【東京都青梅市】投資用マンションの住宅ローンを滞納して任意売却した事例

今回は、投資用マンションの住宅ローンを滞納して任意売却した、東京都青梅市の事例をご紹介します。

この記事では、投資用マンションを任意売却するメリット・注意点についても説明していますので、ローン滞納にお困りの方は、ぜひご覧ください。

投資用物件を住宅ローンで購入することはできない

投資用物件は本来、不動産投資ローンを組んで購入するものです。

住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が低く、審査が厳しくないため、投資用物件を住宅ローンで購入しようとする方が後を絶ちませんが、住宅ローンの投資用物件への利用は契約違反に該当します。

以下のようなリスクがあるため、不正利用は避けるようにしてください。

• 金融機関から借入金を一括返済するよう求められる
• 金融機関に訴訟を起こされる
• 信用情報に傷がつき、融資を受けづらくなる
• 信用度が下がり、将来的な投資機会を失う

投資用マンションの支払いが厳しくなる理由

投資用マンションの支払いが厳しくなる理由は、以下の通り大きく3つあります。

経年劣化に伴う家賃ダウン

投資用マンションが経年劣化すると、築古にしては割高感のある物件ということで入居希望者が減るでしょう。

入居希望者を集めるため、家賃を下げるという方法が第一に考えられますが、家賃を下げれば家賃収入が当然下がります。

空室による減収

空室による減収も、投資用マンションの支払いが困難となる一因になります。不動産投資には、一棟全体を所有するケースと、建物の一部を区分所有するケースの2種類があります。

いずれのケースも満室であれば、家賃収入が安定して入ってきますが、空室があり、入居者が入ってこない場合、家賃収入が得られなくなります。

維持費や税金の負担

投資用マンションは入居者がいなくても所有しているだけで、管理費・修繕費・修繕積立金などの維持費と、固定資産税・都市計画税などの税金がかかります。

入居者がある程度入っていれば、家賃収入で収支プラスになりますが、入居者がほとんど入っていない場合、収支はマイナスになってしまいます。

投資用マンションでローンを滞納したら任意売却

投資用マンションのローンを滞納した場合、一般売却を検討される方がいらっしゃいますが、査定額よりも残債額が多い「オーバーローン」の状態では一般売却できません。

これに対して任意売却は、オーバーローンでも債権者からの売却許可を得られれば行えます。

投資用マンションを任意売却するメリット

投資用マンションを任意売却するメリットは以下の通りです。

• ローンと遅延損害金を返済できる
• 物件が競売にならない
• 競売よりも残債を減らせる（しかも分割返済可）
• 入居者のプライバシーが守られる

投資用マンションを任意売却する時の注意点

一方、投資用マンションの任意売却には、以下のような注意点もあります。

• 居住者がいない場合、普通に任意売却できるが、居住者がいる場合、オーナーチェンジあるいは、退去させてから任意売却（その際、立ち退き料を支払う必要がある）
• 信用情報に傷が付いて、新規借り入れ・ローン組みができなくなる（厳密に言えば、数か月にわたるローン滞納がブラックリスト入りの原因）

任意売却を検討している場合は、なるべく早めに業者へ相談することをおすすめします。

【東京都青梅市】投資用マンションの住宅ローンを滞納して任意売却した事例

独身サラリーマンのご相談者様は、20代の時に投資用マンションを購入。はじめのうちは順調に住宅ローンを支払っていましたが、心の病を理由に会社を退職。

再就職先が決まらず、しばらくアルバイトをしながら暮らしていました。その間も、所有するマンションには入居希望者が現れず、空室ばかり。返済に困って、ミライエにご相談いただきました。

さっそく販売活動を始めると、2か月足らずで任意売却の買い手が見つかり、売却代金でローン完済することにも成功。

現在は地方に移住し、親御さんに紹介してもらったお仕事をして生活されているようです。

まとめ

投資用マンションでは、経年劣化に伴う家賃ダウン・空室による減収・維持費や税金の負担などを理由に、ローンを滞納することがあります。

株式会社ミライエは、任意売却実績3,000件以上を誇る不動産業者です。今回ご紹介した事例のような、投資用マンションの住宅ローンを滞納した方の任意売却もお手伝いしています。

年中無休・無料で、電話・メール・LINEによるご相談を承っております。ローン返済にお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。