【正直不動産】原状回復｜リースバック物件は退去時、原状回復が必須？

「賃貸物件から退去するとき、原状回復費用を支払う必要があるのかどうか気になる」

今住んでいる家を任意売却した後、リースバックで住み続けようと思っている方の中には、このようにお思いの方がいるのではないでしょうか？

そこで今回は、『正直不動産』という漫画の「原状回復」の回を参考に、リースバックにおける原状回復について解説します。

この記事では、原状回復の対象となるもの、ならないものを紹介したうえで、リースバック物件を退去する際に原状回復が必須かどうかについても解説します。

住宅ローン・借金の返済、税金の支払いにお困りで、任意売却後にリースバック・買い戻しをしようと思っている方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第75～76話「原状回復」のあらすじ

物語の主人公、永瀬財地（ながせさいち）は、ひょんなことから風が吹くと噓がつけない体になった不動産会社・登坂不動産の営業マンです。

ある日、永瀬は後輩の月下咲良（つきしたさくら）とともに、改正民法の変更点に関する説明をするため、地主・オーナーの松崎将吉（まつざきまさよし）の家を訪問します。

その際、今後は「敷金を修繕費として使えないこと」「家賃を減額しないといけないケースがあること」などを伝えると、松崎は怒号を上げ、納得いかない様子です。

そればかりか、損をしないためのアイディアを出すように言うので、永瀬はオーナーが損せずに済む方法を渋々話すことに。しかし対する松崎は、その後も借主をまったく顧みない言動を繰り返し、態度を改めません。

永瀬はこうした松崎の姿勢に嫌気が差し、いよいよ我慢の限界に達しそうになります。言い返そうになるのを何度も抑え、会社のためにぐっとこらえますが、その時にふと風が吹いて…

原状回復とは？

原状回復とは、賃貸物件を退去する時に部屋を元通りの状態にすることをいいます。入居前に借主が預ける敷金（相場は家賃の1～2か月分）が、退去時の原状回復費用(修繕費)に充てられます。その際、余ったら返金され、足りない分は追加で支払う必要があります。

修復・復旧にかかる費用の目安は、以下の通りです。

• 壁紙張り替え：1㎡あたり2,000円前後
• フローリング張り替え：1㎡あたり1～2万円前後

原状回復の対象となるもの、ならないもの

とはいえ、賃貸物件から退出する際に修繕費を支払うと言っても、原状回復の対象となるものとならないものがあります。

原状回復の対象となるもの

以下のような傷や汚損は、借主が退出する時に負担する必要があります。

• 過失あるいは故意に付けた傷や汚れ
• 引っ越しの時に付けてしまった傷
• タバコのヤニ汚れ、におい
• リースバック業者に無断で行った間取り改変　など

原状回復の対象とならないもの

一方、以下のような傷や汚損は、普通に生活を送っていれば起こり得るため、借主が退出する時であっても負担する必要がありません。原則、貸主負担となります。

• 日焼け
• 電気焼け（テレビや冷蔵庫の熱で背面の壁紙が変色すること）
• 家具設置によるへこみ　など

リースバックにおける原状回復とは？

リースバック（買主と賃貸契約を結んで売却した物件に住み続ける方法）における原状回復とは、リースバック物件を退去する際、原状回復することをいいます。

このリースバック物件に限った話ではありませんが、原状回復する可能性があるのは、以下のようなタイミングです。

• 定期借家契約（借主都合で更新できない賃貸契約）が切れた、あるいは契約終了を待たずして引っ越し
• 普通賃貸借契約（借主都合で更新できる賃貸契約）が切れた、あるいは契約終了を待たずして引っ越し
• 契約違反（家賃滞納、ご近所トラブルなど）による強制退去

不動産賃貸契約は多くの場合2年契約です。定期借家契約を結んだ場合、更新できず退去することがほとんどですが、普通賃貸借契約を結んだ場合、更新して2年以上住み続けられる可能性があります。なお、ミライエでは普通賃貸借契約でリースバックできます。

リースバック物件は退去時、原状回復が必須？

では、リースバック物件の借主は退去時、原状回復を必ずしなければならないのでしょうか。一般的な賃貸物件の場合、物件から退去する際、原状回復する必要があります。

しかし、リースバック物件の場合、入居者が退去した後、取り壊して更地にすることがほとんどです（買い戻しを希望するケースを除く）。

そのため、入居前に敷金は払いますが、退去時に原状回復する義務がありません。多くの場合、敷金も全額戻ってきます（私財や家財道具を置いたまま退去して撤去費用が発生した場合には戻ってきません）。

ただし、依頼する業者や契約内容によっては原状回復する必要が出てくる可能性があり、注意が必要です。

任意売却後、住み続けたい方はリースバックを

住宅ローン・借金を返済したい方、税金を支払いたい方の多くが、一般売却できないことがわかり、物件の任意売却を検討されていることと思います。

任意売却

任意売却は、債権者（保証会社・金融機関など）の同意を得て行う不動産の売却方法で、借金の総額が売却代金より多くても行える方法です。

リースバック・買い戻し

今住んでいる家を任意売却した後も住み続けたい方はリースバックしましょう。リースバックをすると、持ち家でなくなり賃貸という形で住み続けるので、修繕費や固定資産税を支払わずに済みます。

任意売却とリースバックの併用を希望されるのは、以下のような事情を抱えた方々です。

• 住み慣れた自宅に住み続けたい方
• 競売・差し押さえを避けたい方
• ペットを飼っていて引っ越しが難しい方
• 相続した物件に住み続けたい方　など

なお、持ち家にしたい方は、数年かけて資金を貯め、買い戻し（一度売却した物件の再購入）をすることもできます。

まとめ

原状回復とは、賃貸物件を退去する時に、生活を送る中で生じた傷や汚れを修復して元の状態に戻すことをいいます。

株式会社ミライエは、任意売却の実績が3,000件以上ある不動産業者です。リースバック・買い戻しにも対応しているため、任意売却で競売を回避しつつ住み続けることも可能です。

住宅ローン・借金の返済、滞納税の支払いにお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を受け付けております。