【正直不動産】既存不適格マンション｜売却のコツと任意売却による不動産売却

『正直不動産2』は2024年1月からNHKで放送されている、山下智久さん主演の人気ドラマです。

原作マンガ（『正直不動産』第7～8巻）に既存不適格マンションの回がありますが、そろそろ所有する既存不適格建築物を手放したいという方はもっと知りたい内容なのではないでしょうか。そこで今回は、既存不適格マンションについて解説します。

この記事では、既存不適格マンションと違法建築物の違いを説明したうえで、既存不適格マンションを売却する際のコツや注意点も紹介します。住宅ローンや借金、滞納税を返済するため、既存不適格建築物を売却しようと思っている方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第55～56話「既存不適格マンション」のあらすじ

ある日、登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）は、所有するマンションの売却を希望するオーナー、藪征郎（やぶせいろう）に会いに吉祥寺へ。すぐにまとまったお金が必要だと話す藪は、売却価格4,800万円を希望します。

しかし藪の所有するマンションは、現行の法令に適合しない部分がある既存不適格物件で、住宅ローンの審査が通らないことがほとんどなので買い手が付きにくいという問題を抱えていました。「何か資産価値を高める方法はないのか」と話す藪に対し、永瀬は建て替えを提案しますが、建て替えには高額な費用と区分所有者の5分の4の合意が必要で現実的に考えて実現するのが厳しそうです。

そうなると残された選択肢は、「投資家に購入を打診するか」「売却価格を下げるか」の2択ですが、永瀬としては、現金一括で購入できそうな不動産女王マダムと取引したくなかったので、前者を断念。そこで、永瀬はもう一度、藪の元へ向かい、売却価格を3,800万円まで下げることを提案。

するとそこへ、永瀬の提案に腹を立てる藪のもとに、塔急不動産の伊集院颯（いじゅういんかえで）と桐山貴久（きりやまたかひさ）から「買い手が見つかった」という連絡がきて…

既存不適格マンションとは？

既存不適格マンションとは、建設開始時は合法であったものの、建設中もしくは建設後に、都市計画が変更されたり建築基準法が改正されたりして、法令不適合となってしまったマンションをいいます。

1971年（昭和46年）に建築基準法が改正される前まで、建ぺい率（敷地面積に占める建築面積の割合）や容積率（敷地面積に占める延べ床面積の割合）が10％を超えるマンションは特に何も問題ありませんでした。

しかし、建築基準法が改正されてからは、既存不適格マンションとみなされるようになり（ただし、2019年6月の法改正以後、建ぺい率が10％緩和されている準防火地域の耐火・準耐火建築物と、法改正前から緩和対象の防火地域内の耐火建築物を除く）、売れにくくなってしまいました。

実際、1975年(昭和50年)よりも前に建てられたマンションの65%以上が既存不適格だといい、手放そうにも手放せず困っている持ち主が多いようです。
出典：『正直不動産』第7巻 第55直 既存不適格マンション（前編）

既存不適格建築物と違法建築物の違い

既存不適格マンションを始めとする既存不適格建築物と混同されやすい建築物に、違法建築物というものがあります。違法建築物は、建築された当時から違法の建物のことです。いわゆる欠陥住宅はその代表例といえます。

「建築された当時は合法だった物件が既存不適格建築物」で、「建築された当時から違法の物件が違法建築物」と両者を区別しておきましょう。

既存不適格マンションを売却する際のコツ

既存不適格マンションを売却する際のコツは、以下の通りです。

間取りの広い物件を探している人に売る

既存不適格マンションは、建築基準法が厳しくなる前から建っています。そのため、建築基準法改正以後に建てられたマンションよりも間取りが広い場合が多いようです。

売却に不利な要素が他にあったとしても、間取りの広さを重視している人にとっては好条件ですので、既存不適格マンションを売却するなら、間取りの広い物件を探している人に買い取ってもらいましょう。

住宅ローンを組まずに購入できる人に売る

既存不適格マンションは、住宅ローンを組んで購入できません。既存不適格マンションを売却する際は、住宅ローンを組まなくても購入できるほど経済的な余裕のある方に売りましょう。

なおミライエでは、売主が売りに出した土地・建物を弊社会員の個人投資家が買い取ります。個人投資家が1万人以上おり、物件の好みは投資家によって多種多様です。そのため、「買い手が見つからないのではないか」という心配はしなくて良いでしょう。

実績の豊富な不動産業者に仲介を依頼する

既存不適格マンションを売却する際は、実績の豊富な不動産業者に仲介を依頼しましょう。なぜなら、不動産仲介業者をよく吟味せずに決めた場合、納得のいく売却代金にならない可能性や何らかのトラブルに巻き込まれる恐れがあるからです。

業者に仲介を依頼するなら、こちらの要望に応じてくれて、売買後のサポートも手厚い業者に依頼されることをおすすめします。

既存不適格マンションを売却する際の注意点

既存不適格マンションを売却する際の注意点は、以下の通りです。

建て替えや増改築できないことがある

既存不適格マンションは、建て替えや増改築できないことがほとんどです。そのため、老朽化に伴う建て替えや増改築を希望する買主には売れません。

ですが、購入後リフォームしないという購入希望者であれば、建て替え・増改築できないことなど気にせず買い取ってくれるでしょう。

買い主に告知する義務がある

売りに出す物件が既存不適格マンションであることは、買主に告知する義務があります。もし既存不適格であることを黙ったままでいると告知義務違反となります。 最悪の場合、契約解除されたり損害賠償されたりする恐れが生じるでしょう。

このように告知義務があることは、一般的には不利です。しかし、ミライエで任意売却する場合、買い手は弊社会員の個人投資家であり、売主の事情に理解があります。そのため、「既存不適格物件だと売れないのではないか」という心配はする必要がないでしょう。

住宅ローンの残債が多くても自宅を売却できる任意売却

以下の通り、住宅ローンの残債が売却価格を上回る場合、一般売却はできません。

しかし、このような場合でも任意売却はできます。

任意売却

任意売却とは、債権者の許可を得て行う不動産売却の方法です。任意売却を行うと、債務者は競売・公売を回避できます。また、任意売却で得られる売却代金は一般的に、競売・公売よりも高いため、借金を多く減らせます（しかも残債の返済は分割払い可）。

なお任意売却後、売却した物件から引っ越さずそのまま住み続けたいという方はリースバック・買い戻しをご検討ください。

リースバック・買い戻し

リースバックとは、物件を売却して代金を得ると同時に、その買主と賃貸契約を結んで売却した家に住み続けられる方法をいいます。

単に家を売却しただけでは退去しなければなりませんが、リースバックをすれば引っ越さずに済みます（引っ越しを希望する方は20～30万円ほど引っ越し費用をもらえる場合がある）。このリースバックは、任意売却と併用されることがあります。

ただ住み続けるだけでなく、「思い入れのある家だから賃貸ではなく持ち家として住み続けたい」という方には、買い戻しがおすすめです。買い戻しは、数年かけて買い戻し資金を貯め、過去に売った土地・建物を再び購入する方法をいいます。買い戻しを実現した方は晴れて、借主から物件の持ち主となれます。

まとめ

既存不適格マンションとは、建築当時は合法だったものの、建設中もしくは建設後に都市計画の変更や建築基準法改正の影響で法令不適合となったマンションのことです。売却するにあたり、今回ご紹介したようなコツと注意点がありますので気を付けましょう。

株式会社ミライエは創業以来、3,000件以上にわたってお客様の任意売却をお手伝いしてきました。任意売却後、引っ越しを希望しない場合、リースバック・買い戻しで住み続けることもできます。

ミライエで任意売却する際、お客様の大切な物件を買い取るのは1万人以上いる弊社会員の個人投資家です。家賃収入が得られると判断すれば、一般的には売れにくいとされる既存不適格物件でも買い取ってもらえる可能性があります。

住宅ローンをはじめとする借金や滞納税の返済にお困りでしたら、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を受け付けております。