【正直不動産】タワーマンション｜任意売却できる？高く売るための方法

世界を舞台に活躍する俳優、山下智久さんが主演を演じる『正直不動産2』は、2024年1月9日（火）から3月12日（火）にかけてNHKにて放送されるドラマです。

全10話の初回放送「帰ってきた正直不動産」はタワーマンションの話でした（原作マンガの『正直不動産』では第47～48話で取り上げられています）。

記事をご覧の皆さんの中には「ちょうど今タワーマンションに住んでいるけれど、住宅ローン返済や税金の支払いを負担に感じ、そろそろ売却を検討している」という方もいらっしゃるのではないでしょうか？

そこで今回は、タワーマンションを任意売却するメリットと注意点について解説します。タワーマンションを高く売るコツも紹介していますので、タワーマンション売却をご検討されている方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第47～48話「タワーマンション」のあらすじ

登坂不動産の不動産営業マン永瀬財地（ながせさいち、山下智久）と、その後輩、月下咲良（つきしたさくら、福原遥）は、マンション買い替えを希望する田口家にタワーマンションを案内します。

ところがそこには、ミネルヴァ不動産の神木涼真（かみきりょうま、ディーン・フジオカ）の姿が。彼は昔、登坂不動産にいた頃、営業成績1位を取り続けたことがあるほど優秀な営業マンで、永瀬の師匠でもあります。

その神木は永瀬から田口家の案件を横取りすると、得意の巧みな話術を駆使し田口家にタワーマンションを買わせようとします。しかし契約目前、そこへ永瀬がやって来て…

タワーマンション（タワマン）とは？

タワーマンションとは「20階以上・高さ60m以上ある高層マンションのこと」です（法的な定義はありません）。略してタワマンと呼ばれることもあります。国土交通省の厳しい審査（構造の強度・安全性・耐震性など）をクリアし、認可を受けて初めて建てられる建築物です。

タワーマンションには「眺めが良い」「共用施設が充実している」「防犯面が安心」「日当たりが良い」「虫が少ない」「相続税対策にもなる」といったメリットがあります。一方で、「洗濯物が外に干せない」「朝エレベーターが混む」「災害時に備える必要がある」「大規模修繕工事の費用が高い」といったデメリットもあります。

タワーマンションを高く売るための方法

タワーマンションを高く売りたい方は、高く売れそうなタイミングを見計らうことが欠かせません。需要（買い手、欲しい人）が少ない時期や、供給（売り手、売りたい人）が多い時期は、相場価格も低くなるので避けましょう。

買い手が住宅ローンを組んで購入する場合には、住宅ローン金利の変動も相場価格に影響します（たとえば、住宅ローン金利上昇→欲しい人が減る→相場価格ダウン）。その点ご注意ください。

タワーマンションは任意売却できる？

タワーマンションを売却したくても、住宅ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態なので、売却できないという方も多いのではないでしょうか。このような場合でもタワーマンションは任意売却できます。

任意売却とは？

任意売却とは「債権者（金融機関や保証会社のこと、個人の場合もある）の同意を得て、所有する不動産を自分の意志で売却すること」です。この任意売却は「住宅ローンおよび借金の返済や税金支払いにお困りの方」や「自宅が競売あるいは公売になってしまった方」が、売却代金を借金返済に使う目的で行います。

競売・公売とは？

競売とは「債務者の財産（不動産・動産など）が債権者の申し立てを受けた裁判所によって強制的に差し押さえられ、売りに出されること」を意味します。一方、公売とは「税金滞納者の財産が税務署によって強制的に差し押さえられ、売りに出されること」です。どちらもオークション形式で行われます。

任意売却に成功するとどうなる？

通常、住宅ローンや借金を滞納すると自宅が競売になり、税金を滞納すると公売になります。しかし競売も公売も、入札が始まるまでに任意売却に成功すれば、強制的に差し押さえられ売りに出されるのを食い止められます。

それだけでなく任意売却は、一般的に競売・公売よりも高く売却できるため、残債を小さくできます。売却代金の目安は、「任意売却が相場価格の8～10割」「競売・公売が相場価格の5～7割」です。

そのため例えば、借金を4,000万円抱えるAさんが、所有するタワーマンション（時価3,000万）を任意売却する場合、売却代金2,700万円前後で、残債が1,300万前後となります。しかし競売・公売の場合、売却代金1,800万円前後で、残債が2,200万円前後となってしまうのです。

タワーマンションを任意売却するメリット

タワーマンションを任意売却するメリットは次の2つです。

売却代金を住宅ローン返済に充てられる

タワーマンションに限った話ではありませんが、不動産を任意売却すると売却代金（市場価格に近い価格）を得られ、そのお金を住宅ローンの返済に充てられます。その他、借金や税金の支払いにお困りの方も、任意売却をご検討ください。物件を売却することで、まとまった資金を調達できます。

リースバック・買戻しで住み続けられる可能性がある

タワーマンション売却を検討されている方の中には、「売却後も住み続けたい」という方がいるのではないでしょうか。そうした方にはリースバック・買戻しがおすすめです。

リースバックとは「住宅を売却したあと、買い手と賃貸借契約を結んで住み続けること」です。買戻しとは「一度売却した住宅を再購入すること」を言います。

任意売却を依頼する業者によっては、リースバックや買戻しに対応していないことがありますが、ミライエではリースバック後の家賃を月々無理のない額に設定でき、将来な買戻しにも対応しています。

タワーマンションを任意売却する際の注意点

タワーマンションを任意売却する際は、次の3点に注意しましょう。

残債を返済する必要がある

まれに「任意売却した後の残債を返済しなくても良い」と謳う業者がいますが、そんなことはありません。任意売却後、残債を返済する必要があります。競売・公売の場合、これまでの滞納分と遅延損害金の一括返済請求をされることがほとんどですが、任意売却の場合、分割で返済できます。

条件の悪い物件は買い手を見つけるのに苦労する

タワーマンションを任意売却する際、条件の良い物件は買い手がすぐに見つかりますが、条件が良くない物件の場合、買い手を見つけるのに苦労します。

タワーマンションの中でも条件が良いとされるのは、一般的に以下のような特長を持つ物件です。

• 立地が良い
• 高層階
• 眺望が良い
• 日当たり
• 共有設備が充実している
• コンシェルジュ常駐

任意売却の実績が豊富な不動産業者に依頼する

タワーマンションを任意売却する場合は、任意売却の実績が豊富な不動産業者に依頼することをおすすめします。通常の売却は買主を見つけるだけで済みますが、任意売却は買い手を見つけるだけでなく、金融機関などの住宅ローン債権者と交渉をして同意を得る必要があります。

任意売却は通常の売却よりも難易度が高く、経験の少ない不動産業者では対応できないケースもございます。タワーマンションの任意売却をご検討されている方は、ミライエにご相談ください。

まとめ

タワーマンション、通称タワマンは「20階以上・高さ60m以上ある高層マンションのこと」で、普通のマンションと同様に任意売却できます。

任意売却を取り扱う不動産会社ミライエは、これまで3,000件以上にわたる任意売却のお手伝いをさせていただきました。リースバックや買い戻しにも対応しています。

買い手の個人投資家が1万人以上いるので、さまざまな種類の物件にニーズがあり、条件の良くない物件でも買い手を見つけやすいでしょう。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談に乗っています。

住宅ローンや借金の返済、税金の支払いにお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。