【千葉県千葉市】ステップローン（ゆとりローン）の返済に困り任意売却した事例。フラット35も解説

「ローンを組んだ当初は返せると思っていたが、返済途中で返済額が増えたり、予想外に出費（子どもの教育費、親の医療費など）がかさんだりして返済が苦しい」

このように今、数年前に組んだステップローン（ゆとりローン）の返済に困り、不動産業者に相談する方が多くいるようです。そこで今回は、ステップローン（ゆとりローン）を任意売却で清算できた事例について紹介します。

この記事では、住宅金融支援機構が提供している住宅ローン、フラット35についても説明しています。ステップローン（ゆとりローン）やフラット35をはじめとする、住宅ローン滞納にお困りの方はぜひご覧ください。

ステップローン（ゆとりローン）とは

ステップローンとゆとりローンはともに、最初の5～10年間（ゆとり期間）はほぼ金利返済のみで返済額を低く抑え、6年目あるいは11年目からは元金の返済も始まり、返済額が急激に増える住宅ローンです。

このうち、ステップローンは、年金住宅融資（現在は廃止）という機関によって販売を開始されましたが、2005年に廃止されました。

一方、ゆとりローンは、1992年に住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）が販売を開始。はじめの5年間（または10年間）の返済額が安いということで人気を博しましたが、ゆとり期間終了後、平成不況を背景にローン破綻する人が絶えなかったため、2000年に販売中止となりました。

しかし、既にステップローン（ゆとりローン）の契約をされ、不動産業者にローン返済や競売に困って相談される方が多くいます。

住宅金融支援機構のフラット35とは

ゆとりローンを販売していた住宅金融公庫ですが、現在は住宅金融支援機構と名称を変えて存続しています。フラット35は、その住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンです。

フラット35には、以下のような利用メリットがあります。

• 金利が変動しないため、返済計画を立てやすい
• 繰り上げ返済手数料・保証料が無料
• 保証人なしでも組める
• 団体信用生命保険の加入は任意

ただし、以下のようなデメリットもあります。

• 金利が変動金利より高い
• 頭金なしだと金利が高くなる
• 住宅審査の基準を満たす必要がある

フラット35の滞納に関するご相談も多くいただいています。

ステップローン（ゆとりローン）やフラット35を滞納するとどうなる？

では、ステップローン（ゆとりローン）やフラット35を滞納するとどうなるでしょうか？

【滞納1～3カ月】督促状あるいは催告書が届く

督促状は、住宅ローンを1～3カ月滞納した時に住宅金融支援機構から届く書面です。この督促状が届いてもなお、未払い分を支払わない場合、今度は催告書が届きます。この催告書は、いわば最終勧告で、法的手段を匂わせるような文面になっています。

しかも、債務者が後になって「受け取っていない」と言えないように、内容証明郵便（誰がいつ誰宛てに送った、どのような内容の郵便物かを公的に証明するもの）で送られてきます。

【滞納4～5カ月】一括請求を求められる

このあたりから事態が黄色信号です。これまでの未払い分を内容証明郵便で一括返済請求されます。とはいっても、この時点でまとめて返済できる人は滞納4～5カ月しないはずなので、保証会社が代位弁済という形で借金を立て替えることがほとんどです。

【滞納6～8カ月】差し押さえ

住宅ローンを6～8カ月滞納すると、住宅購入時、担保に設定された不動産（土地・建物）が差し押さえされてしまいます。その際、自宅には、お住まいの物件が強制執行（差し押さえ）になったことを知らせる通知書「競売開始決定通知」が裁判所から届きます。

【滞納9～10カ月】裁判所の執行官による現況調査

住宅ローンを9～10カ月滞納した頃には、執行官（裁判所の職員）と不動産鑑定士が現況調査をするため、自宅を訪問します。現況調査は、競売の準備を進めるうえで必要な対象物件の下見および査定です。部屋の写真撮影や聞き取り調査を行います。

なお、この現況調査は拒否できません。留守や居留守で鍵を開けることに応じない場合、執行官は鍵業者を手配し、無理やりにでも鍵を開けようとします。

【滞納12カ月以上】競売

住宅ローン滞納から約12カ月以上経つと、今度は競売の入札期間を知らせる通知書「期間入札決定通知書」が裁判所から自宅に届きます。競売（別名：オークション）は、住宅ローンや借金滞納で差し押さえられた不動産（土地・建物）が強制的に売却されることです。

売却価格が「市場価格×50～70％」であることが一般的であるため、この競売には残債が多く残りやすいという特徴があります。しかも、開札されて買主が決まり、代金が納付されると、その瞬間これまで住んでいた持ち家が自分のものではなくなり、立ち退きを余儀なくされます（強制退去）。

また、不動産を競売しただけでは住宅ローンの残債がまだ残りそうな場合、動産・債権も競売にかけられることがありますのでご注意ください。

ステップローン（ゆとりローン）やフラット35の返済にお困りの方は任意売却

ステップローン（ゆとりローン）やフラット35の返済にお困りの方には、住宅金融支援機構も勧めている任意売却という方法をお勧めします。なぜなら、債権者から同意をもらって行う不動産売却、任意売却は一般売却とは違い、残債が担保評価額より多くても行えるからです。

そのため、元金の残債が多く残っていることが多い、ステップローン（ゆとりローン）やフラット35の返済にぴったりの方法といえるでしょう。この任意売却をすると、差し押さえ・競売を未然に防げます。

また、任意売却後、残債は分割で返済でき、住み家は「引っ越すか」「リースバックを併用して住み続けるか」のどちらかを選べます。

最後に、任意売却は、不動産業者への相談が早ければ早いほど、実現できる可能性が高い方法です。ご検討されている方は「返済できない」と思ったら早めに相談しましょう。

【千葉県千葉市】返済できなくなったステップローンを任意売却で清算した事例

ステップローンを組んだご相談者様は、ご自宅を購入された10年後、収入は増えていないにもかかわらず、支払いが当初の2倍に。借り換えを試みますが、オーバーローンと貯金額が原因でできず。

しかし、ちょうどその時に、任意売却なら解決できそうだと知り、ミライエにご相談されました。最終的には買主さんを見つけて任意売却できることに。ご相談者様は賃貸物件に引っ越され、現在は残債を払いながら落ち着いて暮らせています（引っ越し代は売却代金から捻出）。

まとめ

ステップローン（ゆとりローン）やフラット35は、当初立てた返済計画通りに返済できれば便利な住宅ローンです。ただし、途中で返済計画が狂って返済できなくなる場合もあります。

株式会社ミライエは、任意売却を取り扱う不動産業者です（実績3,000件以上）。

今回ご紹介した事例のように、ステップローン（ゆとりローン）やフラット35の返済にお困りの方が任意売却で競売を回避できた実績がございます。任意売却後に引っ越しを希望しない方は、リースバック・買い戻しと併用することも可能です。

住宅ローンの支払いにお困りの方、住み続けることを希望する方は、ぜひご覧ください。電話・メール・LINEにてご相談を受け付けております（年中無休・無料）。