任意売却と競売にはどんな違いがある？どっちが得？メリット・デメリットを解説

「任意売却と競売、物件を売るなら、どちらが得なのか？」

自宅の売却を検討している方のなかには、こうした疑問を抱えている方や、任意売却と競売どちらも大差がないと思っている方もいます。しかし、任意売却と競売はまったく異なるものです。

そこで今回は、任意売却と競売の違いや両者のメリットを見た上で、任意売却と競売のどちらを選択すべきかについて考えます。売却方法のことでお悩みの方は、ぜひご覧ください。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売の違いについて見る前に、それぞれの意味を押さえておきましょう。

• 任意売却…住宅ローンを返済できなくなった方が、債権者（銀行を始めとする金融機関）の同意を得て不動産を売却すること
• 競売（オークション）…裁判所が債権者の申し立てに応じる形で、債務者の不動産を強制的に売却すること

任意売却と競売には、「住宅ローンや税金などの借金を返済するために自宅を売る」という共通点がありますが、いくつか相違点もあります。

両者の違いをまとめると、下記の表になります。

	任意売却	競売
売却価格	高い（相場に近い価格）	安い（市場価格の60～70%ほど）
残債の額/返済方法	少ない/分割払い	多い/一括払い
引っ越しの費用/時期	出る/自分で調整できる	基本的に出ない/裁判所が決める
プライバシー	守られる	守られない

任意売却で物件を売るメリット

住宅ローンを滞納し、任意売却と競売のどちらを選択すべきかお悩みの方もいるでしょう。任意売却の主なメリットは次の4つです。

• 競売よりも高値で売れる
• 残債を無理なく返済できる
• 引っ越し費用を捻出できる
• プライバシーを守れる

以下では、詳しく解説します。

競売よりも高値で売れる

任意売却は一般販売のように売却金額を決めることこそできませんが、相場に近い価格（一般販売の80～90％）で売れます。一方、競売は市場価格の60～70%ほどと安い売値しか付きません。

たとえば、市場価格が3,000万円の場合、任意売却には2,400～2,700万円ほどの値が付きますが、競売では売却代金が1,800～2,100万円にまで下がってしまいます（600万円の損）。より多くの売却代金を手に入れたい方は、自宅を任意売却しましょう。

残債を無理なく返済できる

競売は売却代金が低いため、残債が多くなってしまいますが、任意売却は売却代金が比較的高いため、残債が多く残りません。また、残債は自宅が競売になってしまったら一括払いしかできませんが、任意売却であれば分割払いできます。

このように任意売却では、滞納してしまった住宅ローンや税金を無理なく少しずつ返済することが可能です。

引っ越し費用を捻出できる

競売では基本的に引っ越し費用が出ません（交渉次第では数万円の立ち退き料をもらえる場合もある）。そのうえ、落札者が現れると、裁判所によって引き渡し日が決められてしまうため、自分で引っ越しのタイミングを決められません。

対して、任意売却は債権者を交渉すれば、売却代金の一部から10～30万円ほどの引っ越し費用が出るだけでなく、一般販売と同じ流れで引っ越しの手続きを進められます。

プライバシーを守れる

競売になると、裁判所の執行官と不動産鑑定士が売却基準価額を決めるために現況調査に来ます。自宅の情報が裁判所やインターネットで公開されたら、入札希望者が様子を見に来ることも。

このように、競売では守られないプライバシーですが、任意売却では守られます。住宅ローンを滞納していたことを近隣住民に気づかれる心配もありません。

任意売却で物件を売るデメリット

任意売却には、次の4つのデメリットがあります。

• 金融機関の同意なしに売却できない
• 信用情報が傷つく
• 保証人に迷惑がかかる
• 残債の返済が続く

以下では、詳しく解説します。

金融機関の同意なしに売却できない

任意売却は金融機関の同意が必要です。一般販売であれば、金融機関の同意なしで自宅を売却できますが、任意売却の場合は金融機関の同意なしに売却できません。

また、次のようなケースでも任意売却が認められないことがあるためご注意ください。

• 任意売却を最初から認めていない金融機関である場合
• 売却金額が住宅ローン残高を大きく下回っている場合
• 任意売却のタイムリミット（競売の開札日前日）を過ぎている場合

信用情報が傷つく

信用情報に傷が付くと、クレジットカードを新たに作れなくなったり、借り入れの審査が通りづらくなったりします。

それは住宅ローンを3か月以上滞納してしまうと、債権者から督促状や催告書が送られ、個人信用情報機関に「金融事故記録」が記載されてしまうからです。いわゆるブラックリストに登録されている（要注意人物と見なされている）状態といえます。

ここで注意すべき点は、信用情報が傷つくタイミングです。信用情報に傷が付くのは任意売却をする前であり、後ではありません。そのため、任意売却が認められず競売になった場合でも、当然ながら同じ扱いを受けます。

関連記事：任意売却をするとブラックリストに載ってしまう？任意売却と信用情報の関係

連帯保証人や共有名義人の同意が必要

任意売却を実現するには、連帯保証人（※）や共有名義人の同意も必要です。特に何のしがらみもない間柄であれば、スムーズに同意を得られますが、保証人が元配偶者の場合など、離婚で関係が悪化していて同意を得られないケースもあります。

※住宅ローンを組む際、20年以上前は必要なケースもあったが、近年は原則不要となっており、代わりに団体信用生命保険が必須。ただし、親子の共有名義で必要な場合もあるため注意。

関連記事：【正直不動産】共有名義｜ペアローンで購入した物件は任意売却できる？

残債の返済が続く

任意売却は競売よりも多くの売却代金を得られるため、残債を大きく減らせますが、売却金額が住宅ローン残高を下回っている場合、残債の返済が続きます。そのため、任意売却をする方の中には、残債を返済し続けられるか不安な方もいらっしゃることでしょう。

しかし、心配する必要はありません。なぜなら、返済は分割払いであるうえに、月々の返済額も負担にならない金額に調整してもらえるためです。任意売却する人は住宅ローンが払えなくなって任意売却をしているわけで、債権者もそのことを心得ています。

競売で物件を売るメリット

任意売却と比較した場合の競売による売却のメリットは次の3つです。

• 手間がかからない
• 落札されるまでは退去せずに済む
• 売却代金が債権者へ自動的に配当される

以下では、詳しく解説します。

手間がかからない

競売は一般物件に比べて売却するのに手間のかからない売却手法といえます。なぜなら、任意売却は売却手続きを自分で行わなければなりませんが、競売では裁判所が主導で手続きを進めるからです。

そのため、債務者自身がすべきことは基本的になく、一般販売のように買い手に対して保証する必要もありません。

落札されるまでは退去せずに済む

任意売却は約半年（早くて2～3か月）で買い手が見つかるため、すぐ退去になりますが、競売は落札される約16カ月（手続き開始までの6カ月と退去までの10カ月）もの間、退去になりません。

オークションが始まっても買い手が現れなければ、競売手続き自体が取り消しとなり、今住んでいる自宅に住み続けられます。

ただし、この方法は買い手が決まるまでしか住み続けられないうえに、借金が膨らむ一方なので、安心してもっと長く住み続けたい方や、これ以上借金を増やしたくない方にはおすすめできません。

売却代金が債権者へ自動的に配当される

競売では物件が落札されると、落札者によって支払われた代金が債務者の住宅ローン返済に充てられます。同時に、債権者へ自動的に配当(債権者に分配される売却代金)されます。

このとき、債務者が手続きを進める必要は特にありません。ただし、配当分が尽きてからも残債の返済は続くためご注意ください。

競売で物件を売るデメリット

競売には、次の3つのデメリットがあります。

• 高値で売れない
• プライバシーが守られない
• 引っ越し費用なしで立ち退きを求められる

以下では、詳しく解説します。

高値で売れない

任意売却の場合、債務者は市場価格に近い価格で物件を売却できます。しかし、競売の場合は裁判所によって自宅が強制的に売りに出されても高値が付きません。そればかりか任意売却よりも多くの住宅ローン債務が残ってしまい、自己破産のリスクもあります。

たしかに自己破産をすれば、返済義務が免除されるなど良い点もあるかもしれませんが、ローンやクレジットカードを5年以上利用できなくなるなど、その後の生活に多大な支障をきたします。

このように、競売の末路は悲惨であり、様々な面（特に金銭面）で損をするため、自宅の売却を検討している方におすすめできません。少しでも高く売りたい方には、任意売却をおすすめします。

プライバシーが守られない

任意売却では、たとえ住宅ローンを滞納してしまったとしても、債務者のプライバシーが脅かされることはありませんが、競売では債務者のプライバシーが守られません。

物件情報が裁判所やインターネット上で公開されたり、入札希望者が様子を見に来たりすることは売り主にとって精神的な負担です。

しかし、そんな悩みでも弊社ミライエに任せていただければ、解決できる可能性があります。

なぜなら、ミライエが弊社会員の個人投資家に代わって物件を落札できれば、自宅が競売になってしまっても、周囲の親族や近隣の住民に気づかれることなく売却の手続きを進められるからです。

引っ越し費用なしで立ち退きを求められる

自宅が競売にかけられ、落札者（新たな所有者）が現れると裁判所から強制的に立ち退きを命じられますが、退去を命じられても居座り続ける場合は、強制執行されます。

こうして自宅から退去することになっても、任意売却のように引っ越し費用が出ることは基本的にありません。そのため、資金を自分で調達する必要があります。

退去にならないのが一番ですが、最悪の事態を想定して、引っ越しに向けた準備を早い段階から進めておくことも大切です。

関連記事：【正直不動産】立ち退き｜退去はいつ？任意売却で競売・差し押さえを回避！

任意売却と競売どちらが得か？

ここまで本記事では、任意売却と競売におけるそれぞれのメリットとデメリットを見てきました。競売にはメリットもありますが、おすすめはできません。任意売却と競売それぞれの良し悪しを総合的に判断すれば、任意売却の方が得といえるでしょう。

まとめ

任意売却と競売には「売却価格」「引っ越しの費用と時期」「プライバシー」「残債の額と返済方法」に違いが見られます。

任意売却には「競売よりも高値で売れる」「残債を無理なく返済できる」「引っ越し費用を捻出できる」「プライバシーを守れる」などのメリットがありますが、「金融機関の同意なしに売却できない」「信用情報が傷つく」「保証人に迷惑がかかる」「残債の返済が続く」といったデメリットもあります。

一方、競売には「手間がかからない」「落札されるまでは退去せずに済む」「売却代金が債権者へ自動的に配当される」などのメリットがありますが、「高値で売れない」「プライバシーが守られない」「引っ越し費用なしで退去を求められる」といったデメリットもあります。

ミライエでは、任意売却はもちろんのこと、競売になってしまった自宅のリースバックにも対応しています。弊社会員の投資家が物件を落札し、数年後の買い戻しも含めて自宅に住み続けられる可能性があります。

電話・LINE・メールにて無料で相談に応じていますので、自宅の売却を検討している方は、お気軽にご連絡ください。