【正直不動産】リースバック｜任意売却との併用で住み続けられる方法

2024年1月からNHKにて放送されている『正直不動産2』というドラマをご存じでしょうか。主演の山下智久さん演じる主人公、永瀬財地の正直なセリフが面白く、とても人気だといいます。

原作コミックにリースバック（『正直不動産』18巻）の回がありますが、皆さんの関心も高いのではないでしょうか。そこで今回は、リースバックについて解説します。

この記事では、任意売却後にリースバックするメリット・デメリットを説明しています。「自宅を任意売却した後も住み続けたい」という方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第139～140話「リースバック」のあらすじ

ある日、登坂不動産のエース営業マン、永瀬財地（ながせさいち）の後輩、十影健人（とかげけんと）は、以前勤めていた会社、エボシ開発・営業の高脇悠介（たかわきゆうすけ）と久しぶりに再会します。

そのとき高脇から「また一緒に働かないか？」と言われますが、十影の中で色々と思うところがあり、その日のうちに二つ返事することはありませんでした。

そしてある日の夜、自宅サッシの段差に腰かけ、宅建業法に関する本を読み込んでいると、高脇から電話が。話を聞くと、ある顧客に住んでいるマンションをリースバック契約させるとのこと。

しかもその顧客とは、十影の同僚である月下の祖父、星野春男（ほしのはるお）だと言います。困った十影は永瀬に相談の電話をかけます。しかし永瀬は酔っぱらっていて、取り合ってくれません。

そして翌日、十影は電話で約束した通り高脇と再び落ち合います。ところがその時、十影が切り出した言葉とは…

リースバックとは？

リースバックとは、不動産売買と賃貸契約を同時に行う方法のことをいいます。家を売却し代金を受け取った後、自分が所有していた物件を購入した買主に貸主となってもらうのです。「資金調達」と「住み続けること」の両方を希望する方が行います。

住宅ローン残債が売却代金よりも多いときは通常のリースバックはできませんが、任意売却によるリースバックは可能です。

任意売却とは？

任意売却とは、残債額が売却代金より高い時に行う不動産の売却方法のことをいいます。ただし任意売却を行うには、金融機関や保証会社といった債権者の同意が必要です（夫婦共有名義で購入した場合、配偶者の同意も必要）。

主に「住宅ローンや、その他の借金を滞納して自宅が競売になった方」「税金を滞納して自宅が公売になった方」が、借金返済のために行います。

リースバックと任意売却の違い

リースバックが「所有する物件を売却した後に、その買主（貸主）と賃貸契約を結ぶことで住み続けられる方法」を指すのに対し、任意売却は「残債が売却代金より多い場合の不動産の売却方法」を指します。

「売却による資金調達と賃貸契約を同時に行うのがリースバック」「売却による資金調達のみを行うのが任意売却」と区別しておきましょう。

任意売却後にリースバックするメリット

任意売却後にリースバックするメリットは以下の4つです。

住宅ローンや借金、税金を減らせる

任意売却をすると、売却代金を手に入れられますが、この売却代金は住宅ローンや借金の返済に充てられます。なお売却代金は、固定資産税・都市計画税・住民税といった滞納税の支払いに充てることも可能です。

引っ越さず住み続けられる

任意売却後、引っ越す人もいますが、なかには「そのまま住み続けたい」という人もいるでしょう。そういった方は、任意売却後にリースバックされることをおすすめします。なぜなら、賃貸で住み続けられるからです。

近隣住民に気付かれない

リースバックに関心をお持ちの方の中には、「住宅ローンを滞納したこと」「自宅が競売になったこと」「任意売却したこと」が近隣住民に知られるのではないか？気がかりという方もいることでしょう。ですが実際のところ、任意売却＆リースバックをする中で、「近隣住民に気付かれる」といったことは滅多にありません。

将来的に買い戻せる

リースバック賃貸で住み続けられることになった家は、買い戻すこともできます。買い戻し資金の調達は大変ですが、思い出の詰まった家に住み続けられる点は魅力です。買い戻しを検討されている方は、リースバック契約時に買い戻し特約を付けることをおすすめします。

任意売却後にリースバックするデメリット

任意売却後にリースバックするデメリットは以下の2つです。

所有権がなくなり持ち家ではなくなる

任意売却以外の方法で自宅を売った場合にも同じことが言えますが、リースバックをすると所有権がなくなり、持ち家ではなくなります。

「住み続けられさえするのであれば、リースバックでも構わない」という方は問題ないかもしれませんが、「家族と過ごした思い入れの強い家だから、持ち家であることにこだわりを持ちたい」という方は要注意です。

残債と家賃を支払う必要がある

リースバックで住み続けるには、残債と家賃を支払う必要があります。残債は競売だと一括で払うのが一般的ですが、任意売却なら分割で払うことができます。

毎月のリースバック家賃の目安は、リースバックの売却代金×利回り÷12で求められます。たとえば、リースバックの売却代金1,200万円、利回り6%の物件の場合、1,200万円×6%÷12で月額賃料6万円となります。

任意売却後も住み続けたい方はリースバックを

物件を任意売却すると、借金返済に充てる資金を調達することはできます。しかし、お金を手に入れることができても、住み続けることはできません。そのため、任意売却した家に売却後も住み続けたい方には、任意売却とリースバックの併用をおすすめします。

水面下で販売活動を行うため、住宅ローンや借金、税金を滞納し、自宅を任意売却したことが、近隣住民に気付かれる心配はありません。また、ミライエでは、リースバックの家賃を毎月無理のない金額に設定できます。

「自宅を売却することで資金を手に入れたい」「売却した後もそのまま住み続けたい」という方は、任意売却とリースバックを併せてご検討ください。

まとめ

リースバックとは、住宅売却による資金調達と、賃貸契約を同時に行う方法のことです。任意売却と併用することができます。

株式会社ミライエは任意売却実績3,000件以上を誇る不動産業者です。任意売却だけでなく、リースバック・買い戻しにも対応しています。

お客様が売りに出した物件を購入するのは、リースバックと買戻しに理解のある弊社会員の個人投資家です。1万人超の会員がいますので、条件が良いとは言えない物件でも、希望に応えてくれる買主（貸し主）を見つけ出せるでしょう。

「資金を得つつ、住み続けたい」という方には、任意売却との併用でリースバックされることをおすすめします。住宅ローンや借金の返済、税金の支払いにお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。