任意売却とは？　弁護士に相談するタイミングや競売を避ける方法を解説

任意売却は、「自分の意思で不動産を売却する住宅ローンの解決方法」です。

住宅ローンが払えない事情に至った際（病気、収入減、離婚、相続など）、競売による強制的な売却ではなく、ご自身の意思で不動産を売却して、その売却代金をローン返済に充てます。

任意売却は、住宅ローンの債務を残しながら不動産を売却する救済処置です。

住宅ローンの滞納が3～6ヶ月続くと、債権者は、物件を差押えて競売手続きに入ります。競売で換金して住宅ローンの債権を回収するのです。

競売が申し立てられてからは、そのまま競売で落札されて強制退去になるか、任意売却をするかの2択となります。任意売却の方が競売よりもメリットが多く、任意売却を希望される方が大半です。

任意売却を希望する場合は、不動産会社になるべく早く任意売却の相談をすることが鍵となります。

競売にはタイムリミットがあります。競売が開始してから4～6ヶ月後に落札されるため、任意売却を行うための債権者との交渉や自宅を販売できる期間が4～6ヶ月となります。

競売が開始されてから、まもなくの相談であれば、猶予期間はあります。しかし、数か月経過してからだと、時間がないことを理由に、債権者から任意売却を断られるケースが多く見られます。

通常の任意売却期間は4～6ヶ月間ですが、住宅ローンを滞納する前から相談することで任意売却期間が10～12ヶ月間ほど確保でき、余裕をもって進められるため、成功につながるのです。

「住宅ローンの支払いができないかもしれない」と考え、すぐに弁護士に相談する方もいますが、これは良い選択とは言えません。

弁護士ができることは、債務整理と破産。言うなれば住宅ローンを貸している金融機関と敵対することに。

まずは、ローンの貸し手に相談しましょう。住宅ローンを滞納してしまいそうになったら、弁護士への相談や任意売却よりも先に検討することがあります。

それは、返済条件を緩和する交渉です。住宅ローンの貸し手に月々の住宅ローン支払い額の見直しを申し出てみましょう。この返済条件の見直しをリスケジュール（略してリスケ）といいます。

＜リスケの例＞

• 元本据え置きの利払いのみ
• 融資期間の延長をしてくれる場合も
• 融資期間延長で住宅ローンの月額支払いが2/3になった方も

リスケのポイントはローン滞納前に相談することです。滞納した後の場合と、一度も滞納していない方は、金融機関の印象が違います。

滞納したことがない方は、貸し手との約束を一度も破っていないので、交渉がスムーズに進みやすいのです。もちろん、滞納していたら100％交渉ができないということはありません。まずは、貸し手に相談しましょう。

しかし、「リスケで一時をしのいだが、なかなか余裕ができず、住宅ローンを最後まで返せそうにない」という方もいらっしゃるでしょう。このような場合はどうしたら良いのでしょうか？

リスケをしても住宅ローン返済が難しい場合は、任意売却専門の不動産会社に相談しましょう。

任意売却と通常の不動産売買とでは、進め方が大きく異なります。任意売却を取り扱っていない不動産会社は、進め方が分からない、あるいは誤った進め方によって、任意売却に失敗してしまう可能性が高いと言えます。任意売却のプロに相談することをおすすめします。

任意売却のみが目的であれば、弁護士の介入は必要ありません。債権者交渉の代理人を依頼すると、少なくとも30万円以上の弁護士費用がかかりますが、これは本来不要な出費です。

どんな場合も弁護士が不要というわけではありません。以下の場合は弁護士が必要です。

• 債務整理や破産の依頼
• 離婚などで、相手への連絡が直接できないケース

しかし、任意売却が目的であれば、任意売却専門の不動産会社に依頼すれば、提携弁護士を紹介してもらえます。

任意売却に関連して弁護士が関わる場合もあります。このようなケースでは、まずは任意売却専門の不動産会社に相談し、提携弁護士を紹介してもらうと良いでしょう。不動産会社と弁護士が連携しながら、任意売却を成功に導いていきます。

先に弁護士に相談する方法もありますが、これはおすすめできません。弁護士の仕事は、債務整理と破産です。債務整理は、一定の資産がある方が対象となります。競売になる方は十分な資産がないことが多く、弁護士への依頼としては破産がほとんどです。

最初に弁護士へ依頼すると、弁護士は破産手続きを進めます。破産手続きがある程度進むと、裁判所の指定した破産管財人（弁護士が選任されます）によって、債務額の調査や資産の管理・処分等が行われます。こうなると、依頼者である物件所有者の権利は何もありません。

破産管財人が任意売却をする気がなければ、任意売却できません。自宅に住み続けられるリースバックもほぼ不可能に。

弁護士でも任意売却の手続きは進められますが、業務が増えても報酬は変わらないため、多くの弁護士は任意売却に消極的です。

本当は、任意売却をして自宅に住み続けたかったのに、最初に弁護士へ依頼したことで、後から希望しても任意売却できないケースがよくあります。

住宅ローンを滞納すると、たくさんの請求書が自宅に届いたり、督促の電話が携帯や勤務先に頻繁にかかってきたりするので、「精神的なストレスから早く解放されたい」と最初に弁護士に依頼される方が少なくありません。

お気持ちはよく理解できますが、最初に弁護士に相談すると、任意売却はできなくなってしまいます。家族が住み続けることや、引っ越し費用を受け取ることも不可能になります。

最初に任意売却専門の不動産会社に相談しても、請求書のストップ、督促電話のストップはできます。

嫌な請求電話などは、これですべて止まります。精神的なストレスから解放されて、落ち着いた気持ちで、ゆっくりと任意売却を進めていくことができるのです。