【岡山県加賀郡吉備中央町】共有名義の住宅ローンを任意売却で解決した事例

「妻（あるいは夫）と一緒に共有名義の住宅ローンを組んだが、離婚して返済に困っている」というお悩みをお持ちの方がいることと思います。

そのため今回は、共有名義の住宅ローンについて解説します。本コラムでは、共有名義の住宅ローンを離婚後に返済する時にお勧めの方法、任意売却についても説明しています。住宅ローン・借金・税金を滞納してお困りの方はぜひご覧ください。

共有名義の住宅ローンとは

共有名義（複数名義）の住宅ローンは、同じ1つの不動産に対して、1人（単独名義）ではなく、2人以上（複数名義）で組むタイプの住宅ローンです。親子・夫婦・兄弟などと連名で組むケースがほとんどですが、戸籍上の血縁関係がないカップルやパートナー同士でも組むことができます。

夫婦で住宅ローンを借りるパターンは、連帯保証型・連帯債務型・ペアローンの3タイプに分類されます。このうち連帯債務型とペアローンが、共有名義の住宅ローンに該当します。

連帯保証型

連帯保証型とは、2人のうちどちらか1人が債務者として住宅ローンを組む単独名義です。もし、この債務者が返済できなくなったとき、もう1人は連帯保証人として返済義務を果たす必要があります。つまり、債務者である夫（妻）が借りた住宅ローンを返済できないときは、連帯保証人である妻（夫）が代わりに返済しなければなりません。

連帯債務型

連帯債務型とは、2人のうちどちらか1人が住宅ローンを主として借り入れる共有名義です。夫が主債務者となり、妻が連帯債務者となるケースは、その代表例といえます。なおこのとき、主債務者である夫だけでなく、連帯債務者である妻にも返済義務があるため、注意が必要です。

ペアローン

ペアローンとは、同じ1つの物件に対して、2人がそれぞれ住宅ローンを組む共有名義です。例えば、夫婦で5,000万円住宅ローンを借りる場合、2,500万円ずつ借りることになります。そして、お互いが債務者かつ連帯保証人になります。

共有名義で住宅ローンを組むメリットとデメリット

共有名義で住宅ローンを組むと、以下のようなメリット・デメリットがあります。

共有名義で住宅ローンを組むメリット

• 借入額の上限が高い
• 2人とも住宅ローン控除を受けられる

共有名義で住宅ローンを組むデメリット

• 売却する際は共有名義人である妻（または夫）の同意が必要
• 妻の妊娠や出産（または夫の失業）などで、どちらか片方の収入がゼロになると返済が苦しくなる

共有名義の住宅ローンを離婚後に返済するなら任意売却

共有名義の住宅ローンを滞納してしまった方の中には、自宅を一般売却して、その代金で滞納金を返済しようとお考えの方もいるでしょう。しかし一般売却は、アンダーローン（残債＜売却代金）の場合にできる方法であり、オーバーローン（残債＞売却代金）の状態ではできません。

しかし任意売却であれば、オーバーローン（残債＞売却代金）でも不動産を売却できます。

任意売却

任意売却は不動産売却方法の一種で、債権者（金融機関や保証会社など）の許可を受けた時に行うことのできる方法です。

任意売却のメリット

任意売却には以下のようなメリットがあります。

• 差し押さえ・競売・公売にならずに済む
• 残債を分割で少しずつ返せる
• 離婚したこと、滞納したことを近所の人に気付かれない
• リースバックを併用すれば住み続けられる

また、競売で強制的に売却される場合、市場価格の60～70％ほどでしか売れませんが、任意売却の場合は市場価格に近い価格で売れます。

任意売却のデメリット

ただし、共有名義の不動産を任意売却する時は、債権者だけでなく、すべての共有名義人からも売却許可を得る必要があります。

抵当権（借金を回収できなくなった時に備えて、債権者が債務者の不動産などに設定する担保権）が不動産全体にかかっている場合、債権者と共有名義人のうち同意しない者が1人でもいると売却できません。

共有持ち分（※）は単独で売れますが、買い手が購入リスク（共有名義人とのトラブルなど）を心配して売れにくいという点も懸念されます。

※共有持ち分：各共有名義人が持つ所有権の割合
例）夫婦2人で所有する場合、1人あたりの共有持ち分は1/2

リースバック・買い戻し

リースバックは、不動産を売って代金を手に入れるとともに、賃貸で住み続けることです。このリースバックは、共有名義の任意売却と併用できます。ただし住み続けるためには、家賃も支払い続けなければなりません。 そのため、任意売却＆リースバックを検討されている方の中には「家賃を滞納してしまいそうで心配」という方がいるでしょう。

しかしミライエで任意売却後にリースバックする場合、リースバックの家賃を月々無理なく払える額に調整できます。皆様が売却する物件を買い取るのは、弊社会員の2万人を超える個人投資家であり、リースバックに理解があります。

また、ミライエは、任意売却後にリースバックを経た買い戻しにも対応しています。「持ち家で住み続けたい」という方は、買い戻しを検討されると良いでしょう。

【岡山県加賀郡吉備中央町】離婚後、共有名義の住宅ローンを任意売却で解決した事例

ご相談者様は、奥様と共有名義でマイホームを購入しました。しかしのちに離婚し、奥様は子どもを連れて家を出ていってしまいます。取り残される形となったご相談者様は、1人で住むには広すぎると思い、自宅の一般売却を検討するように。

ところが査定の結果、残債が査定額より多く、一般売却できないことが分かります。しかも当時、多忙を極めていて、しばらく住宅ローンの支払いも滞っていました。

「このままでは自宅が競売になる」と思い、ミライエに任意売却のご相談をされました。その結果、販売活動を始めてから約4か月で任意売却できることに。ご相談者様の場合、元奥様と共有名義でご購入された物件でしたので、任意売却にあたり、元奥様から承諾をもらう必要がありました。

しかし、お二方の間にミライエが入ったことで、最後まで穏便に事を進められました。現在、ご相談者様は、ミライエがご紹介した、家賃の安い賃貸マンションへ引っ越され、そこで残債を支払いながら生活を送られています。

まとめ

共有名義の住宅ローンは、1つの物件を2人以上の名義で組む住宅ローンです。「借入額の上限が高い」「住宅ローン控除を受けられる」とったメリットもありますが、「共有名義人の同意なしには売却できない」「夫婦の一方の収入がゼロになると返済が苦しくなる」というデメリットもあります。

株式会社ミライエは、任意売却（実績3,000件以上）を取り扱う不動産業者です。弊社はリースバック・買い戻しにも対応していますので、「任意売却した後も住み続けたい」というご希望にもお応えできます。住宅ローン・借金・税金を滞納してお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINE（年中無休・無料）にてご相談を受け付け中です。