自主管理マンションを売るコツとは？分譲マンションが売れない時は任意売却

2024.03.21
お役立ち記事

「自主管理の分譲マンションを手放したいが、なかなか売れなくて困っている」

最近、築年数の古いマンションの老朽化が著しく、こうしたお悩みを抱える方が増えているようです。そこで今回は、自主管理マンションを売るコツについて解説します。

本記事では、分譲マンションが売れない時におすすめの方法、任意売却についても紹介していますので、住宅ローンなどの借金・税金・管理費・修繕積立金の返済にお困りの方は、ぜひご覧ください。

自主管理マンションとは？

自主管理マンションとは、マンションの管理業務を管理会社に委託せず、そこに暮らす住民たちが協力し合って自分たちで管理を行うマンションのことです。

一方、管理業務のすべて、あるいは一部を管理会社に委託しているマンションを、委託管理マンションといいます（ただし、一戸あたり毎月15,000円ほど管理委託費用がかかります）。

このように、マンション管理には自主管理と委託管理の2種類があります。自主管理は「自分たちで管理する手間がかかるものの、管理委託費用を節約でき、管理費用を低く抑えられる管理方法」であり、管理委託は「管理委託費用がかかる分、管理する手間を省ける管理方法」です。

1983年（昭和58年）に区分所有法が改正される前までは、管理組合（共用部の清掃や修繕、設備点検といったメンテナンス、その他事務作業といった管理業務を担う組織）の設置が義務付けられていませんでしたが、区分所有法が改正されてからは、管理組合の設置が義務となりました。そのため、1983年よりも前に建てられた築40年を超えるマンションは自主管理マンションであることが多いといえます。

自主管理マンションが売れない理由

自主管理マンションが売れないと言われる理由は、以下のように大きく2つあります。

管理組合がない、または機能していない

自主管理マンションは、管理組合がなかったり、あっても住民の高齢化で機能していなかったりすると、売れにくくなります。自分たちだけできちんと管理できていれば良いのですが、実際には以下のような問題を抱えた自主管理マンションが少なくありません。

管理が行き届いていない（ゴミ等の放置・ひび割れ・サビ・汚れ・漏水など）
将来的に行う修繕のための修繕積立金が貯まっていない

このように管理組合がない、または機能していない場合、きちんと管理していたとしても、購入希望者から「管理がずさんなのではないか」と疑いの目をかけられ、購入を避けられやすくなります。

住宅ローンを組めないことがほとんど

自主管理マンションは、買い手が住宅ローンを利用して購入しようとした場合、管理がずさんだと資産価値が下がってしまうので、金融機関から「長期的に資産価値を保てるかどうか」を心配されます。そのため多くの場合、住宅ローンの審査に通らず、ローンを組んで購入することができません。

したがって自主管理マンションを売るなら、住宅ローンを組まなくても現金一括で購入できる方に買い取ってもらいましょう。

ミライエでは弊社会員の個人投資家が買い取ります。その数1万人以上おり、投資家が買い取りたいと思う物件の好みはさまざまであるため、自主管理マンションのような一般的には売れにくいとされる物件でも買い手を見つけられるでしょう。

自主管理マンションを売るコツとは？

ここまでの説明で、自主管理マンションが売れにくいと言われるのは、「買い手にきちんと管理されていないと思われるため」だということがわかりました。では、自主管理マンションを売るにはどうしたら良いのでしょうか。自主管理マンションを売るコツは大きく3つあります。

管理組合を設立する

自主管理マンションを売りたければ、きちんと管理していることを買い手にアピールすることが大切です。実際、管理会社のサポートを受けている委託管理マンションは、管理が行き届いていると認識され、買い手から信頼されやすい傾向にあります。自主管理マンションを売りたい方も、購入希望者に「きちんと管理していそう」というイメージを持ってもらえるよう管理組合を設立しましょう。

管理規約を作る

管理組合を設立したら、管理規約を作りましょう。管理規約とは、そのマンションにおける管理業務に関するルール・決まり事を意味します。管理組合の総会で、区分所有者および議決権の4分の3の同意が得られれば、管理規約を定めることができます。

管理規約を作成する際は、国土交通省のマンション標準管理規約を参考にすると良いでしょう。管理規約を定めていない自主管理マンションも少なくありませんが、管理規約がないと、買い手から「きちんと管理がされてなさそう」だと思われてしまう恐れがありますので、管理規約の作成をおすすめします。

長期修繕計画を立てる

管理規約を作ったら、長期修繕計画を立てましょう。長期修繕計画とは、マンションの老朽化に備え、10～15年のスパンで行う大規模工事の計画を指します。長期修繕計画はマンションの資産価値を保つために欠かせません。

ただし、長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定し、積み立てていくためには、修繕積立金の値上げが必要な場合もあります。修繕積立金の値上げには住民の理解および同意が要りますので、お気を付けください。

自主管理の分譲マンションが売れない時は任意売却

自主管理の分譲マンションが売れない時は、任意売却されることをおすすめします。任意売却は、債権者（お金を貸してくれている金融機関等）の同意を得て行う不動産売却のことで、住宅ローンの残債が売却価格より多くても行える方法です。

任意売却をすると、競売（裁判所に財産を差し押さえられること）・公売（税務署に財産を差し押さえられること）を回避でき、市場価格に近い価格で売却して、売却代金を住宅ローンや借金、税金の返済に充てられます。それだけでなく、滞納してしまった管理費・修繕積立金の返済にも充てられます。競売・公売とは違い、残債を分割で返済できるのも嬉しいポイントといえるでしょう。