【正直不動産】空き家｜相続負動産の放置で固定資産税が6倍？任意売却による解決

空き家などの負動産は、所有しているだけで、管理の手間、維持費、税金がかかります。しかも、2023年12月の「空き家等対策特別措置法」の改正により、固定資産税の軽減措置の除外対象が拡大されました。相続後に処分に困り、「一刻も早く手放したい」と思っている方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、人気漫画『正直不動産』の「空き家」の回に関連して、空き家などの相続負動産について解説します。この記事では、空き家などの相続負動産を放置するリスクや、任意売却などの処分方法についても説明しています。

空き家などの相続負動産を所有していて、維持費や固定資産税などの税金支払いにお困りの方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第151～152話「空き家」あらすじ

登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）は、空き家の売り手を探していた時にちょうど、祖師ヶ谷大蔵に好条件の空き家を見つけます。しかしのちに、その空き家の所有者にミネルヴァ不動産が先に声をかけていたことが判明。

永瀬は行きつけのバーでやけ酒をして帰ろうとします。するとその矢先、夜道の暗闇の中から突然、ミネルヴァ不動産の神木涼真（かみきりょうま）の姿が。

神木は祖師ヶ谷大蔵の空き家に先に唾をつけていたのが自分であることを明かすなど、いつものように嫌味を言うと、「社長に世話になったと伝えておいてくれ」と言い残し、その場を後にします。永瀬は、普段たばこを吸わないはずの神木がライターを持っていることを不審に思い、後をつけると…

空き家とは

空き家とは、人が住んでいない民家のことです。空き家である状態が長期化し、いわゆる負動産（「資産価値が低く、売却したくても売却できない」「所有しているだけで維持費や管理コストがかかる」などの特徴を持つ不動産）になるケースが多く見られます。

いま日本には、この空き家が全国900万戸（令和5年住宅・土地統計調査）あり、今後も少子高齢化や人口および世帯数の減少を背景に増え続けると言われています。

また、これほどまでに大量の空き家がある一因として、今まで相続登記や住所等の変更登記が任意だったことが挙げられます（2024年4月以降は相続登記義務化）。

出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」

特定空き家と管理不全空き家

適切な管理がされていない空き家は、自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される可能性があります。

特定空き家

特定空き家とは、倒壊する危険性が高い空き家、景観を損ねる恐れのある空き家、あるいは衛生上有害な空き家のことです。自治体に特定空き家として指定されると、以下4つの措置を左から順に受けます。

「1.指導・助言→2.勧告→3.命令→4.行政代執行」

このうち、最後の行政代執行では、自治体が空き家を解体して、その費用を所有者から徴収します。徴収できない場合の費用は税金でまかなわれます。

管理不全空き家

管理不全空き家とは、管理が不十分で、そのまま放置していると特定空き家の基準に触れる空き家のことです。2023年12月に「空き家等対策特別措置法」が改正された際に、「空き家等活用促進区域」とともに、特定空き家の前段階として新設されました。

窓や壁が破損しているような空き家は、管理不全空き家の典型例といえます。なお、自治体に管理不全空き家として指定されると、以下2つの措置を受けます。

「1.指導→2.勧告」

空き家などの相続負動産を放置するリスク

空き家などの相続負動産を放置するリスクは大きく3つあります。

資産価値がダウンする

空き家などの相続負動産に限った話ではありませんが、不動産は歳月を経るとともに資産価値がダウンします。そのため当然ながら、資産価値が下がってから売却しても希望に見合う良い値はつきません。「空き家などの相続負動産をなるべく高く売りたい」という方は注意しましょう。

トラブルが発生する恐れがある

空き家などの相続負動産は所有したままでいると、以下のようなトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

• 地震や大雨などの自然災害で倒壊
• カビ臭気（窓をずっと締め切っていたせいで湿気がたまって）
• 害虫が発生する恐れ
• 放火・空き巣など犯罪

場合によってはこれらが火種となり、近隣住民から警察に通報されたり、損害賠償請求されたりする恐れがあります。

固定資産税がかかる

空き家などの相続負動産は、そこに人が住んでいなくても、所有しているだけで管理する手間がかかるうえ、維持費・固定資産税もかかります。このうち固定資産税は、最大で6分の1に軽減される特例措置が設けられています。

しかし、自治体から空き家を「特定空き家」あるいは「管理不全空き家」として「勧告」を受けると、特例が解除され、満額支払わなければいけなくなります。よくニュースなどで「固定資産税が6倍に跳ね上がる」と言われるのは、このためです。

たとえば、固定資産税評価額4,000万円で200㎡の敷地の場合（税率1.4%）、特例が適用されていたら、固定資産税は4,000万円×1/6×1.4%≒9.3万円ですが、特例が解除されてしまうと、固定資産税は4,000万円×1.4%＝56万円もかかります。

任意売却などの相続負動産の処分方法

空き家などの相続負動産は、以下のような処分方法があります。

空き家バンク

空き家バンクとは、自治体が運営する、売主・貸主と買主・借主のマッチングサービスです。地方移住目的の方、田舎暮らし希望の方が登録します。登録は無料です。

老朽化が著しいなど、そのままの状態では買い手が付きそうにない場合、更地にして駐車場したり、リフォーム工事したりしてから古民家として買主・借主を募るという方法もあります。

寄付

自治体や法人、個人（親戚・お隣さん）に寄付するという方法もあります。利益ゼロですが、負動産を維持する手間や管理コストから早々に解放されます。

自治体は負動産受け取りに応じないことがほとんどですが、法人あるいは個人（親戚・お隣さん）は受け取りに応じてくれる場合があります。ただし、受け取った側が贈与税を支払う必要があるケースが多い点に注意しましょう。

相続土地国庫帰属制度

相続土地国庫帰属制度は、2023年4月に新設された、不要な土地を国が引き取る制度です。建物がある土地は制度の対象外であるため、空き家などの相続負動産の引き取りを希望される方は、建物を解体する必要があります。

相続土地国庫帰属制度の審査手数料と負担金

この相続土地国庫帰属制度を利用するには法務局で手続きが必要です。また、利用条件があり、土地を引き取ってもらえるとは限らない点、国に審査手数料1.4万円（土地1筆当たり）と負担金を支払う必要がある点にも注意しましょう。

負担金は面積に関わらず原則20万円（10年分の土地管理費）です。ただし、以下に示すような一部の土地は面積に応じて負担金が決まります。

1. 宅地のうち、市街化区域または用途地域が指定されている地域内の土地
200㎡の負担金額は79.3万円

2. 農用地のうち、次のいずれかに該当するもの

• 市街化区域または用途地域が指定されている地域内の農地
• 農用地区域内の農地
• 土地改良事業等の施行区域内の農地

200㎡の負担金額は45万円

3. 森林
200㎡の負担金額は22.1万円

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」

任意売却

任意売却は、金融機関・保証会社・個人など、債権者（お金を貸す側）から同意を得て行う不動産売却です。一般売却はオーバーローン（残債＞評価額）だとできませんが、この任意売却はオーバーローンでもできます。

空き家などの相続負動産を任意売却するメリット

• 差し押さえを防げる
• 競売・公売を取り下げられる
• 早期売却できる
• 特定空き家あるいは管理不全空き家になる前に売れる
• 資産価値が下がる前に売れる
• トラブルが発生する前に売れる
• 売却代金を固定資産税などの滞納税の支払いに充てられる
• 残債は分割で返済できる

空き家などの相続負動産を任意売却する時の注意点

空き家などの相続負動産は任意売却する時、次の2つに注意する必要があります。

所有者がわかるケース・わからないケースで対応が異なる

所有者がわかるケース

相続人が複数人いる場合や家に思い入れがある場合、共同相続人の同意が得られず、売りたくても売れないことあるので注意しましょう。

所有者がわからないケース

法務局に行き、登記簿を確認すれば所有者を調べられます。放置していると、そのうち国庫に帰属してしまうので、相続登記手続きをする必要があります。

税金（譲渡所得税、住民税、印紙税・登録免許税）がかかる

不動産は売却時に税金（譲渡所得税・住民税・印紙税・登録免許税）がかかります。このうち、空き家の譲渡所得税は、譲渡所得3,000万円以下の場合、3,000万円の特別控除（令和9年12月31日まで）で税負担0円となります。以下の3つの要件をすべて満たしていれば適用されます。

• 昭和56年5月31日以前に建てられていること
• 一軒家であること（マンションは対象外）
• 相続が開始される前、そこで暮らしていたのが故人1人だけであること

まとめ

空き家をはじめとする負動産は放置していると「資産価値がダウンする」「トラブルが発生する恐れがある」「固定資産税がかかる」などのリスクがあります。損失を被る前に早急に処分してしまいましょう。

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