【正直不動産】瑕疵担保責任｜任意売却した物件に瑕疵が！契約不適合責任は免責になる？

2024年1月より放送が始まったドラマ『正直不動産2』。原作マンガ（『正直不動産』第2巻）には「瑕疵担保責任」の回があります。そこで今回は、売り主が買い主から問われる責任、瑕疵担保責任（契約不適合責任）について解説します。

この記事では、不動産売買における瑕疵の具体例を紹介したうえで、一般売却できず任意売却した物件に瑕疵があった場合、瑕疵担保が免責になるかについても説明しています。住宅ローンや、その他の返済、税金の支払いにお困りの方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第11～12話「瑕疵担保責任」のあらすじ

物語の主人公、永瀬財地（ながせさいち）は、地鎮祭で石碑を壊した日から風が吹くと嘘がつけなくなった登坂不動産の営業マン。

その永瀬の後輩、月下咲良（つきしたさくら）はある日、課長の瀬戸（せと）とともに、建て売り住宅の契約に迷っている夫婦、萩野真一（はぎのしんいち）、萩野郁子（はぎのいくこ）と商談することになりました。

話を聞くと、3年前に物件を購入した同僚が最近雨漏りに悩まされ、売り主に修理を依頼したが、「2年しか瑕疵担保責任を負わない」と売り主に言われたらしく、その話を聞いて真一は心配になり、購入を渋っているのだといいます。

すると月下が、商談前に瀬戸から黙っているように言われていたにもかかわらず、「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）を適用すれば、瑕疵担保責任の特約期間を延ばすことができる」と説明。

結局、後日売り主の稲増正之（いなますまさゆき）のところへ行き、頭を下げ、どうにか瑕疵担保責任の特約期間を1年延長してもらえることになりますが、迎えた契約当日。

後は真一が判を押せば契約成立という時になって、永瀬は稲増と瀬戸が何かを隠していることを察知します。しかしここで余計なことを言うと、契約が水に流れるかもしれないため、永瀬は黙っていようとしますが、その時に風が吹いてしまい…

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？

瑕疵担保責任とは、売却した物件に瑕疵（欠陥のこと）が見つかったとき、売り主が買い主から問われる責任のことです。2020年4月に民法の債権法が改正されたことで瑕疵担保責任は廃止となり、名称が「契約不適合責任」に変わりました。

買い主保護を目的とする点はこれまでと変わりありませんが、「契約不適合責任」になってから売り主の負う責任の範囲が広がりました。もし不動産を売買した後に何らかの瑕疵が見つかった場合、売り主は買い主に代わって賠償や修繕をする必要があります。

不動産売買における瑕疵の具体例

不動産売買における瑕疵の具体例は、以下の通りです。

土地の瑕疵

• 汚染物質が含まれている土地
• ゴミや廃棄物が埋まっている土地

建物の瑕疵

• 雨漏り物件
• シロアリ物件
• 傾いている物件

一般売買できない物件は任意売却を

「住宅ローンや、その他の借金、税金を滞納してしまい、自宅が競売・公売になりそう」という方の中には、「自宅を一般売却して、その売却代金で借金を返済しよう」とお考えの方もいるのではないでしょうか。

一般売却は、残債が売却代金より多いとできない方法です。しかし、任意売却は、残債が売却代金より多くても、債権者の合意を得られれば行うことができます。

しかも任意売却は、一般的に売却代金が競売・公売より高いため、残債を多く減らせるでしょう。任意売却に至った経緯を近隣住民に知られることもありません。任意売却後にリースバックや買戻しを行うことで、売却した家に住み続けられます。

任意売却した物件に瑕疵があった場合、瑕疵担保は免責になる？

では、任意売却した物件に瑕疵があった場合、瑕疵は免責になるのでしょうか？

任意売却で所有する物件を手放した方は売却代金を手に入れますが、その売却代金は住宅ローンをはじめとする借金の返済や滞納税の支払いに充てるため、手元にはお金が残りません。

このように、任意売却の売り主は賠償・修繕できるだけの支払い能力がないとみなされ、任意売却した物件に瑕疵があった場合、瑕疵担保は原則、免責になります。

ただし、瑕疵があるとわかっていながら売却した場合は免責になりません。それどころか、瑕疵担保責任免責の特約を結んでいたとしても、責任を問われるケースもあり得ます。

このように瑕疵が任意売却後に発覚すると、後で大変です。任意売却する物件に瑕疵があることがわかっている場合は、あらかじめ知らせるようにしましょう。

まとめ

瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは「売却した物件に瑕疵（欠陥）が見つかったとき、売り主が買い主から問われる責任」を意味します。もし任意売却した物件に瑕疵が見つかった場合、原則として瑕疵担保は免責になりますが、瑕疵があるとわかっているのに売却した場合は免責にならず、責任を問われるケースもあるため注意しましょう。

株式会社ミライエは、任意売却・リースバック・買戻しを取り扱っている不動業者です。これまでに累計3,000件以上、任意売却をお手伝いした実績がございます。自宅を任意売却して競売・公売を回避された方の中には、任意売却後に行うリースバック・買戻しで住み続けられた方もいらっしゃいます。

住宅ローンの返済や税金の支払いにお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を受け付けております。