【正直不動産】リバースモーゲージ|リースバックとの違いは?

2024年1月9日(火)よりNHKにて放送がスタートしたドラマ「正直不動産2」をご存じでしょうか。

正直不動産は、主演の山下智久さん演じる不動産営業マン、永瀬財地(ながせさいち)の正直すぎる物言いが痛快で人気を博している作品です。

原作コミックにはリバースモーゲージ(自宅に住み続けながら資金調達できる方法)の回がありますが、意味がわからない方も多いことでしょう。そこで今回は、リバースモーゲージについて解説します。

本コラムでは、リバースモーゲージのメリット・デメリットだけでなく、リースバックとの違いも紹介しています。住み続けながら資金調達したい方はぜひご覧ください。

【正直不動産】第29~30話「リバースモーゲージ」のあらすじ

主人公の登坂不動産の営業マン永瀬財地は、得意先の光友銀行・吉祥寺支店との懇親会にて、新しく登坂不動産の融資担当になった榎本美波と出会います。意気投合した2人は後日会うことに。

ところが当日、美波から「急遽、自宅の売却を考えているお客様とお会いすることになった」と連絡が。話の流れで財地も商談へ同行することに。自宅を訪問すると、60代夫婦(3年前に退職した夫と専業主婦の妻)が住み続けながらの資金調達をご希望のよう。住宅ローンは退職金で完済しているが、年金だけでは生活費が足りないとのこと。

そんな夫婦に美波はリバースモーゲージを提案します。彼女はリバースモーゲージのメリットだけを説明して契約を結ぼうとします。見事に金融商品の営業に利用されてしまった財地は仕返しも兼ね、デメリットを正直に話すのですが…

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージとは「契約者の存命中、住宅を担保に銀行から融資を受け、死亡後に住宅の売却代金でローンを一括完済する方法」で金融商品の一種です。

同じく銀行の金融商品である住宅ローンは、借金が返済によって毎月減っていくのに対し、リバースモーゲージは借金が毎月増えていきます。

このさまが住宅ローン(モーゲージ)と逆(リバース)なため、リバースモーゲージと言う名称が付いています。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージには以下のようなメリットがあります。

家を手放さずに済む

リバースモーゲージを利用すると、今住んでいる家に住み続けられます。長年住んできた家に思い入れのある方や引っ越しをしたくない方におすすめです。家を手放しても良いという方の場合、住み替えする目的でリバースモーゲージを活用することもできます。

老後資金を確保できる

リバースモーゲージの良い点は、家を手放さずに済むだけではありません。住み続けながら老後資金を確保することもできます。

65歳以上の方が主な利用者層なため、老後資金という書き方をしましたが、資金の使い道は原則自由です(事業資金・金融商品の購入に利用するのはNG)。

毎月利息分のみを返済すればよい

リバースモーゲージの元金の返済は、契約者の死後あるいは契約終了後に行われます。存命中は月々、利息分を支払うだけで済みます。

したがって、今支払っている住宅ローンの月額料金が高いと感じる方は、リバースモーゲージで住宅ローンの借り換えをすれば、月々の負担軽減が可能です。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージには以下のデメリットがあります。

“長生きリスク”がある

“長生きリスク”とは「生きている間に融資限度額に達してしまい、資金調達先を再び探さなければならないリスク」です。長生きは良いことですが、お金が借りられなくなるのは困ります。

最悪の場合、契約満了時に一括返済を要求され、返済できなければ自宅を失う恐れもあります。融資限度額は評価額に比例するため、担保にした不動産の評価額が高くない方は特に気を付けましょう。

“金利上昇リスク”がある

リバースモーゲージは多くの場合、変動金利です。そのため、金利が上昇すると、毎月の返済額が増える恐れがあります。リバースモーゲージをご検討されている方は、金利上昇時のシミュレーションをすることをおすすめします。

“評価額下落リスク”がある

変動リスクは金利だけでなく地価(担保評価額)にもあります。リバースモーゲージは資金を受け取るタイミングが契約締結時ではなく、契約者の死後もしくは契約終了後です。

そのため、いざ資金を受け取ろうした時には、担保にした物件の評価額が当初の予定よりも下落していることがあります。

売却代金の減少により残債が多くなるだけでなく、追加担保が必要になったり、融資が途中で止められ即返済を求められたりするケースもあるため注意が必要です。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リースバックとは「住宅を売却後に賃貸で住み続けること」を言い、リバースモーゲージとリースバックは、どちらも住み続けながら資金調達できる方法です。

両者は表記や特徴が似ているために間違われやすいですが、下記の通りいくつか違いがあります。

 リバースモーゲージリースバック
お金の種類融資売却代金
資金を受け取る時期契約者の死亡後もしくは契約終了後契約締結時
対象物件主に戸建てどんな物件でも大体OK
対象者個人個人・法人
対象年齢50代以上特になし
名義自分買い手
資金の使い道制限あり制限なし
収入条件条件あり条件なし
同居条件制限あり制限なし
推定相続人(※)の同意必要不要
保証人金融機関による不要

※推定相続人…配偶者や子供など、相続人になる可能性のある人

住み続けながらの資金調達はリースバックでも可能

住み続けながら資金調達したい時、リバースモーゲージをご検討される方がいらっしゃることでしょう。しかし、リバースモーゲージはリスクの多い方法でもあります。

それに対して、リースバックはリバースモーゲージとほぼ同じ効果を得られるにもかかわらず、実施するハードルがそこまで高くないうえ比較的リスクの少ない方法です。

そのためミライエでは、「今住んでいる家に住み続けながら資金調達したい」という方に、リースバックをお勧めしています。

まとめ

いま話題の作品「正直不動産」にも出てくるリバースモーゲージは、家を手放さすことなく老後資金を確保できる方法ですが、リスクもあるため、利用に際して注意が必要です。住み続けながらの資金調達ならリースバックでもできます。

株式会社ミライエでは、これまでに3,000件以上の任意売却のお手伝いをさせていただきました。競売回避の方法である任意売却はもちろんのこと、リースバックや買戻しも承っておりますので、今住んでいる家に住み続けながら資金調達もされたい方は、お気軽にお問い合わせください。

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