住宅で人が死亡した場合の告知義務について国土交通省が令和3年10月に策定しました
『宅地建物取引業者のよる人の死の告知に関するガイドライン』は家を売る人、買う人や不動産会社にも影響を及ぼしそう。
どんな点が変更になったのか同ガイドラインのポイントや対応方法を解説します。

任意売却物件に限らず一般の不動産物件の取引でも、独居老人が増え続けている背景から孤独死に至ってしまった後の不動産取引も少なくない。
将来も含めて物件の売却を行う可能性のある方は事故物件ガイドラインの内容を把握しておきましょう。

1.自然死は告知事項にならない

これまでは自宅の屋根や階段からの転落死は買主、借主に対して事故物件として告知を行っていた売主（貸主）、宅建業者が多かったが、
今回の策定では、老衰や持病による病死といった自然死や入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥（ごえん）など日常生活の中で生じた不慮の死は、告知の必要なしとなった。
わたしが過去に取引した案件でも、1人暮らしの高齢者が自宅のお風呂で溺死（自然死）した物件を仲介したことがあるが、事故物件として告知事項が必要だった為に、本来の市場で流通している価格、要するに相場の価格よりは3割近く安い価格での売却となってしまった。
もう少し早くにこの変更が行われていれば、相場の価格に近い金額での売却も可能であったかも知れない。  
ただし注意点があります。 死後の発見までに時間がかかり大規模リフォームを行ったり特殊清掃をした場合には告知義務が必要だとした。

2.事故後3年で告知の必要なし

こちらは賃貸借の取引に限ります。 対象の不動産や通常使用する必要のある集合住宅の共用部分で自殺や殺人なのが発生して、おおむね3年が経過した後。
イメージとすると賃貸契約の対象居室とエレベーターや廊下、屋上などの共用部での自殺や殺人が起きた場合でも将来にわたり事故物件として告知する必要はなく、
おおむね3年が経過すれば告知の必要なしとなった。

3.隣の部屋の事故は告知しなくてもよい

こちらも賃貸住居にかぎります。 隣接住居や通常使用しない集合住宅の共用部において自殺や殺人など通常告知義務が発生する死亡などがあったとき。となります。
隣や上下階のお部屋であれば殺人などあっても告知の必要なしということになりました。
また通常しようしない共用部となると普段は出入りできない屋上は、賃借人が使用できないエリアということになります。

  ～物件状況等報告書（告知書）はよくチェックしましょう～

買主として物件を購入する際に不動産会社に仲介してもらう場合には必ず物件状況報告書（告知書）が契約書の別紙として説明されます。
売主が物件に問題がないかどうか、近隣でのトラブルが起きていないか等を買主に対して説明を行う書面となります。  
買主は、今回の事故物件ガイドラインにより告知事項にあたらない項目であっても気になる方は、この書面にてよくチェックしておきましょう。  
仮に売主（貸主）が虚偽の申告をした場合は民法上の責任を負う場合があるので、正直に告知しているはずです。 契約の説明を受ける際に口頭で確認してみるのも良いかもしれません。

★事故物件ガイドラインのまとめ★

【告知義務なし】

・老衰、持病による病死などの自然死
・自宅の階段からの転落や入浴中の溺死、転倒事の事故、食事中の誤嚥などの日常生活の中で生じた不慮の事故
・賃貸住宅において隣接住居や通常使用しない集合住宅の共用部での死亡（自殺、他殺も含む）
★告知義務なしであっても事実性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い事案はこの限りではない

【告知義務あり】

・自殺や殺人
・賃貸住宅において自然死でも死後の発見までに時間がかかり特殊清掃や大規模リフォームなどが行われた場合（告知期間は3年間が目安)
・特段の告知が求められると判断した場合 以上となります。  

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