リースバックとは？専門家がメリット・デメリットをわかりやすく解説

リースバックで自宅を売却して資金調達しつつ、住み続けたい方は多いのではないでしょうか。そこで今回は、「リースバックを検討しているが、行う前に概要を知っておきたい」という方のために、リースバックのメリット・デメリットを解説します。

この記事では、リースバックと併用できる不動産売却方法、任意売却についても説明しています。住宅ローンなどの借金返済・滞納税支払いにお困りの方、所有する物件に住み続けたいという方は、ぜひご覧ください。

リースバックとは？

リースバックは、売主が買主と売買契約を結ぶと同時に賃貸借契約を結ぶことで、売却代金を得つつ、借主として住み続けることをいいます。住宅ローンや借金の返済、税金の支払いにお困りの方、引っ越しを希望しない方がよく行います。このリースバックはしばしば任意売却（※）と併用されます。

※不動産売却方法の一種。債権者（金融機関・保証会社・個人など金銭を貸す側）から同意を得て行う。一般売却とは違い、借金総額＞売却額でも可能。

リースバックのメリット

リースバックするメリットは以下の通りです。

家賃を払えば、売却後も住み続けられる

リースバックをすると、家賃を払って住み続けられます。リースバックの家賃は、リースバック売却価格×利回り÷12で決まります。たとえば、リースバック売却価格が2,000万円、利回り7%のとき、リースバックの家賃は、2,000万円×7%÷12＝約11.7万円となります。

ミライエでリースバックする場合、家賃は毎月無理なく支払える金額に設定できます。

まとまった資金を手に入れられる

リースバックをすると、売主（借主）は資金を手に入れられますが、その資金の使い道は通常のリースバックと任意売却のリースバックで異なります。

通常のリースバック

通常のリースバックでは、まとまった資金の使い道は自由です。たとえば、以下のような利用シーンがあります。

• 老後資金
• 生活費
• 事業資金

なお、リースバックは不動産取引の一種であり、融資ではないので、利用する際に金融機関による審査がありません。

任意売却のリースバック

一方、任意売却のリースバックで手に入れた資金は、住宅ローンなどの借金返済や滞納税の支払いに充てられます。競売（※1）・公売（※2）より高く売れることが多く、残債を一括返済ではなく分割返済できる点は、ご相談者様にとって嬉しいポイントといえるでしょう。

※1借金滞納を理由に不動産などの財産が裁判所に差し押さえられ、オークション形式で強制的に売りに出されること
※2税金滞納を理由に不動産などの財産が国税庁・税務署に差し押さえられ、オークション形式で強制的に売りに出されること

売却したことを近隣に知られない

任意売却後、引っ越さずリースバックで住み続ける場合、「売却したことを近隣に知られるのではないか」という心配をされる方もいるのではないでしょうか。

競売・公売になると、物件の情報が新聞や裁判所の掲示、インターネット（BIT競売物件情報サイト・KSI官公庁オークション）で公告され、プライバシーが守られません。しかし任意売却を併用したリースバックでは、そのようなことは起こりません。そのため、安心して売却活動を進められるでしょう。

リースバックのデメリット

一方、リースバックのデメリットは以下の通りです。

所有権を失う

リースバックすると、所有権を失います。所有権がなくなると、それまで支払っていた固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金（マンションの場合）を支払わなくてよくなります。

しかし、リースバックで持ち家ではなく借り家として住む場合、もともと自分が所有していた家でも、リフォームやリノベーション工事をする際、現在の所有者である貸主から許可を得る必要があります。リースバック物件を増改築しようと思っている方は注意しましょう。

定期借家契約の場合、再契約できず退去になる恐れがある

リースバックで住み続けるとき、定期借家契約と普通賃貸借契約という2種類の賃貸借契約のいずれかを結びます。

定期借家契約

定期借家契約は、再契約になるかどうかが貸主の都合で決められる契約です。そのため、定期借家契約を結んだ場合、たとえ借主が住み続けたいと思っていても、再契約できず、契約が終了する2～3年で退去になる恐れがあります。

普通賃貸借契約

一方、普通賃貸借契約は、借主の都合で更新するかどうかを自由に決められる契約です。なお、ミライエで任意売却＆リースバックする場合は、普通賃貸借契約を結ぶため、契約更新で住み続けられます。ご安心ください。

買い戻し価格は売却価格よりも高くなる

リースバックで住み続けること検討される方の中には、買い戻しを希望される方もいるのではないでしょうか。

買い戻し

買い戻しは、売却した物件を再び購入することです。「リースバックで借り家として住んでいたけれど、家族との思い出が詰まった家だから、やっぱり持ち家として住みたい」と考える方が行います。

買い戻しの年数と価格の目安

買い戻しをするには、5～10年かけて買い戻し資金を貯める必要があります。また、以下の通り、買戻し価格がリースバック売却価格よりも高い点にも注意が必要です。買い戻し価格の目安は、リースバック売却価格×1.1～1.2です。

そのため例えば、リースバック売却価格が2,000万円のとき、買い戻し価格は、2,000万円×1.1～1.2＝2,200～2,400万円となります。

ミライエでリースバック後に買い戻しされる場合、専門知識やノウハウを持つ弊社の担当者が、アドバイスやサポートいたします。

まとめ

リースバックは、売買契約を結ぶと同時に賃貸借契約を結び、売却代金を得るとともに、借主として住み続けられる仕組みです。売却代金を住宅ローンなどの借金返済や税金の支払いに充てられる不動産の売却方法、任意売却と併用することもできます。

株式会社ミライエは、任意売却（実績3,000件以上）を取り扱う不動産業者です。リースバックと買い戻しも承っておりますので、任意売却した後も住み続けたいという方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて無料でご相談を受け付けております。