【正直不動産】住宅ローン不正利用｜フラット35の一括返済請求！任意売却できる？

「住宅ローンを組んで不動産投資すれば、家賃収入で必ず儲かりますよ」

ここ最近、このような悪徳業者の謳い文句に乗せられて住宅ローンを組み、ローン契約違反してしまう人が増えているといいます。

そこで今回は、被害に遭われる方をこれ以上増やさないため、人気マンガ『正直不動産』の「住宅ローン不正利用」の回に関連して、住宅ローン不正利用について解説します。

「もしかしたら自分はフラット35などの住宅ローンを不正利用させられているかも」という心当たりがある方は、ぜひ参考にしてください。

【正直不動産】第153～154話「住宅ローン不正利用」のあらすじ

ある日、ミネルヴァ不動産の営業部員、豹堂レオン（ひょうどうれおん）と、後輩の雪野遥香（ゆきのはるか）は、住み替えを希望する大手商社勤務の荒居戸正樹（あらいどまさき）と喫茶店のテーブル席に座って商談していました。

豹堂は荒居戸に「今住んでいるマンションを賃貸に出して、新しいマンションを買うこと」を提案。雪野は「住宅ローン返済中の物件を貸し出すことは、住宅ローン不正（金融機関とのローン契約違反）にあたるのではないか」と口をはさみますが、それでも豹堂は聞く耳を持とうとしません。

結局その日は解散し翌日、3人はまた同じ場所で集まることに。ところがそこへ、登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）が住宅ローン不正利用を阻止するためにやってきて…

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住宅ローン不正利用が起こる理由

住宅ローン不正利用とは、本来ならば自分あるいは親族の居住用にしか組めない住宅ローンを投資用に利用したり、物件価値を大きく上回る融資を申請したりすることです。

自分で住まない物件を投資用に購入したいとき、本来であれば、不動産担保ローンを組む必要があります。しかし、この不動産担保ローンは、借り入れ条件が厳しいうえに金利も高い場合がほとんど。そこで悪用されるのが、審査が通りやすく低金利で借りられる住宅ローンというわけです。

悪徳業者は、主に資産の少ない若い世代に「購入した物件に自分で住まずに賃貸に出せば、家賃収入を得られる。しかも住宅ローン完済後は自分のものになる」などと言って、不動産投資のために住宅ローンを組ませます。

数ある住宅ローンのなかでも特に不正利用されやすい金融商品がフラット35です。

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構が全国300以上の民間金融機関と提携して販売している住宅ローンです。本来はマイホームの購入にしか使えませんが、投資用物件を購入するために悪用されるケースが増えています。

このフラット35は、より多くの人が借りられるよう2003年10月に国が創設した住宅ローンです。そのため、借り入れ条件が緩く、低金利（金利約1～2％）で、年収の低い方でも借りられます。

しかも、フラット35には、「長期固定金利だから返済計画が立てやすい」「保証人いらず」「保証料・繰上返済手数料なし」といった良さもあります。

しかし、この借りやすさのために悪用されやすく、不正利用に巻き込まれるケースがあることに注意が必要です。

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フラット35の不正利用の実態

昨今、悪徳業者にそそのかされ、フラット35などの住宅ローンを投資目的で不正利用してしまう方が増えていています。そこで以下では、過去に住宅金融支援機構と会計検査院が発表した、フラット35の不正利用の件数を紹介します。

住宅金融支援機構

フラット35の不正利用がニュースなどで最初に報じられたのは、2019年です。これを受け、住宅金融支援機構は、2018年10月～2019年8月と、2019年4月～12月に調査を実施。その結果、不正利用が計147件（105件＋42件）にのぼることが判明しました。

会計検査院

一方、会計検査院は、2021年4月～2022年5月に、2017～2018年度の間に中古マンション購入用として融資を受けた7,100件を調査。その結果、約19億円にのぼる不適切融資と56件の不正利用が判明（このうち45件は第三者への賃貸、11件は事業用に利用）。また、56件のうち5件は住んでもいませんでした。

しかし、今回の調査はすべての融資を対象にした調査ではないので、明らかになった不正利用は氷山の一角にすぎないといえるでしょう。

出典：住宅金融支援機構「フラット35の不適正利用懸念事案に係る調査結果の公表」
住宅金融支援機構「フラット35の不適正利用懸念事案に係る調査結果の追加公表」
全国賃貸住宅新聞「フラット35、不適切利用19億円発覚」

住宅ローン不正利用するとどうなるのか？

では、住宅ローンを不正利用するとどうなるのでしょうか？

残債の一括返済請求

内容証明郵便で残債の一括返済を請求されます。期日までに弁済できなければ、不正利用の場合も、滞納の場合と同様、保証会社が代位弁済します。そして、その後、物件が差し押さえ・競売になります。

その際、自己破産をすると、信用情報に傷が付き（いわゆるブラックリスト入り）で、新たに借り入れできなくなりますので注意しましょう。

アパートローンへの借り換えを求められる

金融機関からアパートローンへの借り換えを求められることがあります。アパートローンは、自分では住まず、投資用・商業用にアパートやマンションを購入・建築する際に融資を受けられるローンです。

住宅ローンとは違い、投資用物件への利用が認められています。ただし、住宅ローンよりも月々の返済額や金利は高く、住宅ローンと審査基準（収益性を重視するなど）も異なります。

損害賠償請求

住宅ローン不正利用は、故意に行った場合も、意図せず行った場合も、融資をした金融機関からすれば、どちらも詐欺なので、不正は不正としてみなされます。

そのため、悪徳業者からそそのかされて意図せず行ったような場合に「悪徳業者から勧められて組んだから自分は被害者だ」と主張しても、聞いてもらえません。

むしろ加害者として扱われます。損害賠償請求される恐れもあります。

フラット35の一括返済請求をされたら任意売却できる？

任意売却は、住宅ローンを返済できなくなってしまった方が、債権者（金融機関など）から了承をもらい、自らの意志で行う不動産売却です（一般売却とは異なり、オーバーローンでもOK）。任意売却によって差し押さえや競売を回避し、残債は分割で返済できます。

住宅ローン不正利用を理由に一括返済を求められ、一括返済できずに任意売却を希望する方もいます。しかし、住宅ローン不正利用の場合には、債権者から任意売却の同意を得られずに差し押さえ・競売になってしまうケースが見られます。

フラット35は本人または親族の居住を前提としたローンであり、投資用ローンとしての利用は控えるようにしてください。

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まとめ

住宅ローン不正利用とは、本人あるいは親族が住むことを前提に組む住宅ローンを投資目的で利用することです。住宅ローン不正利用していたことが発覚すると、残債の一括返済を請求され、自宅が差し押さえ・競売になってしまいます。

株式会社ミライエは、任意売却（実績3,000件以上）を取り扱う不動産業者です。

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