【正直不動産】告知義務｜任意売却物件は買主に告知する義務がある？

2024年1月に放送が始まったNHKのテレビドラマ『正直不動産2』は、山下智久さん演じる主人公の不動産営業マン、永瀬財地（ながせさいち）が正直な営業スタイルで悪戦苦闘する物語です。

原作コミックに「告知義務」の回がありますが、「ちょうど物件の売却を検討していて気になる」という方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、告知義務について解説します。

この記事では、一般売買できないケースでも行える物件の売却方法、任意売却について説明したうえで、任意売却物件が買主に告知する義務があるかについても言及しています。住宅ローンを含む借金の返済や滞納税の支払いをするのに、自宅の売却を検討されている方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第13～14話「告知義務」のあらすじ

ある日、登坂不動産の営業マン永瀬財地は、好条件なのに1年間も借り主が見つからないという西荻窪の物件を下見に行きます。近くの商店街も賑わっていて、売れないのが不思議なくらいです。しかし、辺りをよく見渡していると、ブロックの色が2軒先とは違うことに気付きます。

翌日、出社すると、新しく課長に就任した藤原結弦（ふじわらゆづる）が例の西荻窪の空き店舗の借り主を見つけたらしく、そこには飲食店経営者の児玉一徳（こだまいっとく）の姿もありました。物件の欠陥に気付いていた永瀬は、告知義務があるのかは微妙なところでしたが、児玉に真実を打ち明けようとします。

正直に本当のことを話したら、契約が台無しになるだけでなく、藤原の顔に泥を塗ることになります。そのため、絶対に言わないようにしていましたが、結局黙っていられず…

告知義務とは？

告知義務という言葉は「生命保険を契約するとき、過去に遭った事故や病歴などを保険会社に伝えておかないと、保険金を受け取れない」といった意味で使われることが多い言葉です。不動産売買においても、売主は買主に対して、契約前に物件の瑕疵を告知する義務があります。

告知義務のある物件の具体例

告知義務のある物件の具体例は以下の通りです。

• 物理的瑕疵（かし）物件（雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下、土壌汚染など）
• 環境的瑕疵物件（近隣住民や電車の騒音、近くに反社会的勢力の事務所がある、など）
• 心理的瑕疵物件（いわゆる事故物件）
• 法律的瑕疵物件（厳しい条件をクリアしないと再建築できない、など）

告知義務に違反するとどうなる？

宅建業法47条の告知義務に違反した宅建業者は、同法79条の2に基づき、2年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金、またはその両方を科されます。

宅建業法は宅建業者に向けた法律ですが、一般の売主も告知義務を果たす必要があります。買主から「瑕疵（欠陥）があることを知っていたら購入していなかった」と売却後にクレームが入り、減額請求・補修請求・損害賠償請求・契約解除される可能性も考えられます。

売却しようとしている物件に何かしらの瑕疵（欠陥）があるとわかっている場合は、契約後のトラブルを防ぐためにも、業者や購入希望者に前もって知らせましょう。なお、不動産会社から物件状況報告書（告知書）に瑕疵を記載するよう依頼されることもあります。

一般売却できずお困りの方は任意売却

自宅の売却を考えている方の中には「残債が売却代金よりも多いせいで一般売却できない」という悩みをお抱えの方もいるのではないでしょうか。そうした方には任意売却をおすすめします。

任意売却とは、金融機関や保証会社のような債権者の合意を得て、自分の意志で行う物件の売却方法です。任意売却をすると、競売・公売（借金あるいは税金の滞納後、物件が強制的に売却されること）を回避でき、借金を減らせます。

任意売却後、買主から引っ越し費用を10～30万円ほどもらって引っ越す方の他、リースバック・買戻しで住み続ける方もいます。

任意売却物件は買主に告知する義務がある？

先ほど、環境的瑕疵物件や心理的瑕疵物件などは告知義務があると説明しました。では、任意売却物件であることは、売却時、買主に告知する義務があるのでしょうか？

売却する物件が任意売却物件であることを告知する義務はありません（不動産会社の間では情報共有されています）。ただし、場合によっては契約後トラブル防止の観点から、事前に伝えておいた方が良い場合もあります。

なおミライエで任意売却する場合、物件を買い取るのは任意売却・リースバック・買戻しに理解ある個人投資家（弊社会員、その数1万人以上）であり、売主様の事情も承知しておりますので、心配する必要はないでしょう。

まとめ

告知義務とは、売買契約を締結する前に、物件の売主が買主に物件の瑕疵を伝えなければならない義務のことです。売却する物件が任意売却物件であることを買主に告知する義務はありませんが、あらかじめ知らせておいたほうが良い場合もあります。

株式会社ミライエは、住宅ローンや滞納税の支払いにお悩みの方に寄り添い、これまでに3,000件以上の任意売却をお手伝いしてきました。

任意売却だけでなく、リースバック・買戻しも取り扱っていますので、「任意売却した物件に売却後も住み続けたい」という方も、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を承っております。