任意売却によるリースバック後、買戻しする方法とは？

「リースバック後に買い戻したいけれど、やり方がわからない」

こうした悩みをお持ちではありませんか？そこで今回は、任意売却によるリースバック後に買戻しする方法を解説します。また、再売買予約と買戻し特約の違いやリースバック後に買戻しする際の注意点についても取り上げておりますので、ぜひご覧ください。

任意売却によるリースバックの特徴

リースバックとは「住宅を売却し、賃貸で住むこと」です。一般売買によるリースバックもありますが、本記事では任意売却によるリースバックについてご紹介します。

任意売却によるリースバックのメリット

任意売却によるリースバックには、以下のようなさまざまなメリットがあります。

• 一般売買と違ってオーバーローンでもできる
• まとまった売却代金をすぐに得られる
• 引っ越し先を探す必要がない
• 引っ越し代がかからない
• 将来的に買い戻せる
• 家を売却することが近隣に気付かれない
• 所有権を失う代わりに、固定資産税や都市計画税を払う必要がない

ただし、任意売却によるリースバックをすると、任意売却をしたことでブラックリスト入りするため、信用情報が回復するまでの5年ほどローンが組めません。

リースバックの売却価格と家賃の決まり方

リースバックの売却価格は、以下の式に当てはめれば、価格がどれくらいになるのか目安を把握できるでしょう。

「相場価格（市場価格）×0.7～0.9」

たとえば、相場価格が2,000万円の物件の場合、リースバックの売却価格は2,000万円×0.7～0.9＝1,400～1,800万円となります。

リースバックの家賃がいくらぐらいになるのか目安を知りたい方は、以下の式に当てはめてみましょう。

「リースバックの売却代金×利回り÷12」

たとえば、リースバックの売却価格が1,600万円、利回りが6％の場合、リースバックの家賃は1,600万円×0.06÷12＝8万円となります。

買戻しとは？

買戻しとは、「売却した不動産や動産を再び購入すること」です。

買戻し価格の相場

買戻し価格は、以下の式から目安の価格を知ることができます。

「リースバックの売却価格×1.1～1.3」

たとえば、リースバックの売却価格が1,600万円の場合、買戻し価格は1,600万円×1.1～1.3＝1,760～2,080万円となります。買戻し価格がリースバックの売却代金よりも高い理由は、手数料や登録免許税、印紙税などの諸費用も含まれているからです。

リースバック後に買戻しする2つの方法

リースバック後に買戻しする方法は、大きく分けて2つあります。

• 再売買予約
• 買戻し特約

以下では、それぞれ詳しく解説します。

1. 再売買予約

再売買予約とは、一度売却した住宅を再び買い戻す時のために、あらかじめ売買契約の予約をしておくことです。

2. 買戻し特約

買戻し特約とは、リースバックの売却代金と同じ金額を支払うことで、以前売った住宅の売買契約を解除できる、民法579条に基づいた買戻しのことです。

再売買予約と買戻し特約の違い

再売買予約と買戻し特約は、どちらも買戻しの方法ですが、いくつか違いがあります。表にまとめると、下記の通りです。

このように、再売買予約と買戻し特約を比べると、再売買予約のほうが売り主に大きなメリットがあります。そのため、リースバック後に買戻しする場合、再売買の予約をするケースがほとんどです。

リースバック後に買戻しする際の注意点

リースバック後に買戻しする際は、次の点に注意しましょう。

リースバックの家賃を滞納しない

家賃を滞納すると、退去させられ、住み続けられなくなってしまいます。さらに、買い戻しもできなくなります。支払い続けられるかどうか気がかりな方は、リースバックの家賃を抑えるために、リースバックの売却代金を低くしましょう。

買戻し資金を貯めるのが大変

買戻し希望の方は、計画的に貯金する必要があります。その際、自分の力だけでは買戻し資金をなかなか貯められない時は、親族に肩代わりしてもらうのも一つの手です。 ただし、契約によっては買戻しの権利を第三者に譲渡することが禁止されていて、親族が購入できないケースもありますので、ご注意ください。

条件を口約束しない

口約束すると、後々「言った言わない」のトラブルに発展しかねません。買戻しの契約を結ぶときは、希望する金額や条件をきちんと契約書に明記しましょう。

定期借家契約を結ばない

賃貸契約の方法には、定期借家契約と賃貸借契約の2種類がありますが、定期借家契約だと、貸主が更新に応じない場合、住み続けられません。そのため、任意売却によるリースバックをし、将来的に買戻しもしたい方は、借主の都合で更新し、住み続けられる賃貸借契約を結びましょう。買戻し資金を貯める期間も長く設けられます。

住宅ローンが組めない場合が多い

買戻しの際、住宅ローンが組めないことが多いのは、次のような理由があるためです。

• 普通の住宅ローンよりも審査が厳しい
• ブラックリスト入りしている（ただし、5年ほど経てば信用情報が回復し、組めるようになる可能性もある）

住宅ローンを組めるかどうかは金融機関によって判断が異なります。消費者金融を始めとするノンバンクであれば、審査が比較的ゆるいのでローンが組めるかもしれません。ただし、金利が高く返済額が膨らんでしまう恐れがあるため、ご利用される方はお気を付けください。

まとめ

リースバックとは「売却した物件に賃貸で住み続けること」です。買戻しとは「一度売った住宅を再び購入すること」で、「再売買予約」と「買い戻し特約」という2種類の方法があります。

リースバック後に買戻しする際は、「リースバックの家賃を滞納しない」「買戻し資金を貯めるのが大変」「条件を口約束しない」「定期借家契約を結ばない」「住宅ローンが組めない場合が多い」といった点に注意しましょう。

ミライエは任意売却専門の不動産業者として、リースバックだけではなく買戻しにも対応しています。任意売却やリースバック、買戻しをご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。