【東京都八王子市】投資用マンションの任意売却で自己破産を回避した事例

不動産オーナーの方で、所有する投資マンションのローンを滞納してしまい、「自己破産するしかないのか」とお悩みの方もいるかと思います。そこで今回は、投資マンションを任意売却したことで自己破産を回避できた事例をご紹介します。

なお、この記事では、投資用マンションのローンが払えなくなる理由も紹介しています。不動産投資ローンはもちろんこと、その他借金・管理費・修繕積立金・税金滞納でお困りの方も、ぜひご覧ください。

投資用マンションとは

投資用マンションは、家賃収入を得る目的で購入するマンションのことです。投資用マンションの一室をオーナーが自身の居住用にしている場合もあります。

賃貸経営の仕方は、マンションやビルをまるまる一棟所有する「一棟所有」と、一棟のうち数部屋だけ所有する「区分所有」（※）の2つに分類されます。

※いわゆるワンルームマンション投資（1部屋だけ貸すタイプの賃貸経営）

投資用マンションのメリットとデメリット

投資用マンションを購入するメリット・デメリットは以下の通りです。

投資用マンションのメリット

投資用マンションには、ひとたび入居者が決まれば、しばらくは安定して家賃収入を得られるという良さがあります。ローンを利用して投資用マンションを購入した場合、金利変動の影響などを全く受けないわけではありませんが、株やFXよりはアップダウンは激しくありません。

投資用マンションのデメリット

一方で、投資用マンションには、空室リスクもあります。入居者が現れないと当然、家賃収入が入ってきません。特に、ワンルーム投資の場合は入居者がいないと収益ゼロになります。

ただし、収益物件を一棟まるごと所有している場合は、どこか空室あったとしても、他の部屋の家賃収入で差し引きプラスになるでしょう。

投資用マンションのローンが払えなくなる理由

では、投資用マンションのローンが払えなくなる方がいるのはなぜでしょうか。投資用マンションのローンが払えなくなる理由は、大きく2つあります。

理由1. 家賃を下げたことで投資収益がダウンする（収入の減少）

投資用マンションは、

• 人口減と物件数の増加で、借主が少ない
• 老朽化による資産価値の低下

これらを背景に、家賃を減額せざるを得なくなり、それに伴い投資収益が減るケースがあります。家賃収入が少ないと、ローンを借りて投資している方は返済できなくなってしまうのです。

理由2. 管理費・修繕積立金・税金がかかる（支出の増加）

投資用マンションは所有していると、以下のような費用および税金がかかります。

• 管理費
• 修繕積立金（多くの場合、借主の退去後、修繕費を貸主が負担する）
• 固定資産税
• 都市計画税

こうした経費、出費がかさみ、ローンが払えなくなることがあるのです。

マンション投資で自己破産する前に任意売却

マンション投資をしていて、不動産投資ローンなどの借金返済や、管理費・修繕積立金、税金を支払えなくなってしまった方は、所有する投資用マンションを任意売却しましょう。

任意売却

任意売却は、債権者（お金を貸し付ける金融機関・保証会社、あるいは個人）から同意をもらってはじめて行うことのできる不動産の売却方法です。この任意売却をすることで、所有する物件が差し押さえ・競売・公売になるのを食い止められる可能性があります。

なお、投資用マンションを任意売却する場合、貸主が変わる（オーナーチェンジ）だけで、任意売却する前から住んでいた入居者の方は、今まで通り住み続けられます。

債務にお困りのオーナー様の中には「もう為す術がないし、自己破産するしかないのか」と諦めモードになり、弁護士に相談する方がいらっしゃいますが、ローン返済に困ったときの活路は自己破産だけではありません。任意売却という方法があります。

最初に弁護士へ相談した場合、自己破産を勧められ、任意売却できなくなってしまうケースがほとんどですが、不動産業者に相談した場合、任意売却できます（自己破産は任意売却したあとでも可能。ミライエでは提携弁護士をご紹介いたします）。

リースバック

投資用マンションの一室をオーナーが自身の居住用にしているような場合も、リースバックできます。リースバックは、物件を売却して代金を得た後、賃貸で住み続けることをいいます。

しかも、このリースバックは、任意売却と併用できます。ミライエでリースバックする場合、家賃を月々払える額に設定可能です。

買い戻し

買い戻しは、一度売った物件を再購入する方法です。この買戻しは、居住用に物件を購入された方が、任意売却＆リースバック後、賃貸ではなく持ち家で住み続けたいという希望で行うケースがほとんどですが、投資用マンションの場合でも行うことは可能です。

ただし、この買戻しを行うには、5～10年かけて資金を調達する必要があります。滞納した不動産投資ローン・借金・管理費・修繕積立金・税金などを完済し終えた後、再び投資用マンションの物件オーナーとして賃貸経営したいという方は注意しましょう。

【東京都八王子市】投資用マンションの任意売却の事例

投資用マンションの概要が分かったところで、最後に、弊社で実際にあった投資用マンションの任意売却事例をご紹介します。

ご相談者様は投資マンションを所有。最初は収益を上げていましたが、しだいに空室が増え赤字に。さらに、修繕費用もかかるようになり、一般売却を検討し始めます。しかし査定の結果、オーバーローンで一般売却できないことが発覚。

ご相談者様の脳裏には自己破産という4文字がよぎりましたが、ちょうどその時にインターネットで任意売却の存在を知り、ミライエにご相談されました。

話し合いの結果、投資マンションを任意売却して、その後に残債を個人再生で圧縮し、分割返済することに。居住用の自宅を手放して自己破産するという最悪のシナリオを回避できました。

まとめ

投資用マンションは、家賃収入を得ることを希望される方が購入するマンションです。家賃減額による投資収益の減少や、管理費・修繕積立金・税金の支払いで、ローンが払えなくなることがあるため、不動産オーナーの方は注意する必要があります。

株式会社ミライエは、任意売却・リースバック・買い戻しを取り扱う不動産業者です。今回ご紹介したような投資用マンションを、弊社会員の個人投資家である買主が買い取ります。電話・メール・LINEによるご相談を年中無休・無料で受け付けております。

不動産投資ローン・借金・管理費・修繕積立金・税金滞納にお困りの方は、任意売却実績3,000件以上を誇るミライエまで、お気軽にお問い合わせください。