任意売却と競売にはどんな違いがある？メリット・デメリットを解説

残債の返済が続く

任意売却は競売よりも多くの売却代金を得られるため、残債が少ない売却方法として知られていますが、売却金額が住宅ローン残高を下回っている場合、残債の返済が続きます。そのため、任意売却をする方の中には、残債を返済し続けられるか不安な方もいらっしゃることでしょう。

しかし、心配する必要はありません。なぜなら、返済は分割払いであるうえに、月々の返済額も負担にならない金額に調整してもらえるためです。任意売却する人は住宅ローンが払えなくなって任意売却をしているわけで、債権者もそのことを心得ています。

競売で物件を売るメリット

任意売却と比較した場合の競売による売却のメリットは次の3つです。

• 手間がかからない
• 落札されるまでは退去せずに済む
• 売却代金が債権者へ自動的に配当される

以下では、詳しく解説します。

手間がかからない

競売は一般物件に比べて売却するのに手間のかからない売却手法といえます。なぜなら、任意売却は売却手続きを自分で行わなければなりませんが、競売では裁判所が主導で手続きを進めるからです。そのため、債務者自身がすべきことは基本的になく、一般販売のように買い手に対して保証する必要もありません。

落札されるまでは退去せずに済む

任意売却は約半年（早くて2～3か月）で買い手が見つかるため、すぐ退去になりますが、競売は落札される約16カ月（手続き開始までの6カ月と退去までの10カ月）もの間、退去になりません。オークションが始まっても買い手が現れなければ、競売手続き自体が取り消しとなり、今住んでいる自宅に住み続けられます。

ただし、この方法は買い手が決まるまでしか住み続けられないうえに、借金が膨らむ一方なので、安心してもっと長く住み続けたい方や、これ以上借金を増やしたくない方にはおすすめできません。

売却代金が債権者へ自動的に配当される

競売では物件が落札されると、落札者によって支払われた代金が債務者の住宅ローン返済に充てられます。同時に、債権者へ自動的に配当(債権者に分配される売却代金)されます。

このとき、債務者が手続きを進める必要は特にありません。ただし、配当分が尽きてからも残債の返済は続くためご注意ください。

競売で物件を売るデメリット

競売には、次の3つのデメリットがあります。

• 高値で売れない
• プライバシーが守られない
• 引っ越し費用なしで立ち退きを求められる

以下では、詳しく解説します。

高値で売れない

任意売却の場合、債務者は市場価格に近い価格で物件を売却できます。しかし、競売の場合は裁判所によって自宅が強制的に売りに出されても高値が付きません。そればかりか任意売却よりも多くの住宅ローン債務が残ってしまい、自己破産のリスクもあります。

たしかに自己破産をすれば、返済義務が免除されるなど良い点もあるかもしれませんが、ローンやクレジットカードを5年以上利用できなくなるなど、その後の生活に多大な支障をきたします。

このように、競売の末路は悲惨であり、様々な面（特に金銭面）で損をするため、自宅の売却を検討している方におすすめできません。少しでも高く売りたい方には、任意売却をおすすめします。

プライバシーが守られない

任意売却では、たとえ住宅ローンを滞納してしまったとしても、債務者のプライバシーが脅かされることはありませんが、競売では債務者のプライバシーが守られません。物件情報が裁判所やインターネット上で公開されたり、入札希望者が様子を見に来たりすることは売り主にとって精神的な負担です。

しかし、そんな悩みでも弊社ミライエに任せていただければ、解決できる可能性があります。なぜなら、ミライエが弊社会員の個人投資家に代わって物件を落札できれば、自宅が競売になってしまっても、周囲の親族や近隣の住民に気づかれることなく売却の手続きを進められるからです。

引っ越し費用なしで立ち退きを求められる

自宅が競売にかけられ、落札者（新たな所有者）が現れると裁判所から強制的に立ち退きを命じられますが、退去を命じられても居座り続ける場合は、強制執行されます。こうして自宅から退去することになっても、任意売却のように引っ越し費用が出ることは基本的にありません。そのため、資金を自分で調達する必要があります。退去にならないのが一番ですが、最悪の事態を想定して、引っ越しに向けた準備を早い段階から進めておくことも大切です。

任意売却と競売どちらが得か？

ここまで本記事では、売り主にとって本当に得なのは任意売却と競売どちらか？公平に判断するために、一般的に勧められていない売却手法である競売の方が良いケースも念のため見てきました。しかし、任意売却と競売それぞれの良し悪しを総合的に見て、やはり任意売却の方が得といえるでしょう。

まとめ

任意売却と競売には「売却価格」「引っ越しの費用と時期」「プライバシー」「残債の額と返済方法」に違いが見られます。任意売却には「競売よりも高値で売れる」「残債を無理なく返済できる」「引っ越し費用を捻出できる」「プライバシーを守れる」などのメリットがありますが、「金融機関の同意なしに売却できない」「信用情報が傷つく」「保証人に迷惑がかかる」「残債の返済が続く」といったデメリットもあります。

一方、競売には「手間がかからない」「落札されるまでは退去せずに済む」「売却代金が債権者へ自動的に配当される」などのメリットがありますが、「高値で売れない」「プライバシーが守られない」「引っ越し費用なしで退去を求められる」といったデメリットもあります。

ミライエでは、任意売却はもちろんのこと、競売になってしまった自宅のリースバックにも対応しています。弊社会員の投資家が物件を落札し、数年後の買い戻しも含めて自宅に住み続けられる可能性があります。電話・LINE・メールにて無料で相談に応じていますので、自宅の売却を検討している方は、お気軽にご連絡ください。