【正直不動産】狭小住宅｜売却する際のコツと任意売却による不動産売却

2024年1月に放送スタートしたNHKドラマ『正直不動産2』は、山下智久さん演じる不動産営業マン、永瀬財地（ながせさいち）らが作中で繰り広げるコミカルな掛け合いが面白く、いま注目の作品です。

先日1月23日（火）に放送された第3話「もしもピアノが置けたなら」（原作マンガ『正直不動産』では第79～80話）は、最近増えてきている「狭小住宅」を題材とした回でした。そこで今回は、狭小住宅について解説します。

この記事では、狭小住宅を売却するコツや注意点だけでなく、住宅ローンが残っているときに任意売却によって住宅を売却する方法や、任意売却と併用したリースバック・買戻しについても説明しています。「住宅ローンの返済に困っていて、リースバックで住み続けることにも興味がある」という方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第79～80話「狭小住宅」のあらすじ

「いつになったらこの家売れるんですか？」

自宅の売却を希望する夫婦、岡田拓夢（おかだひろむ）と岡田美玖（おかだみく）から半年経っても買い手が見つからないことについて問いただされた登坂不動産の営業マン、永瀬財地は 「激狭、激細の鉛筆が立っているみたいなペンシルハウスだから」だと売れない理由を正直に話してしまいます。

さらに「三区画のど真ん中。窓を開けると隣の家の壁。ベランダが北側。日当たり最悪」と家のウィークポイントを立て続けに指摘。永瀬の後輩、月下咲良（つきしたさくら）が家の売却に奔走しますが、そう簡単に買い手は見つかりません。

するとそこへミネルヴァ不動産の花澤涼子（はなざわりょうこ）がやって来て、岡田夫妻に安く売ることを提案。家が売れないせいで、すれ違っていく夫婦は、花澤から言われた通り最安値で売ろうとしますが…

狭小住宅とは？

狭小住宅とは、読んで字のごとく、住むには狭くて小さい住宅のことです。変形地（三角形など変わった形をした土地のこと）に建てられることが多く、都心部でよく見かけます。

普通の住宅と比べ、割安で手に入るため、「少しくらい条件が悪くても、夢のマイホームを手にしたい」という層から人気です。しかし、特殊な形の土地や個性的な間取りが足かせとなり、「そろそろ手放したい」と思った時に「売れにくい」という特徴もあります。

狭小住宅を売却する際のコツ

狭小住宅を売却する際は、次の3つをしてみましょう。

内見の際、物件の魅力をアピールする

狭小住宅を売却する時は、その物件の魅力や良さを買い手に伝えましょう。その際、「築年数」や「立地」「駅へのアクセス」「窓の方角」といった、調べてわかるような情報だけでなく、その物件に住んでいた人にしかわからない情報も併せて伝えるとなお良いかと思われます。

リフォームしてから売りに出す

狭小住宅を売却するとき、内装や外装をリフォーム工事することをおすすめします。そのままの状態で売りに出すよりリフォームしてから売りに出したほうが、もともとの条件が良くない物件（築年数が経過している、自宅から駅やスーパーが遠いなど）でも買い手が付きやすくなるでしょう。

隣の家に購入を打診してみる

「狭小住宅の販売活動をしているものの、なかなか買い手が見つからず困っている」という場合には、隣の家の住民に「自宅を買い取ってもらえないか」聞いてみる手もあります。 まれに近所の方で「増築するのに、ちょうど隣の家を購入したいと思っていた」というケースがあります。

狭小住宅を売却する際の注意点

狭小住宅を売却する際は、次の3点にも注意しましょう。

住宅ローンを組めないことがほとんど

狭小住宅は、債権者（金融機関や保証会社など）から「担保価値の低い不動産」と見なされることが少なくありません。そのため多くの場合、住宅ローンの利用が認められないのです。

フラット35も利用できないことがある

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している住宅ローンです。固定金利なので金利が上昇しても毎月の返済額と総返済額が変わりません。そのため、返済計画が立てやすい住宅ローンと言われています。

ただし利用するには、「延床面積70㎡以上であること（一戸建て）」など条件を満たしている必要があり、その条件を満たしていない場合、買い手はフラット35を利用できません。

建物を壊して更地にしない

狭小住宅を売却する際、物件が古びているからといってむやみに建物を壊さないようにしましょう。

なぜなら、狭小な土地の場合、一度更地にしてしまうと、建て直す時に容積率（敷地面積に占める延床面積の割合）や建ぺい率（敷地面積に占める建築面積の割合）といった規制に引っかかってしまうことがあり、もともと建っていた建物と同じ広さの建物を建てられなくなる可能性があるからです。

大規模なリフォームをしてから狭小住宅を売却しようと思っている方は、お気を付けください。

住宅ローンが残っていても住宅を売却できる「任意売却」

「狭小住宅を一般売却しようとしたけれど、残債額が査定額を上回り、結局できなかった」こうした悩みをお持ちの方はいませんか？そんな方におすすめしたい住宅の売却方法が任意売却です。

任意売却

任意売却は「金融機関や保証会社の同意を得られた場合に行える不動産の売却方法」で、競売（住宅ローンや借金が返済できない時に、不動産などの財産が裁判所によって強制的に差し押さえられ、オークション形式で売却されてしまうこと）を回避できます。

競売よりも高く売れることがほとんどで、残債額を少しでも多く減らせるのが任意売却の良い所です。

リースバック

自宅を任意売却したあと「別の場所に引っ越したい」という方もいれば、「そのまま住み続けたい」という方もいることでしょう。住み続けたい時にぴったりなのがリースバックです。

リースバックは「住宅の売却代金で借金を減らせるうえに賃貸で住み続けられる方法」を指します。このリースバックを行う際、借り主の皆さんからをよく耳にするのが「家賃を支払い続けられるか不安」という声です。

しかしミライエの場合、リースバック後の家賃を無理なく支払える額に設定できるため、安心して生活を送れるでしょう。

買戻し

自宅を任意売却したあとリースバックで住み続ける方の中には「家族との思い入れのある家だから、賃貸と言わず再び自分の持ち家にしたい」という方もいることでしょう。そんな方には、一度売却した住宅を数年後に購入できる方法、買戻しがおすすめです。

買戻しは資金を調達するまでの道のりが長く、決して楽な道ではありません。しかし、達成できた時の喜びは何物にも代えがたいものがあります。

まとめ

狭小住宅とは住宅の一種で読んで字のごとく、住むには狭くて小さい家のことです。他の住宅と比較して売却しづらい点は否めませんが、今回ご紹介した方法を取り入れてみることで、買い手に興味を持ってもらいやすくなるでしょう。

株式会社ミライエは、残債が多くて一般売却できない時に行われる方法、任意売却を承っております（実績3,000件以上）。また同時に、リースバックや買戻しにも対応しており、買い手次第では任意売却した後も今住んでいる家に住み続けることが可能です。

ミライエでは1万人を超える弊社会員の個人投資家が物件を買い取るので、狭小住宅のような条件の決して良いとは言えない物件であっても買い手を見つけられるでしょう。 ご相談は電話・メール・LINEにて年中無休で受け付けております。

「住宅ローンの返済にお困りで任意売却をご検討されている方」「リースバックや買戻しで住み続けたい方」は、お気軽にお問い合わせください。