【正直不動産】使用貸借｜賃貸借との違いは？任意売却時に注意したいこと

『正直不動産2』は、2024年1月より放送が始まった山下智久さん主演のNHKドラマです。1月16日に放送された第2話「思いを伝える」（原作マンガ『正直不動産』では第15～16話）は使用貸借の話でしたが、よく耳にする賃貸借と使用貸借はさまざまな違いがあります。そこで今回は、使用貸借について解説します。

「住宅ローンや借金の支払いに困っていて、競売回避のため任意売却をご検討中の方」「リースバック・買戻しで住み続けることをご希望されている方」はぜひご覧ください。

【正直不動産】第15～16話「使用貸借」のあらすじ

登坂不動産のエース営業マン、永瀬財地（ながせさいち）。「空き家を売りたい」という依頼を受けて訪問すると、その家にはまだ依頼主の家族（父・喜助、息子・直也）が住んでおり、泥棒と間違われてしまいます。

困った永瀬は家の所有者で依頼主の寺島大介に「家族に退去してもらわないと、家を売ることはできない」と伝えます。すると大介は「家族じゃない。もうとっくに縁を切った」と言い残し、ミネルヴァ不動産の神木涼真に家の売却を依頼します。

このままだと喜助と直也は、家族の思い出が詰まった家から出ていかなければなりません。そこで喜助は「直也だけでも住めるようにしてくれ」と永瀬に懇願しますが、永瀬は「なんともならない」と正直に現実を突きつけてしまいます。

一方ミネルヴァ不動産では、大介が神木に対し「使用貸借とみなされる家が勝手に売却できないとはどういうことだ」と問い詰めていて…

使用貸借とは？

使用貸借とは「金銭的な取引がされない形で貸し借りすること」です。たとえば以下のようなケースが、使用貸借の身近な例といえるでしょう。

• 子が親から車を借りる場合
• 友人から本を借りる場合

不動産の世界で使用貸借というと、一般的に「土地や建物を無償で貸し借りすること」を意味します。

使用貸借と賃貸借の違い

使用貸借の話をするときに、よく引き合いに出されるのが賃貸借です。賃貸借とは「金銭的な取引が発生する形で貸し借りすること」を言います。「無料で貸すのが使用貸借で、有料で貸すのが賃貸借」と覚えておきましょう。

このように、使用貸借と賃貸借は「他の人の物を借りて使う」という点では共通していますが、「賃料の有無」という違いがあります。

使用貸借で貸している家に住み続けたい人は任意売却＆リースバック

「使用貸借で貸している家を売却したいけれど、残債が多くて一般売却できなかった」というお悩みをお持ちではありませんか？そうした方におすすめの方法が任意売却です。任意売却に成功すれば、その売却代金を住宅ローンや借金返済、税金支払いに充てられます。

任意売却＆リースバック

なかには「売却代金を住宅ローン返済に充てたいけれど、引っ越さずそのまま住み続けたい」という方もいらっしゃることでしょう。住み続けたい方には、任意売却＆リースバックをおすすめします。リースバックは、住宅の買い取り先と結ぶ賃貸借契約です。任意売却した時点で持ち家ではなくなっていますが、賃貸という形で住み続けられます。

買戻し

さらに、リースバックされる方の中には「家族との思い出が詰まった家だから、賃貸と言わず何としてでも取り戻したい」という方もいることでしょう。そうした方には買い戻しがおすすめです。買戻しをすると、一度売却した物件を数年後に再び購入することができます。

使用貸借で貸している土地・建物を任意売却する際の注意点

使用貸借で貸している不動産（土地・建物）を任意売却する際は、次の2点に注意しましょう。以下のケースでは、借り主との交渉がこじれるとトラブルに発展し、「売りたくても売れない」という状況になりかねません。

借り主が居座り続ける可能性がある

使用貸借物件を任意売却する際に注意していただきたいのは、「使用貸借している物件に借り主が居座り続けるケースがある」ということです。

『正直不動産』でも、依頼主の家族が住み続けていることが、売却する際の障害となっていました。使用貸借物件の所有者である貸し主は、法律上は借り主の許可を得ずに物件の売却が可能です。しかし、明け渡しを求められた借り主との間にトラブルが生じることがあります。

貸し主の死後も使用貸借契約が継続する

使用貸借契約のもう一つ厄介な点は、「契約が貸し主の死後も継続され（民法597条3項に基づく）、それに伴い売りたくても売れないことがある」ということです。

たとえば、不動産の所有権を持っていた父が、友人に使用貸借で土地・建物を貸した状態で亡くなった場合、土地・建物を相続した子どもと父の友人の間に使用貸借契約が適用されます。

父の友人に対して「父から相続した土地・建物を売却したいので、返してもらえないか」と依頼しても、応じてもらえるとは限りません。使用貸借契約を理由に「返すつもりはない」と主張される可能性もあります。

まとめ

不動産における使用貸借とは「土地や建物を無償で貸し借りすること」です。同じ貸し借りでも、金銭のやり取りが発生する点で、賃貸借と異なります。

これまで3,000件以上に及ぶ任意売却を取り扱ってきたミライエでは、任意売却後に行うリースバックや買戻しも承っています。ご相談いただいた多くの方が、リースバック・買戻しで住み続けられています。

「使用貸借で貸している物件を任意売却し、そのまま住み続けたい」という方は、お気軽にお問い合わせください。「任意売却だけしたい」というご依頼もお待ちしております（電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を受け付け中）。