【正直不動産】建築確認｜検査済証がなくても任意売却＆リースバックできる？

「検査済証（建築確認済証）がない物件を売りたい」
「そもそも一般売却・任意売却できるのか」

こうした要望や疑問をお持ちの方がいるようです。そこで今回はNHKにてドラマ化もされた人気漫画『正直不動産』に関連して、検査済証（建築確認済証）について解説します。

本コラムでは、検査済証の取得方法や検査済証が必要な理由を紹介したうえで、検査済証がなくてもできる不動産売却方法、任意売却についても説明しています。

住宅ローン・借金・税金滞納でお困りの方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第93～94話「建築確認」のあらすじ

登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）は、同社元社員、桐山貴久（きりやまたかひさ）が担当していた買主、貿易会社勤務の倉井隆行（くらいたかゆき）を担当することに。

来てもらった方が早いと電話で言われ、さっそく自宅を訪問して状況を聞くと、「半年間、出張で海外にいて家を空けている間に、マンションの駐車場だった場所に家が建っていた」といいます。

そして翌日、倉井が購入したマンション「サーガ八幡山」は、土地の所有者と建物の所有権が異なる、借地権付きマンションであることが分かり…

検査済証・建築確認済証とは？

検査済証とは、建築確認・中間検査・完了検査の3つが完了し、新築した建物が建築基準法をはじめとする規定に適合していることを証明する書類のことです。建築主事（建築確認を行う地方公務員）または都道府県知事から受け取ります。

建築確認を申請して問題がない場合に交付される書類が建築確認済証です。

なお、この検査済証（および建築確認済証）は、紛失したら再発行できません。そうした場合、代わりに「台帳記載事項証明書（建物に関する基本情報が記載された書類）」を利用すれば、検査済みであることを証明できます。

検査済証を取得する流れ

検査済証を取得するには、以下3つのステップを踏む必要があります。

1. 建築確認　設計図が建築基準法などの規定とあっているかどうかを確認します。承認されると工事着工前に「建築確認済証」がもらえます。

2. 中間検査　建設途中の建物が設計図とあっているかどうかを確認し、検査に合格すると「中間検査合格証」が交付されます。

3. 完了検査　完成した建物が設計図とあっているかどうかを確認します。この完了検査に合格してから原則4日以内に「検査済証」が交付されます。

検査済証が必要な理由

検査済証が必要な理由は、以下の通り大きく2つあります。

売却価格が下がる恐れがある

検査済証がない物件は、建築法に違反している可能性が高く、売却する際に不利に作用する恐れがあります。検査済証がない場合、売却価格が2～3割下がる恐れがあります。

購入リスクの影響で売れづらくなる

検査済証がない物件は、「建物の安全性や品質が心配」という理由で買い主から買い控えされてしまうことが少なくありません。以下のような購入リスクがあります。

住宅ローンを組めない

検査済証がない物件は、ほとんどの場合、住宅ローンを組めません。それは金融機関が滞納されることを恐れて審査に通らないからです。

ただし、ミライエで任意売却する場合、買主は弊社会員の個人投資家ですので、住宅ローンを組まなくても物件を購入できます。

増改築できない

検査済証がない物件は、建築基準法などの規定に適合していない恐れのある物件とみなされ、増改築やリフォーム工事する際に制約が生じる可能性があります。また、建物が倒壊したような場合、買主が責任を負わなければなりません。

検査済証がなくても任意売却＆リースバックできる？

検査済証がない物件を一般売却しようと思った方の中には、「住宅ローンなどの借金や滞納税が売却代金よりも多いせいで、一般売却できなかったから任意売却を検討している」という方もいるでしょう。

検査済証がない物件であっても、任意売却はできます。任意売却やリースバックにご興味をお持ちの方は、まずは不動産会社に相談してみることをおすすめします。

任意売却とリースバックの特徴は以下の通りです。

任意売却

任意売却とは、債権者（金融機関・保証会社など）から同意を得て不動産を売却することをいいます。検査済証がない物件でも行うことが可能です。

任意売却するメリットは、以下の通り数多くあります。

• 競売・公売・差し押さえを回避できる
• 競売・公売よりも高く売れる
• 残債を分割で返済できる
• 任意売却したことを近隣住民に知られない
• 引っ越し代をもらえる（引っ越しを希望する場合）
• リースバック・買い戻しとの併用で住み続けられる

リースバック・買い戻し

リースバックとは、売却した不動産に賃貸で住み続けることをいいます。不動産を売却した後、買主と賃貸契約を結ぶことで引っ越さずに済むのです。

「任意売却後リースバックした家に思い入れがあるから、賃貸ではなく持ち家にして住みたい」という方は、一度売った家を数年後に再購入（買い戻し）をするために、再売買契約を結ぶ手もあります。

まとめ

検査済証とは、建築確認・中間検査・完了検査が完了し、建物が建築基準法などの規定に違反していないことを示す書類のことです。この検査済証がない不動産でも売ることはできます。

株式会社ミライエは、任意売却の実績3,000件以上を誇る不動産業者です。検査済証のない建物でも、まずはご相談されることをおすすめします。

住宅ローンなど借金の返済、税金の支払いにお困りの方は、なるべくお早めにお問い合わせください。時間的な余裕があると販売活動をスムーズに進められ、競売・公売・差し押さえを回避しやすくなります。電話・メール・LINEにてご相談を受け付け中です。