【正直不動産】環境的瑕疵｜告知義務あり？近隣トラブル物件の任意売却

「環境的瑕疵のある物件を売却するとき、告知義務があるのか」

このようにお思いの方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は、人気コミック『正直不動産』の「環境的瑕疵」の回に関連して、環境的瑕疵について解説します。この記事では、環境的瑕疵のある物件に告知義務があるのかについて説明したうえで、任意売却やリースバックについても解説しています。住宅ローン・借金・税金滞納でお困りの方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第133～134話「環境的瑕疵」のあらすじ

中古戸建物件の契約を結び、登坂不動産を訪れた団体職員の買主、草場喜多郎（くさばきたろう）。

同社の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）は、草場と引き渡し日の日程調整の打ち合わせをする予定でしたが、その日は予定が立て込んでおり、後輩の月下（つきした）と十影（とかげ）に任せることに。

しかし、永瀬が自分の商談を終え、そろそろ月下と十影も草場との打ち合わせを終えている頃だろうと思い、様子を見てみると、商談スペースから「違約解約する」という声が。事情を聞くと、どうやら草場が契約を結んだ物件の近くに遺体ホテル（遺体安置所）があるらしく…

環境的瑕疵とは

環境的瑕疵は、4つに分類される瑕疵（物理的瑕疵・法律的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵）の一種です。物件そのものではなく、物件を取り巻く周辺環境の不具合を意味します。

環境的瑕疵の具体例は以下の通りです。

• 近隣住民とのトラブルを抱えた物件
• 工場の騒音
• 下水処理場の臭気
• ラブホテル・風俗営業店・キャバレー（商業地域では問われないことがある）
• 暴力団事務所
• 墓地、葬儀場、火葬場
• 眺望を妨げる建物（マンションなど眺望が売りの物件の場合）　　　など

環境的瑕疵物件は売却時に告知義務がある？

環境的瑕疵のある物件は売却する際、告知義務がある場合がほとんどです。そのため売却時、何かしらの問題を抱えた物件である旨を買主にあらかじめ説明しておく必要があります。

もし告知せずに売ると、後でトラブルに発展しかねません。たとえば、売り出す際に値引き額を記載するようにするだけでも、その値下げ額が環境的瑕疵に見合ったものであれば、買主も納得感を持てるでしょう。

近隣トラブル物件を任意売却するメリット

近隣トラブル物件のような環境的瑕疵のある物件をお持ちの方の中には、住宅ローンなどの借金や税金の総額が査定額よりも多く、一般売却できなかった方がいるのではないでしょうか。

そうした方におすすめしている方法が任意売却（金融機関や保証会社などに、売却しても良いか承認を得てから行う不動産売却）です。

では、環境的瑕疵を持つ物件の任意売却によって、どのようなメリットがあるのでしょうか？

契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免責特約が付く

一般的な物件は売却した物件に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、売主は責任を負う必要があります。しかし、任意売却物件の場合、契約不適合責任（2020年3月までは瑕疵担保責任）の免責特約が付きます。

そのため、物件に瑕疵があったとしても、原則として契約不適合責任を問われません。免責特約を付ける理由は、任意売却の売主に賠償責任を負えるほどの経済的余裕がないためです。

なお、瑕疵があると分かっていながら告知せずに任意売却した場合、たとえ特約が付いていても、告知義務違反となります。修繕費用を負担することになったり、損害賠償請求されたり、最悪の場合、契約解除になる恐れもあります。

差し押さえ・競売・公売を回避できる

任意売却をすると、私財・家財道具が差し押さえられたり、所有する環境的瑕疵物件が競売（住宅ローンなどの借金滞納で物件を強制的に売却されること）・公売（税金滞納で物件を強制的に売却されること）にかけられたりするのを未然に防げます。

しかも任意売却では、競売・公売よりも高く売れることが一般的です。競売・公売では、売却代金が市場価格の5～7割ほどになりますが、任意売却では、売却代金が市場価格の7～9割ほどになります。

たとえば、市場価格2,000万円する物件が、競売・公売にかけられた場合、売却代金は1,000～1,400万円ほどですが、任意売却する場合の売却代金は1,400～1,800万円ほどになります。

環境的瑕疵物件の任意売却は実績の豊富な業者に依頼を

近隣トラブル物件の売却を検討されている方は、任意売却しましょう。近隣トラブルのある物件は購入リスクがあるため、一般的には売れにくいとされていますが、実績の豊富な業者に依頼すれば買い手が見つかる可能性がぐんと高まります。

なおミライエでは、弊社会員の個人投資家（2万人以上）が買主であり、買主によってニーズはさまざまです。そのため、あなたの希望に応じてくれる買い手をきっと見つけられるでしょう。

また、任意売却後に引っ越しを希望する場合、引っ越し費用を約20～30万円もらえる可能性があり、引っ越しを希望しない場合は、リースバック・買い戻しとの併用で住み続けられます。

まとめ

環境的瑕疵とは、物件の周辺環境にある不具合のことです。この環境的瑕疵を持つ物件を任意売却する場合、売主は原則、契約不適合責任を問われません。

ただし、環境的瑕疵があることを知っていながら説明責任を果たさず任意売却した場合は、告知義務違反となる恐れがあり、注意が必要です。

株式会社ミライエは、任意売却・リースバック・買い戻しを取り扱う不動産業者です。今回ご紹介したような近隣トラブル物件などの環境的瑕疵物件も、弊社会員の個人投資家が買い取ります。

「住宅ローンなどの借金・税金滞納に困っている」「任意売却後に住み続けたい」という方は、任意売却実績3,000件以上を誇るミライエまで、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休・無料でご相談を受け付けております。