【正直不動産】公簿売買｜実測売買との違いは？任意売却の売買契約書も解説

山下智久さん主演のNHKドラマ『正直不動産』は、2024年1月からシーズン2『正直不動産2』の放送がスタートするほど人気がある作品です。

原作コミック（『正直不動産』第7巻）に公簿売買の回がありますが、自宅を売却しようと思っている方なら気になるテーマなのではないでしょうか。そこで今回は、登記簿に記載の土地面積を基準に売却価格が決まる土地の売却方法、公簿売買について解説します。

この記事では、公簿売買と実測売買の違いを明らかにしたうえで、一般売却および任意売却の売買契約書についても説明しています。「住宅ローンや、その他の借金の返済、あるいは税金の支払いに困っていて、自宅の売却をしようと思っている」という方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第51～52話「公簿売買」のあらすじ

登坂不動産の営業マン、永瀬財地(ながせさいち)は、後輩の月下咲良（つきしたさくら）とともに、土地の売却を希望する大地主、久宝清（くほうきよし）に会いに国立へ行きます。

永瀬は、久宝が所有する200坪の土地が、実際は登記に記載されている面積より小さいことが分かっていました。そのため、土地の売り方に関して、公簿売買ではなく実測売買を勧めます。しかし久宝は「時間とお金をかけてまで測量をする必要があるのか」と永瀬の提案を拒否。

するとそこへ、ミネルヴァ不動産の神木涼真（かみきりょうま）がやって来て、久宝に「土地の買い手を見つけた」と報告します。神木に先を越された永瀬でしたが、会社の業績も傾くなか、くよくよしていられません。そこで「自分が逆転ホームランをかっ飛ばす」という使命感を胸に、今後のどんでん返しを期待しつつ、日々の業務に奮闘していました。

すると後日、秋川工務店の冬沢聡（ふゆさわさとし）から連絡が。話を聞くと「家を建てる予定のお客さんにトラブルが起こって困っている」とのこと。問題を解決するべく、永瀬がそのお客さんの家に訪問すると、買主の内村尚彦（うちむらなおひこ）が、公簿売買で購入する予定の土地の件と嫁姑問題に頭を抱えていて…

公簿売買とは？

公簿売買とは「登記簿（公簿）に記載された土地面積を基準に売却価格が決まる土地売買の方法」をいいます。そのため例えば、実際の土地面積が2,000平方メートルでなかったとしても、登記簿に2,000平方メートルと記載されていたら、2,000平方メートルあるものとして取引を進めるのです。

公簿売買と実測売買の違い

土地を売却する方法は、公簿売買の他にもあります。それは、実際の土地面積を基準に価格が決まる、「実測売買」と呼ばれる土地の売却方法です。

この実測売買では、売買契約締結時いったん公簿の土地面積に基づき売却価格を決定して、引き渡しまでに正確な面積を測量します。測量の結果、登記に記載されている土地面積と実際の土地面積が大きく異なる場合、差額を清算します（なお、ほとんど差がない場合、請求しないケースもある）。そして同時に、地積更正登記という登記情報の修正も行います（登記を省略するケースもある）。

ただし、測量には数十万ほどお金がかかるため、都会の土地のような地価が高い土地を扱う場合は実測売買を行いますが、田舎の土地のような地価が高くない土地を扱う場合は実測売買ではなく公簿売買を行います。

一般売却の売買契約書に記載される内容

一般売却の売買契約書には、以下の内容が記載されます。

対象物件の基本情報と売却価格

対象物件の基本情報とは、物件の所在地や土地面積などの情報を指します。売りに出す物件がいくらで売買されるのか知りたい場合は、売却価格の項目を確認しましょう。

引き渡し条件

引き渡し条件の項目には、引き渡しの方法や時期が記載されています。なお、引渡し前に何らかの損傷が見つかった場合、契約解除となる可能性があり、注意が必要です。

所有権

所有権の項目には、登記の手続きをいつ誰が行うのかが記載されています。所有権移転登記は本来であれば、決済および引き渡しの日に売主が行う手続きですが、司法書士をはじめとする専門家に依頼して代行してもらうケースがほとんどです。

契約不適合責任

契約不適合責任とは「契約成立後、売却した土地や物件に何らかの欠陥が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任のこと」です。

たとえば、契約時に説明されていないシロアリ被害が引き渡し後に発覚した場合、売主は買主から減額や損害賠償を求められるでしょう。最悪の場合、契約解除になる恐れもありますので、土地や物件を売却しようと思っている方はご注意ください。

一般売却できない時は任意売却

住宅ローンや借金の返済、税金の支払いにお困りの方は、所有する土地・建物を一般売却して借金を減らそうと思っているのではないでしょうか。希望通り一般売却できれば良いですが、場合によっては住宅ローン残高が売却代金よりも多かったり、多重債務だったりして一般売却できない方もいらっしゃるでしょう。

このような場合に、おすすめの不動産売却方法が任意売却です。

任意売却とは、債権者（金融機関や保証会社、個人などお金を貸す側のこと）の同意のもと所有する土地や建物を売却することをいいます。任意売却をすると、競売や公売よりも高い売却代金を手に入れられ、そのお金で借金を減らせます。しかも残債は分割で返済でき、任意売却後に引っ越しを希望しない場合、リースバック・買戻しで住み続けられます。なおミライエでは、リースバック後の家賃を月々無理なく返済できる額に設定することも可能です。

任意売却の売買契約書（任意売却で必要な特約）

任意売却の売買契約書には、先ほど紹介した一般売却の売買契約書の内容に加え、以下のような特約に関する記載もあります。

債権者の同意を条件とする特約

任意売却の売買契約書には、債権者の同意を条件とする特約があります。なぜなら、任意売却は債権者の同意なくして実現できないからです。

なお、この任意売却を仲介業者に依頼する場合、業者は行うことが大きく2つあります。1つは買主探しで、もう1つは配分案（不動産の売却代金からどれだけの額を各債権者に対して割り振るかを決めたもの）の作成です。ただし、この配分案の交渉が上手くいかない場合、買主が見つかっても契約が成立しません。

契約不適合責任の免責特約

先ほど一般売却の売買契約書のパートでも紹介したとおり、売却した不動産になにか欠陥が見つかった場合、売主は本来であれば責任を負わなければなりません。しかし任意売却では、買主に補償できるほど経済的な余裕のある売主がいないという理由から、契約不適合責任を負わなくてよいとする特約を結ぶことが一般的です。

公簿売買に関する特約

実測売買は一般売却ではしますが、任意売却ではしません。もし任意売却で実測売買したら、実際の土地面積が登記簿に記載のある土地面積と大きく違った場合、売却価格が契約成立時と引き渡し時で変わってしまいます。これを避けるため、任意売却では測り直して価格を決めません。公簿売買を行います。

ですが公簿売買では、実測売買のように実際と異なる分を清算しないため、後々買主とトラブルに発展する恐れがあります。公簿売買に関する特約（差が生じても清算しないという約束）を組むのは、このためです。

境界非明示の特約

一般売却する場合、隣の土地の所有者と境界のことで揉め事になり、地価が大幅に下落しないよう、境界明示といって隣の土地との境目を明確化させる必要があります。その際、土地家屋調査士に代行してもらうのが一般的です。

しかし任意売却する場合、土地家屋調査士に依頼できるほど金銭的・時間的な余裕のある売主がいません。そのため、境界非明示の特約（境界を確定させないという約束）を組みます。

動産撤去を買い主負担とする特約

一般売却の場合、売主の私財や家財道具といった動産は売主自身で撤去することになっています。しかし任意売却の場合、売主には動産を撤去する経済的な余裕がないケースがほとんどです。そのため、動産撤去を買い主負担とする特約に基づき、売主は動産を撤去しなくてよいことになっています。

まとめ

公簿売買とは、土地を売却する方法の一種で、登記簿に記載された土地面積をもとに土地の売却価格が決まる売買です。一般売却では実測売買を行う場合がほとんどですが、任意売却では原則、公簿売買を行います。

株式会社ミライエは、競売・公売を回避できる方法、任意売却を主に取り扱う不動産業者です（累計実績は3,000件以上）。任意売却後に住み続けたいという方は、リースバックや買戻しと併用することもできます。

所有する土地・建物が競売・公売になってからですと、任意売却できる期間が残り少なくなりますので、住宅ローンや借金、滞納税が払えないと思ったら今すぐお気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を承っております。