【正直不動産】更新料｜任意売却＆リースバックで住み続ける！相場も解説

「今住んでいる家を任意売却した後、リースバックで住み続けたい」と思っている方の中には、「リースバックでも更新料がかかるのかどうか気になる」という方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、山下智久さん主演でNHKドラマにもなった人気コミック『正直不動産』を例に取り上げ、賃貸物件の更新料について解説します。

この記事では、更新料の相場や任意売却・リースバック・買い戻しについても説明しています。

住宅ローン、借金、税金滞納でお困りの方、任意売却後に住み続けることを希望される方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第111～112話「更新料」のあらすじ

大学4年生の根津圭太（ねづけいた）は、4月から就職を予定している会社の本社が新宿であるため、ミネルヴァ不動産で2年前に借りた部屋「グレシャム吉祥寺」の契約更新をしました。

しかし後日、勤務先が本社ではなく千葉県成田市に新しくできたサービスセンターになると会社から連絡が。

困った根津は、すでに支払った更新料8万2千円を返してもらえないかミネルヴァ不動産の営業担当、花澤涼子（はなざわりょうこ）に相談することに。

しかし、花澤からは無情にも「お返しできません」と言われてしまいます。

取り付く島がなくなり、途方に暮れる根津。今度は街で偶然出くわした登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）と、ミネルヴァ不動産元社員で現在は永瀬の後輩の十影（とかげ）に助けを求めます。

そして一行は、更新料を返してもらうため「グレシャム吉祥寺」のオーナー猪口（いのぐち）の元へ行きますが…

賃貸物件の更新料とは？

賃貸物件の更新料とは、賃貸借契約の期間が終了後、退去（引っ越し）ではなく、更新（住み続けること）を希望する場合に、借主が貸主に支払う一時金のことです。

この賃貸借契約は、定期借家契約（契約満了とともに契約が終了し、再契約できないことが多いタイプ）と普通賃貸借契約（原則として契約終了後も契約更新によって住み続けられるタイプ）の2つに分けられます。

普通賃貸借契約では、契約更新が可能なため、更新料の支払いがあります。なお、普通賃貸借契約の更新方法は、以下の通り2種類あります。

• 合意更新　借主と貸主の双方合意で更新手続きを行う更新方法です。
• 法定更新　双方合意することなく自動的に契約が更新される更新方法です。更新手続きを行いません。

合意更新でも法定更新でも、契約の際の「賃貸借契約書」や「重要事項説明書」に、更新料を支払うことが記載されていれば原則支払う必要があります。

なお、更新料を支払う契約にもかかわらず更新料を払わないと、契約解除となり、住み続けることを希望する場合でも退去となってしまいます。

賃貸更新料の相場

賃貸更新料の相場は、家賃の1～2ヵ月分あるいは、半月～1ヵ月分です。賃貸更新料は地域によってある場合とない場合があります。

東京都、神奈川県、千葉県をはじめとする関東地方では、賃貸更新料が設定されていることがほとんどですが、京都を除く関西地方では設定されていない傾向にあります。

リースバックにおける更新料とは？

リースバックにおける更新料とは、リースバックで結んだ賃貸借契約が終了した後に、退去（引っ越し）せず、住み続けることを希望する借主が貸主に対して支払う更新料のことです。

更新料は、一般的な物件の賃貸契約を更新する時とほとんど同じです。多くの場合、家賃1カ月分の更新料を支払うことで、長く住み続けられます。

その際、更新料を支払えば住み続けられる旨を賃貸借契約書に記載しておくことが大切です。

なぜなら、賃貸借契約書に更新に関する条項を盛り込んでいない場合、リースバック契約（2～3年）が満了した時に、貸主から「更新に応じない」と言われ、トラブルに発展する恐れがあるからです。

なお、ミライエでリースバックされる場合、リースバックに理解のある弊社会員の個人投資家が買主（貸主）となるため、そのようなトラブルの心配はありません。

任意売却後に住み続けたい方はリースバック・買い戻し

住宅ローンなどの借金や税金の滞納額が売却代金を大きく上回り、自宅を一般売却できなかった方の中には、「任意売却して住み続けたい」という方がいることでしょう。

そうした方におすすめしている方法が、任意売却後に行うリースバック・買い戻しです。

任意売却

任意売却は、債権者の同意を得て行う不動産売却方法です。任意売却をすると、自宅が競売・公売・差し押さえになるのを未然に防げます。

また、競売・公売は市場価格の5～7割ほどの売却代金にしかなりませんが、任意売却は市場価格に近い価格で売れます。

そのため、住宅ローン・借金・税金を大幅に減らせます。しかも残債は分割払いすることが可能です。さらに、リースバック・買い戻しとの併用で住み続けることもできます。

リースバック

リースバックとは、物件を売却した後、買主と賃貸契約を結んで住み続けることをいいます。

リースバック後の家賃は「リースバック売却代金（市場価格の7～9割）×利回り÷12」で目安を把握できます。

なおミライエで任意売却＆リースバックする場合、毎月無理なく返済できる額に調整することが可能です。

買い戻し

買い戻しとは、一度売った物件を再購入することです。賃貸ではなく持ち家で住み続けることを希望される方が行います。

実現のために数年かけて買戻し資金を貯める必要がありますが、愛着のある家を取り戻したいという方も多いようです。

買い戻しを希望される方は、リースバックの賃貸契約を締結する際に、リースバック業者と買主に申し出ましょう。

まとめ

賃貸物件の更新料とは、賃貸物件終了後、更新を希望する場合に、借主が貸主に支払う手数料のことです。この更新料は、リースバックでも更新する際にかかることが一般的です。

株式会社ミライエは、任意売却（実績3,000件以上）からリースバック・買い戻しまで幅広く対応している不動産業者です。

住宅ローンなどの借金あるいは税金滞納でお困りの方、任意売却後に住み続けることを希望される方は、お気軽にお問い合わせください。

電話・メール・LINEにてご相談を受け付けております（年中無休・無料相談）。