リースバックのよくあるトラブル事例。失敗を回避するための対策も紹介

「リースバックを検討しているが、トラブルが起きそうで心配」

このようにお思いの方は多いのではないでしょうか。そこで今回は、リースバックのよくあるトラブル事例や失敗を回避するための対策を解説します。

住宅ローン・借金の返済・滞納税の支払いにお困りの方で、任意売却とリースバック・買い戻しの併用をご検討中の方は、ぜひご覧ください。

リースバックの概要

リースバックは、物件を売却して代金を得た後、買主と賃貸借契約を結んで住み続けることです。

通常、リースバックの利用はアンダーローン（住宅ローンなどの借金および滞納税が売却代金より少ない状態）であることが条件です。

しかし、任意売却と併用する場合は、オーバーローン（住宅ローンなどの借金および滞納税が売却代金より多い状態）でも利用できます。

リースバックのよくあるトラブル事例

リースバックする際、よくあるトラブル事例は以下の通りです。

相場より安く売却してしまった

リースバックの売却価格は、一般売却よりも安いことが一般的です。市場価格の約70～90％が相場なので、市場価格3,000万円の物件の売却価格は2,100～2,700万円ほどとなります。

リースバック業者の中には、相場よりも著しく安い金額でリースバック契約を結ばせようとする業者もいるので、気を付けるようにしましょう。

家賃が払えなくなった

リースバックは、自宅を売却後に毎月家賃を払って住み続ける方法です。食料費・光熱費・交通費・通信費（電話代やインターネット代）なども毎月払う必要があるため、リースバックの家賃が高くて払えなくなってしまう方もいます。最近は物価上昇によって生活費が増加しているので、特に注意したい点です。

定期借家契約を結び、契約期間満了で退去させられた

リースバックで定期借家契約を結んだ場合、契約期間満了で契約が終了すれば、基本的には退去となります。再契約が可能な定期借家契約もありますが、再契約の際に貸主から賃料の大幅なアップを提示され、住み続けられなくなるなどの可能性も考えられます。

修繕費や原状回復費の負担で揉めた

リースバックは元の所有者が住み続けるため、設備等の不具合の原因が生じたタイミングの特定（リースバックの前なのか、それとも後なのか）が難しく、修繕費を貸主と借主のどちらが負担するかでトラブルになることがあります。

また、退去時の原状回復費用は基本的には貸主負担ですが、契約書に借主負担とする特約が記載されることもあります。借主が特約の存在を知らずにリースバック契約を結び、退去時に揉めるケースも見られます。

勝手に売却された

リースバックした物件は、依頼した業者や買主によっては売却されるケースがあります。リースバック物件の売却自体は違法ではありませんが、貸主が変わり、建て替え等を理由に立ち退きを請求されるリスクは考えられます。

買い戻しできなかった

買い戻しとは、一度売却した不動産を5～10年越しに買い直すことをいいます。買い戻し価格の目安は、リースバック売却価格×1.1～1.2です。リースバックを依頼する不動産業者によっては買い戻しに対応していない場合もあります。

リースバックの失敗を回避するための対策

では、リースバックのトラブルを回避するにはどうしたら良いでしょうか。リースバックのトラブルを回避するための対策は以下の通りです。

リースバックの契約書をよく確認する

リースバックするとき、よく確認したいのが契約書です。今住んでいる家を任意売却した後も「住み続けたい」という方は、以下の点を入念にチェックしましょう。

• リースバック売却価格が適正か
• リースバックの家賃は妥当か
• 賃貸借契約の種類（普通賃貸借契約・定期借家契約）
• 修繕費・原状回復費用は貸主・借主のどちらが負担するか
• リースバック後に買い戻せそうか
• 買い戻し価格および条件が自分の希望通りか

ミライエでリースバック物件を購入する個人投資家は、物件の転売ではなく、物件を長く貸して家賃収入を得るために物件を購入します。そのため、普通賃貸借契約を希望する個人投資家が多く、借主は契約更新によって住み続けることが可能です。

ミライエは買い戻しに対応しており、リースバックの契約時に「買い戻し特約」をつけられます。この特約を付けると、一定の期間内であれば買い戻し費用を払って買い戻すことができます。

リースバックの前に費用をシミュレーションする

リースバックする前に、月々の家賃をシミュレーションしましょう。リースバックの家賃の目安は「リースバック売却価格×利回り÷12」で計算できます。

リースバック売却価格が2,000万円、利回り6%の場合、リースバックの家賃は2,000万円×6%÷12＝10万円となります。この金額を少し高いと感じるようであれば、売却価格を1,800万円にするだけで、家賃を1,800万円×6%÷12＝9万円に下げられます。

リースバックの実績が豊富な業者に依頼する

リースバックは自宅を売却して終わりではありません。リースバック後に住み続けることも考慮して、実績の豊富な業者に依頼されることをおすすめします。リースバック後のサポートが手厚く、何か困ったことや不明点があった時などでもすぐに対応してくれます。買い戻しの相談にも快く乗ってくれるでしょう。

まとめ

リースバックは、不動産を売却して代金を得ると同時に賃貸契約を結んで住み続けることです。ただしまれに、トラブルに発展することがある点に注意する必要があります。

株式会社ミライエは、任意売却を取り扱う不動産業者です（実績3,000件以上）。リースバック・買い戻しにも対応しており、ご相談者様から「親身になって相談に乗ってくれる」とご好評いただいております。

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