【正直不動産】賃貸併用住宅｜売却のコツと任意売却による不動産売却

賃貸併用住宅を所有されている方の中には、売却を検討されている方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、NHKでドラマ化もされた人気マンガ『正直不動産』のストーリーを紹介したうえで賃貸併用住宅について解説します。

本コラムでは、賃貸併用住宅を一般売却する時のコツだけでなく、一般売却できない時でもできる売却方法、任意売却についても説明しています。住宅ローン・借金・税金滞納にお困りの方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第89～90話「賃貸併用住宅」のあらすじ

登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）は、3年前に永瀬に勧められて上井草（東京都杉並区）の中古戸建て物件を7,500万円で購入した飲食店経営者、松永新吉（まつながしんきち）から「あの時と話が違う」と言われ、すぐに売却するよう依頼されます。

そこで後日、後輩の岩沢（いわさわ）とともに買い主を探すことに。購入希望者が2～3組現れましたが、購入リスクがネックとなり、なかなか話が決まりません。

諦めかけた矢先、岩沢はふと学生時代に所属していたサッカー部の先輩、川口勇介（かわぐちゆうすけ）を思い出します。川口は、いま好調だというスケートボード関連のネットショップ・オーナーをしていて、話を聞くと今後実店舗を展開したいらしく…

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは、1つの建物に自宅と賃貸物件が併設されている住宅のことです（玄関は別々にあります）。この家賃併用住宅を所有するメリットは、住宅ローンが組めれば、住宅ローンを組んで物件購入し、家賃収入でローン返済できる点です。

二世帯住宅と似ていますが、第三者に賃貸する点が異なります。

また、店舗兼自宅や事務所兼自宅も似ていますが、それらは賃貸部分が居住用ではなく商業用なので、賃貸併用住宅とは少し異なります。

売れる賃貸併用住宅と売れない賃貸併用住宅

賃貸併用住宅には、売れる賃貸併用住宅と、売れない賃貸併用住宅があります。

売れる賃貸併用住宅

売れる賃貸併用住宅には、以下のような特徴があります。

• 自宅部分の面積の割合が賃貸部分よりも多い
• 土地の条件が良い（駅近、山や坂がない、など）
• 空室が少ない
• 利回りが高い（年間家賃収入÷売却価格×100で利回りの目安を把握できます）

売れない賃貸併用住宅

売れない賃貸併用住宅には、以下のような特徴があります。

物件所有者の居住部分の面積よりも賃貸部分の面積が広い

住宅ローンを組むときには、物件所有者の居住部分の面積が床面積全体の2分の1以上であることが要件となります。

未登記部分の面積がある場合も注意が必要です。居住部分から未登記部分を差し引いた面積の割合が2分の1を下回り、上記の要件を満たさない可能性があります。

なお、最近は未登記部分の面積の広さにかかわらず、すべて登記していることを住宅ローン利用の要件とする金融機関が多いようです。

違反建築の状態にある

建築基準法や条例などに違反している建築物を「違反建築物」といいます。違反建築物の典型的な例としては、増改築によって、建築基準法で定められている「建ぺい率（土地面積に占める建物敷地面積の割合）」や「容積率（土地面積に占める床面積の割合）」の上限を超えてしまうケースが挙げられます。

以上のようなケースでは、賃貸併用住宅の資産価値が金融機関から低く見積もられ、買い主が住宅ローンを利用できないことがほとんどです。そのため、買主を探す時は、住宅ローンを組まずとも購入できそうな投資家に購入を打診すると良いでしょう。

賃貸併用住宅を売却する時のコツ

では、賃貸併用住宅はどうすれば売却活動がスムーズに行くでしょうか。賃貸併用住宅を売却する時は、以下のコツを押さえましょう。

賃貸部分に空室を作らない

賃貸併用住宅の買主を早く見つけたい方は、賃貸部分を満室にしましょう。なぜなら、賃貸部分に空室があると、購入希望者に「購入しても、入居者が見つからず、家賃収入が入ってこない」とみなされ、買い控えされてしまう恐れがあるためです。

借主と良好な人間関係を築く

賃貸併用住宅は、1階が賃貸物件で2階がオーナーの居住部分といった具合に、貸す人と借りる人が隣り合わせで暮らします。そのため、借主との関係性が良好である必要があります。

もし売主が賃貸部分に住む借主との間に何らかのトラブルを抱えている場合、他の条件が良くても、購入希望者に買い取ってもらえない可能性があります。

共用部分を清潔に保つ

内覧の際、売却しようとしている賃貸併用住宅に汚れている所がある場合、購入後オーナー（貸主）となる買主の中には「本当に買って大丈夫なのか」と不安な気持ちになる方もいるでしょう。

買主に安心して買い取ってもらえよう、日頃より屋内から共用部分である屋外まできれいに掃除することが大切です。

住宅ローン・借金・税金滞納にお困りの方は任意売却

住宅ローン・借金・税金滞納にお困りの方は任意売却を検討されてはいかがでしょうか。任意売却は、債権者（金融機関・保証会社など）の同意を得て行う不動産売却です。

一般売却とは違い、住宅ローンをはじめとする借金や税金の総額が、査定価格を上回るようなケースでも行えます。

ただし任意売却は債権者との交渉を要するため、早めに対応することが欠かせません。対応が遅れると、賃貸併用住宅が競売・公売・差し押さえになってしまいます。競売・公売・差し押さえになる前に不動産会社に相談することが大切です。

まとめ

賃貸併用住宅とは、持ち家部分と賃貸部分がある住宅のことです。賃貸部分に空室を作らない、借主と良好な人間関係を築くなどによって、高く売却することができます。

株式会社ミライエは、任意売却を取り扱う不動産業者です（実績3,000件以上）。

ミライエで買主となる弊社会員（その数2万人以上）の個人投資家の中には、条件が良くない物件でも買い取る買い主もいます。今回ご紹介した賃貸併用住宅のような、一般的には売れにくいとされる物件でも買主を見つけ出せることと思います。

また、リースバック・買い戻し可の買主をミライエが探し、住み続けることも可能です。住宅ローン・借金・税金滞納でお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を承っております。