リースバックは金利と関係がある？メリット・デメリット、注意点も解説

最近、住宅ローンの金利が上昇しているため、「リースバックが金利上昇の影響を受けるのかどうか」気がかりな方が多いことでしょう。そこで今回は、リースバックと金利の関係性について解説します。

本記事では、リースバックのメリットやデメリット、注意点についても解説していますので、リースバックを検討されている方はご覧ください。

リースバックとは？

リースバックとは、不動産を売却することで資金調達しながら、その家に賃貸で住み続けられる方法です。戸建てだけでなく、マンションにも対応している不動産会社がほとんどです。しかし、任意売却とリースバックを併用する場合、売却金額が住宅ローンの残債よりも高い状態（アンダーローン）でないと、リースバックはもとより任意売却もできませんので注意しましょう。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは次の通りです。

今住んでいる家に住み続けられる

住宅ローンが支払えなくなり滞納すると、最終的には競売にかけられ、家から退去しなければいけなくなります。しかし、任意売却によるリースバックをすれば、引越し先を探すことなく、そのまま住み続けられます。

お金を手に入れられる

リースバックをすると、住み続けられるだけでなく、市場価格の6～8割ほどで売却できます（市場価格2,000万円の物件の場合、1,200～1,600万円）。 入手したお金の使い道は自由ですので、老後資金、相続対策、入院費、失業後の生活費、教育費など、資金が必要な方は検討されると良いでしょう。

心理的な負担を軽減できる

住宅ローンの支払いに追われたり滞納したりすると、四六時中「返済しないと」というプレッシャーにさらされ、気が気でないかと思います。しかし、リースバックを実現できれば、毎月の支払額が減り、金銭的・精神的な負担を軽くすることができます。

リースバックのデメリット

リースバックのデメリットは次の通りです。

不動産の所有権を失う

リースバックをすると物件の所有権がなくなり、固定資産税などの税金を払わなくて良くなりますが、これは自分の裁量で自由に運用できる資産がなくなるということでもあります。不動産の所有権を手放してしまうと、賃貸で誰かに貸し出して家賃収入を得たり、増築・改築工事したりできなくなります。

家賃を支払う必要がある

リースバックをすると、今まで住んでいた家に住み続けられはしますが、売却したとたん自分の持ち家ではなくなるため、家賃を支払う必要が出てきます。

家賃が相場より高いことがある

リースバックの家賃は、依頼する業者や売却価格によっては高いことがあります。家賃は売却代金に基づいて決まるため、買い取り価格が高いと高くなります。家賃を抑えたい方は、初めから売却代金を低めに設定しておきましょう。

リースバックする際の注意点

リースバックする際は、次の点に注意しましょう。

住み続けたい場合は普通賃貸借契約を結ぶ

賃貸契約には普通賃貸借契約と定期借家契約の2つがありますが、定期借家契約だと物件オーナーの都合で更新できず、2～3年で退去になります。借主が住み続けたいと思っても住み続けられません。長く住み続けたい方は、普通賃貸借契約を結びましょう。

修繕費が借主負担になることがある

賃貸で住み続けていると、ときに部屋を破損したり汚損したりしてしまうこともあるでしょう。そうした場合、発生する修繕費は原則、貸主が支払わなければなりません。しかし、原状回復費という形で借主が費用を負担しなければいけないケースも一部あります。

そのため、リースバックの家賃を設定する際は、修繕費を自分で払うことになるケースがあることを承知の上で、売却価格を決定しましょう。

業者によっては買い戻せない

リースバックを希望される方の中には、将来的に買い戻したいとお考えの方もいらっしゃることでしょう。リースバック売却価格の1.1～1.2倍ほどの代金を支払えば買い戻せます。

ミライエは任意売却によるリースバックだけでなく買戻しにも対応していますが、リースバック業者の中には買戻しに対応していない業者もいます。資金を得るために一度自宅を売却し、数年後に再購入したいとお考えの方はお気を付けください。

リースバックと金利は少し関係がある

住宅ローンやリバースモーゲージは、金融機関からの融資であるため、金利と関係があります。一方、リースバックは資金を得ながら不動産を売却できる方法であり、融資ではないため金利と直接的な関係はありません。

ただし、金利とまったくの無関係というわけではなく、リースバック後の家賃が金利と関係しています。

たとえば、住宅ローン残高が1,000万円、住宅ローンの月額が8万円、売却金額が1,200万円、利回りが7%のとき、リースバック後の家賃は月7万円と、住宅ローンの月額よりも安くなります（リースバック後の家賃＝売却金額×利回り÷12）。

このケースでは、住宅ローンを毎月8万円支払い続けるよりも、リースバックして毎月の支払いを7万円に抑えたほうが毎月の負担が軽くなります。

また、変動金利型の住宅ローンの場合、金利が上昇すると家賃負担が増えますが、リースバックの家賃は金利の影響を受けないため、金利が上昇しても支払い額は一定で増えることはありません。したがって、金利が高い時はリースバックすることをおすすめします。

まとめ

リースバックとは、売却した物件に賃貸で住み続けられることで、最近上昇している住宅ローンの金利と少し関係があります。

リースバックには「お金を手に入れられる」「心理的な負担を軽減できる」というメリットがある一方で、「不動産の所有権を失う」「家賃を支払う必要がある」「家賃が相場より高いことがある」といったデメリットもあります。また、リースバックする際は「住み続けたい場合は普通賃貸借契約を結ぶ点」「修繕費が借主負担になることがある点」「業者によっては買い戻せない点」に注意が必要です。

ミライエは任意売却によるリースバックや買戻しに対応しています。資金調達したい方や、今住んでいる家に住み続けたい方は、お気軽にお問い合わせください。