最善の方法につながるでしょう。

【住宅ローン滞納　3ヶ月】～催告書が届きます

滞納してから3ヶ月ほど経つと、金融機関から「催告書」が送られてきます。催告書は支払い請求と違い、厳しい督促内容が書かれています。

催告書の中には、難しい言葉の専門用語がたくさん並んでいます。「期限の利益の喪失」や「保証会社」、「代位弁済」や「個人信用情報の登録」、「一括返済（一括弁済）」など、あまり聞きなれない言葉ばかりが並ぶため、正直何が書かれているかさえよくわからない人もいるようです。

簡単に説明すると、「住宅ローンを支払っていただけないので、期日が来たら残りの借金を全額一括で返済してください。住宅ローンの金利などで優遇されていた特典も全て無効となります」といった内容になります。

専門用語について

①期限の利益の喪失

住宅ローンは、非常に大きな金額を長年にわたって少しずつ返済することを許してもらっています。しかし、そういった月々決まった額ずつ返済する権利を失うということです。
②一括返済

今までに払い終わっていない、残りの金額をいっぺんに返済することです。①の期限の利益の喪失により、月々の分割返済の権利を喪失して、残りの金額を一括で返済してくださいと金融機関は通告してきます。
③保証会社

住宅ローンの返済が滞った場合に、代わりに支払いをしてくれる会社のことを保証会社といいます。かならずしも全員が保証会社を通しているわけではありません。
④代位弁済

保証会社が債務者に代わって、住宅ローンの残額を銀行に支払うことです。③で説明した保証会社がある場合には、金融機関が保証会社に請求を行い、代位弁済が行われます。
⑤個人情報の登録

信用情報機関にあなたが住宅ローンを滞納したという情報が記載されることです。いわゆるブラックリストといった方がわかりますでしょうか。これに記載されると、今後住宅ローンを組めなくなりますし、車を購入するときのローンなどにも影響してきます。

こういった内容が、催告書には書かれています。そして、催告書というのは、実は最後のチャンスを与えるという意味になります。

つまり、催告書に書かれている期日までに、滞納している住宅ローンの支払いをしないと、残っている住宅ローンを分割ではなく、一括で支払わなくてはならないという事です。借金全てをいっぺんに払うなんてことは住宅ローンを滞納している人にとって、現実的に不可能なことでしょう。

この時点でミライエにご相談いただけると、任意売却での競売取下げ費用の負担額が少なくすみ、任意売却が進めやすくなります。時は金なりです。早ければ早いほど、任意売却の成功可能性が上がり、かかる経費も少なくなる可能性が高くなります。

【住宅ローン滞納　3～6ヶ月】～さまざまな通知書が次々に届きます

①期限の利益喪失通知

滞納して3〜6ヶ月経つと、「期限の利益喪失通知」が送られてきます。期限の利益喪失とは、上で説明した通り、住宅ローンを分割して支払う権利を失うことです。

そのため、住宅ローンを一括で返済しなければならないことが決定したということになります。

②代位弁済通知書

「期限の利益喪失通知」が送られてきた後に、「代位弁済通知書」が送られてきます。これは、保証会社があなたの代わりに住宅ローンの残りの金額を銀行に支払い終わったというお知らせです。当然ですが、保証会社が住宅ローンを支払い終わったからといって、あなたの借金がなくなるわけではありません。

ここからは、銀行ではなく保証会社から借金の取り立てが行われます。住宅ローンの残額や滞納時の遅延損害金など、すべてを一括で返済しなければ競売の手続きが始められるでしょう。

この段階での選択肢は、競売か任意売却かの二択に限られてきます。ここでも、できるだけ早く相談いただくことが任意売却を成功するカギとなります。

【住宅ローン滞納　6〜10ヶ月】〜競売開始決定通知が届きます。

滞納してから6〜10ヶ月くらい経つと、「競売開始決定通知」が送られてきます。金融機関の申し立てで裁判所が競売手続きを開始して「担保不動産を差し押さえました」という連絡になります。競売の開始決定は裁判所で公告されるため、競売になった情報を誰でも知ることができる状態になります。

この通知が届いた段階でご相談いただければ、任意売却はまだ可能です。そろそろタイムリミットが近づいていますので、お気をつけ下さい。

裁判所の執行官により現況調査が行われます

この時期になると、競売の基準価格（入札の開始価格）を査定するため、裁判所の執行官が自宅に調査しに来ます。自宅に調査に来る日時については、事前に連絡が届くでしょう。この自宅の調査に関しては法律に基づいたものですので、拒むことはできません。

調査する内容は、自宅前の道路を調査したり、建物の不具合等がないかチェックしたり、居住者など関係人への聞き取りを行ったりします。また、各部屋や水回りの写真撮影等も行いますので、見られたくないものなどあれば事前に片づけておいてください。
通常、調査は裁判所の執行官と不動産鑑定士の2名くらいで来ることが多いです。

もし、調査の日時など、都合が悪い場合は裁判所に連絡を入れてください。連絡せずに不在の場合は、そのまま勝手に鍵を開けて調査をされてしまうでしょう。