【神奈川県横浜市】経営者が買い戻しも見据えて任意売却・リースバックした事例

「会社の業績が思わしくなく、住宅ローン・税金を滞納してしまった。どうにかして債務を完済し、不動産の競売・公売を回避したい」

近年、原材料価格の高騰や取引先の倒産などを背景に、こうしたお悩みを抱える経営者の方が多いようです。

そこで今回は、会社の資金繰りにお困りの経営者の方々のため、借金問題の解決方法であり、競売・公売を回避できる方法でもある、任意売却・リースバック・買い戻しについて解説します。

この記事では、経営者が買い戻しも見据えて任意売却・リースバックした弊社の事例も紹介しています。経営改善する手段として任意売却を検討されている方は、ご参考になさってください。

経営者が住宅ローン・税金を滞納する理由は？

経営不振・業績悪化に陥り、住宅ローン・税金（住民税・固定資産税・所得税・法人税）を滞納する経営者の方は少なくありません。

経営不振・業績悪化の主な要因は以下の通りです。

• 起業あるいは事業失敗：軌道に乗せられず
• 業界の流行り廃り：受注の減少
• 原材料価格の高騰：コスト増大
• 取引先の倒産：売掛金が回収できず
• 法改正の影響：インボイス制度導入で消費税分売上10％減
• 資金の枯渇：万が一の時に備え貯めておいた内部留保を使い果たしてしまった

住宅ローンや借り入れた事業資金が返済できなくなったり、住民税・固定資産税が支払えなくなったりする経営者の方がいるのは、このためです。

経営者が住宅ローン・税金を滞納し続けたらどうなる？

では、経営者の方が住宅ローン・税金を滞納し続けたらどうなるでしょうか？

督促を受ける

金融機関（税金滞納の場合、役所）から、滞納金や遅延損害金（税金滞納の場合、延滞税）の支払いを促す督促を受けます（電話・封書・はがきで）。督促状が数回届いてもなお支払いに応じない場合、内容証明郵便で催告書が届きます。

なお税金滞納の場合、督促状が送付されてから10日以内に納付しなければ、滞納者の財産を差し押さえなければならないとされています（地方税法331条）。期限内に納付せずに催告書（差し押さえ事前通知書・差し押さえ予定通知書）が届くこともありますが、法律上は催告書の送付なしに直ちに差し押さえることも可能です。

一括返済請求される

住宅ローン・借金滞納の場合、督促状にも催告書にも応じなければ、一括返済請求されます。しかし、一括返済できず、保証会社が借金を代位弁済（立て替え）することが一般的です。

不動産が差し押さえられる

住宅ローン滞納の場合、債権者（金融機関・保証会社等）の抵当権行使により、不動産が差し押さえられます。税金滞納から差し押さえまでの期間は約半年から1年です。

一方、税金滞納の場合、財産調査（対象は金融機関・勤務先・取引先など）を経て、不動産などの財産が差し押さえられます。滞納から差し押さえまでの期間が住宅ローンのケースよりも早く、最短で納期限から約1ヶ月で差し押さえられる可能性があります。

不動産が競売あるいは公売になる

差し押さえられた不動産は最終的に、競売あるいは公売になります。競売（公売）は、住宅ローン滞納など（税金滞納）で差し押さえられた不動産などの財産が裁判所（税務署）によって売却されることをいいます。

住宅ローン・税金滞納にお困りの経営者は任意売却・リースバック・買い戻し

会社の経営不振が理由で、住宅ローン・税金滞納にお困りの経営者の方には、任意売却・リースバック・買い戻しがおすすめです。

任意売却

任意売却は、一般売却とは違って、オーバーローン（滞納金が査定額よりも多いケース）でもできる不動産売却です。任意売却をすると、住宅ローンや税金を清算できます（残債は分割で返済可）。

競売・公売を回避できるうえに、事業再生・経営改善も見込めます。しかも、引っ越しを希望する場合、任意売却の売却代金から引っ越し費用を捻出して賃貸物件に移り住むことが可能です。引っ越しを希望しない場合は、リースバックや買い戻しとの併用で、そのまま居続けられます。

リースバック

リースバックは、売買契約と賃貸契約を同時に結ぶことで、資金を調達しつつ、不動産に住み続ける方法です。通常のリースバックの場合、資金の使い道は自由ですが、任意売却によるリースバックの場合、住宅ローン・税金の支払いに充てられます。

リースバック売却価格の目安は「相場価格×0.7～0.9」なので、相場価格が2,000万円の場合、リースバック売却価格は1,400～1,800万円となります。

買い戻し

買い戻しは、以前に売却した不動産の再購入を意味します。「賃貸ではなく、持ち家で住み続けたい」という方が行います。買い戻し価格の目安は、「リースバック売却価格×1.1～1.3」です。リースバック売却価格が1,600万円の場合、買い戻し価格は1,760～2,080万円となります。買い戻しを希望される方は、任意売却後に買い戻し条件付きでリースバックしましょう。

【神奈川県横浜市】経営者が買い戻しも見据えて任意売却・リースバックした事例

会社経営者のご相談者様は、コロナ禍で売り上げがダウンし、税金が支払えなくなります。それからしばらく経って、ご自宅の住宅ローンも滞納。しまいには、税金未納でご自宅が差し押さえに。

このままでは自宅が公売になると思い、ミライエにご相談くださいました。その際、ご相談者様が任意売却後に息子さんが買い戻しされる形を希望されていたので、任意売却＆リースバックを実行。

最終的に、滞納した税金はミライエが税務署と交渉して差し押さえを解除してもらい、分納することになりました。

まとめ

住宅ローン・税金は滞納し続けると、所有する不動産が差し押さえられて競売・公売になります。しかし、任意売却・リースバックをすれば、借金清算と住み続けること、事業継続の3つを同時に達成できます。思い入れのある自宅であれば、リースバック後の買い戻しをおすすめします。

株式会社ミライエは、任意売却のお取り扱い実績3,000件以上を誇る不動産業者です。今回ご紹介した事例のように、会社の資金繰りにお困りの方のお力になれます。

住宅ローン・事業資金借り入れ・税金滞納にお悩みの経営者の方は、ぜひご覧ください。電話・メール・LINEにてご相談を受け付けています。