【正直不動産】共有物分割請求｜共有名義不動産を任意売却するメリットと注意点

「住宅ローンなどの借金の返済、税金の支払いに困り、共有名義不動産あるいは共有持分の任意売却を検討している」という方は少なくありません。

そこで今回は、人気マンガ『正直不動産』の「共有物分割請求」を参考に、共有物分割請求について解説します。

この記事では、共有名義不動産を任意売却するメリットや注意点を紹介しています。

リースバック・買い戻しについても説明していますので、住宅ローン・借金・税金滞納でお困りの方だけでなく、住み続けることを希望される方も、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第123～124話「共有物分割請求」のあらすじ

登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）は、高校時代の同級生で現在フリーターの双葉翔太（ふたばしょうた）から久しぶりに電話が来て会うことに。

父の死後、翔太は元プロ野球選手で現在うどん屋店主の弟、慶太（けいた）と実家を相続。しかし先日、慶太から急に「実家を売りたい」と相談を受けたとのこと。

翔太が「家族の思い出が詰まった実家を手放したくない」と反対すると、1,500万円で買い取りを要求。「要求が受け入れられないのであれば、裁判所に共有物分割請求訴訟を起こす」とまで言われたと話します。

そして後日、実家にて。永瀬は翔太と慶太と慶太の妻、由加（ゆか）と4人で話し合いをすることになりますが、双方が互いの言い分を主張するので議論は泥沼化し…

共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、共有名義不動産（1つの不動産を複数人名義で所有する不動産）の共有者が他の共有者に対して、共有状態の解消（共有物分割）を求めることです。

共有物分割によって、物件の名義が「共有名義」から「単独名義」となり、物件を売却しやすくなるなどのメリットがあります。

共有物分割請求の流れ

共有物分割請求の流れは以下の通りです。

1. 当事者間の協議
2. 共有物分割調停
3. 共有物分割請求訴訟

最初に当事者間で協議を行い、協議がまとまらない場合に共有物分割調停や共有物分割請求訴訟に移行します。

共有物分割調停は、裁判官1名と調停委員2名で構成される調停委員会が当事者の間に入り、話し合いによる解決を図る方法です。共有物分割請求については、訴訟の前に調停を経なければならないとする「調停前置主義」の対象外のため、共有物分割調停を経ずに共有物分割請求訴訟を申し立てることも可能です。

令和3年の民法改正（令和5年4月施行）により、当事者間の協議が調わない時だけでなく、協議をすることができない時も共有物分割請求訴訟を提起できる旨が条文に追加されました（民法258条1項）。

裁判になると判決が出るまでに少なくとも半年はかかります。訴訟中に和解するケースも少なくありません。

裁判による共有物分割の方法

裁判による共有物分割の方法は、次の3パターンに分けられます。

現物分割

現物分割（民法258条2項1号）は、共有名義の不動産を、それぞれの持ち分の割合に応じて、物理的に分割する方法です。建物は分割できないため、土地のみの場合に適した方法といえます。

賠償分割（全面的価格賠償）

賠償分割（同条2項2号）は、1人の共有名義人が他の共有名義人から共有持分を購入して、共有名義不動産すべてを自分のものにする方法です。

競売分割（換価分割）

競売分割（同条3項）は、共有名義の不動産を競売によって第三者に売却し、売却代金を持分の割合に応じて配分する方法です。現物分割や賠償分割によって共有物を分割できない時、または分割によってその価格を著しく減少させる恐れがある時は、裁判所は競売を命じることができます。

たとえば、3人で平等に共有する不動産に3,000万円の値が付いた場合、共有持分は1/3なので、1人当たり1,000万円が分配されます。

共有名義不動産は任意売却

「住宅ローンなどの借金あるいは税金滞納で困っている」
「離婚するからペアローンで購入した不動産を売りたい」
「相続した不動産を手放したい」

このようなお悩みをお持ちの方は、共有名義不動産の一般売却を検討されていることでしょう。しかし一般売却は、売却代金がローン残債を下回るケースではできません。

共有名義不動産が一般売却できない時は、任意売却しましょう。任意売却は、債権者（銀行・保証会社など）の承諾を得て行う不動産の売却方法です。

なお、共有名義の不動産を売却する場合は、共有名義人の同意も欠かせません。

共有名義不動産を任意売却するメリット

共有名義不動産を任意売却するメリットは2つあります。

1. 競売・公売・差し押さえを回避できる

任意売却に成功すると、競売・公売・差し押さえを回避できます。

競売

競売とは、住宅ローンなどの借金滞納で差し押さえられた不動産・動産・債権といった財産が裁判所によって強制的に売却されることです。任意売却の売却代金は市場価格に近い価格とされていますが、競売の売却代金は、市場価格の5～7割と言われています。競売になると、物件情報がBIT不動産競売物件情報サイトや新聞に掲載されます。

公売

公売とは、税金滞納で差し押さえられた不動産・動産・債権といった財産が税務署によって強制的に売却されることです。公売になると、KSI官公庁オークションと呼ばれる公売物件情報サイトに掲載されます。

差し押さえ

差し押さえとは、裁判所の執行官によって、住宅ローンなどの借金や税金を滞納した人物の私財や家財道具が売れないようにされることです。ただし、日常生活を送るのに欠かせない物品（衣類・食料品・寝具）など、差し押さえられないものも一部あります。

2. リースバック及び買い戻しとの併用で住み続けられる

任意売却とリースバック・買い戻しの併用で、自宅に住み続けることもできます。

リースバック

リースバックとは、売却した物件に賃貸で住み続けることをいいます。買主と賃貸借契約を結んで貸主となってもらい、売主が借主となります。

任意売却後、引っ越しを希望する方もいますが（引っ越し代を20～30万円ほど買主が出してくれる可能性がある）、引っ越しを希望しない場合、リースバックで住み続けることができます。

なお、リースバックの売却価格の目安は、市場価格の7～9割と言われています。

買い戻し

買い戻しとは、一度売却した物件を再購入することをいいます。ただし、買い戻しをするには、最長10年かけて買戻し資金を貯める必要があります。

なお、買い戻し価格の目安は、リースバックの売却価格×1.1～1.2と言われています。「賃貸と言わず持ち家で住み続けたい」という方にぴったりの方法です。

共有名義不動産を任意売却する時の注意点

共有名義不動産を任意売却する時は、以下の点に注意しましょう。

共有名義人の同意が必要

共有名義の不動産を任意売却するには債権者だけでなく、共有名義人全員の同意が必要です。そのため、もし1人でも同意しない人がいる場合、任意売却できません。

ただし、抵当権（債権者が担保とする不動産に設定するもの）が共有不動産全体ではなく共有持分にのみに設定されている場合は、他の共有名義人の同意なしで任意売却できます。

ただし、共有持分は購入リスクがあり（他の共有名義人とトラブルになる恐れなど）、買い手が見つかりづらいとされているので注意が必要です。

実績の豊富な不動産業者に依頼する

任意売却を検討されている方は、実績の豊富な不動産業者に依頼されることをおすすめします。

実績の豊富な不動産業者に依頼するメリットとして、

• こまめな連絡とスピーディーな対応
• 債権者や共有名義人とのスムーズな交渉
• 任意売却後の手厚いサポート

などが挙げられます。所有する共有名義の不動産が、競売・公売・差し押さえになりそうでお困りの方は、任意売却される際、実績の豊富な業者に依頼しましょう。

まとめ

共有物分割請求とは、共有名義および共有持分の共有状態を解消することです。共有名義不動産の売却には共有名義人全員の同意が必要ですが、共有持分に関しては他の共有名義人の同意なく売却できます。

株式会社ミライエは、任意売却・リースバック・買い戻しを取り扱う不動産業者です。「離婚問題絡みで共有名義不動産を任意売却したい」「任意売却後も住み続けたい」というご要望にお応えしております。

住宅ローン・借金・税金滞納でお困りの方は、3,000件以上の任意売却実績を持つミライエまで、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を受け付けております。