不動産を任意売却する時の仲介手数料は課税対象？インボイス制度についても解説

不動産を任意売却する際は仲介手数料が発生します。不動産の売却額は金額が大きいため、任意売却を検討されている事業者の方の中には、任意売却の仲介手数料に消費税がかかるか気になる方も多いでしょう。

今回は任意売却の仲介手数料が課税対象であるか、またインボイス制度開始後の仕入税額控除について解説します。

不動産売買における仲介手数料とは

仲介手数料とは、業者を介して不動産取引をする際に発生する料金のことです。物件の売却を不動産会社に依頼し、売買契約が成立した時、売主は成功報酬として仲介手数料を支払います。

個人間で物件を売買する場合には仲介手数料はかかりませんが、不動産会社を通して買主を探す場合、支払う必要が出てきます。契約成立時に一括で仲介手数料を支払う場合もありますが、契約時と引き渡し時の2回に分けて支払うことがほとんどです。

任意売却の仲介手数料は課税対象？

不動産取引には、消費税が課税される取引と課税されない取引があります。それぞれの例を見ていきましょう。

消費税が課税される取引とそうでない取引の例

消費税が課税される取引

• 仲介手数料
• 課税事業者が建物を売却して得た代金
• 事業者が事業用物件に支払う賃料
• 駐車場（駐輪場）の貸付け
• 住宅ローン事務手数料
• 土地家屋調査士への報酬
• 司法書士への報酬

消費税が課税されない取引

• 土地の売却代金
• 個人間で不動産売買する際の売却代金
• 免税事業者による物件の売却代金
• 個人が居住用物件に支払う賃料
• 個人が居住用物件を売却して得た代金

上記の例を見てわかる通り、任意売却の仲介手数料は消費税が課税される取引に分類されます。免税事業者の方は支払う必要がありませんが、課税事業者の方は支払い義務がありますので注意しましょう。

仲介手数料の計算方法

任意売却の仲介手数料は、下記の速算法と呼ばれる計算方法で算出できます。

仲介手数料の上限が仲介手数料となることが一般的です。たとえば、売買価格3,000万円（税抜き）の物件の場合、仲介手数料は3,000万×3%＋6万で96万円、消費税は96万円×10％で96,000円かかります。

インボイス（適格請求書）とは？

2023年10月1日にインボイス制度が開始されました。「インボイス（適格請求書）」とは、消費税の仕入れ税額の新たな適用基準に対応した請求書のことです。

課税事業者（基準期間における課税売上高1,000万円超の事業者などが該当）が仕入れ税額控除を受けるためには、仕入れ先からのインボイスが欠かせません。

インボイス制度以前は、課税事業者でも免税事業者（納税義務のない事業者）でも発行できる「区分記載請求書」で税額控除を受けられました。

しかし2023年10月1日からは、区分記載請求書に税率や登録番号などが追加されたインボイスがなければ税額控除を受けられなくなりました（ただし、2029年9月30日までは免税事業者からの仕入れでも50～80％の税額控除を受けられる経過措置あり）。

さらに、このインボイスを発行できるのは、国から「インボイス発行事業者」として登録を受けた課税事業者だけであり、免税事業者は発行できません。仕入れ税額控除を受けるためには「自分が課税事業者になること」「インボイスを発行できる課税事業者から仕入れること」の2点が必要です。

任意売却の仲介手数料は消費税額控除を受けられる？

任意売却の仲介手数料は、仲介を行う不動産会社が課税事業者（インボイス発行事業者）であれば、消費税の税額控除を受けられます。

ただし税額控除を受けられるのは、自社が課税事業者のケースです。自社が免税事業者のケースでは税額控除を受けられません。

消費税の負担が重く、なかには節税目的で免税事業者を選択している事業者の方も多いことでしょう。

しかし、現在免税事業者であっても、基準期間または特定期間における課税売上高が1,000万円以上に達するなど、売却代金の大きさ次第では今後、課税事業者扱いになる可能性があります。

まとめ

不動産を任意売却する時の仲介手数料には消費税がかかります。インボイス制度が開始した今、売主が税額控除を受けるには、自社も仲介業者も課税事業者でなければなりません。

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