リバースモーゲージの金利相場とは？リースバックとの違いも解説

今住んでいる家に住み続けながら、老後資金を調達したいとお考えの皆さん。「リバースモーゲージとリースバック、どちらを選んだらよいか」お悩みではありませんか？そこで今回は、リバースモーゲージとリースバックの違いについて解説します。

この記事では、リバースモーゲージの金利相場や金利上昇リスクに関する説明もしていますので、住宅を使った資金調達の仕方に迷っておられる方はぜひご覧ください。

リバースモーゲージとは？

リバースモーゲージとは、家を担保に金融機関や自治体から融資を受ける金融サービス（ローン商品）のことです。主にシニア世代が老後の生活資金を確保するために利用します。

リバースモーゲージと住宅ローンの違い

同じ金融サービスの一種に住宅ローンがありますが、両者は対照的だといえるでしょう。なぜなら、住宅ローンが一括で借りて分割で返済する方法であるのに対し、リバースモーゲージは分割で借りて一括で返済する方法だからです。借金が減っていく住宅ローンと借金が増えていくリバースモーゲージ。そのさまが住宅ローンと逆であるため、リバース（逆）モーゲージ（住宅ローン）と呼ばれます。

リバースモーゲージの返済方法

次にリバースモーゲージの返済方法についてですが、利息の返済は契約者（所有者）本人が存命中に行い、元金の返済は契約者（所有者）の死後、相続人あるいは保証人が行うことになっています。

担保にしていた住宅や土地を売却して借金を完済できれば問題ありませんが、もし残債が発生した場合は、リバースモーゲージの利用開始時、残債を相続人が返済しなければいけない「リコース型」と、残債を相続人が返済しなくてよい「ノンリコース型」(代わりに金利が高いため注意)のどちらを選択したかによって対応が異なりますので、気を付けましょう。

リバースモーゲージ利用時の注意点

リバースモーゲージを利用時は、下記の通りいくつか注意点があります。

• 相続人の同意が必要
• お金の使い道が限られている（生活費やリフォームOK、事業用NG）
• 世帯条件がある（子供など配偶者以外の同居人NG）
• 担保にできる家のタイプは主に戸建て（マンションは最近OKになりつつあるが、土地評価額との兼ね合いでNGである場合がほとんど）
• 物件や土地の価値が下がる可能性がある
• 貸付限度額が見直され、借入額との差分を回収されるケースがある
• 存命中に元金を返済しないといけないケースがある
• 住宅ローンなら加入できる団体信用生命保険へ加入できない

このようにリバースモーゲージは、毎月の支払いが利息分だけと少額です。そのため、精神的にも金銭的にも負担が軽いというメリットがあります。しかし同時に、制限やリスクが多く、利用するハードルが高いのも事実です。ご利用を検討されている方はお気を付けください。

リバースモーゲージの金利相場

一般的な住宅ローンの金利相場は1％前後ですが、リバースモーゲージの場合、変動金利も固定金利も3％ほどと相場が高めです。変動金利を選んだ方は金利が下がることがあれば、上がることもありますので注意しましょう（固定金利を選んだ方は金利上昇の影響を受けません）。

リバースモーゲージの利息の計算方法

評価額が3,000万円の家を担保に、金利3％で1,800万円の融資を受ける場合、1,800万×0.03＝54万円で年間の利息は54万円。毎月の利息は54万円÷12か月で4.5万円となります。

リバースモーゲージの金利上昇リスクとは？

リバースモーゲージには次の通り金利上昇リスクがあります。

返済額が増える

リバースモーゲージは金融機関にもよりますが、変動金利である場合がほとんどです。そのため、金利が上昇すると、毎月支払う利息額が増えて総返済額が増えます。

借りられる額が減る

金利が上昇すると、借り入れ限度額が減ります。金融機関によって定期的に貸付限度額が見直されるからです。

リバースモーゲージとリースバックの違い

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも住宅を使った資金調達の方法ではありますが、いくつか違いがあります。なかでも代表的な相違点は次の3つです。

「金融商品」か「不動産取引」か

リバースモーゲージは「金融商品」ですが、リースバックは「不動産取引」です。リバースモーゲージで得た資金はあくまでも融資であるため、契約者の死亡後に返済する必要がありますが、リースバックで得た資金は受け取った時点で自分のものであり、誰かに返済する必要がありません。その他にも、次のような違いがあります。

所有権の移転するタイミング

リースバックは売却した時点で所有権がなくなりますが、リバースモーゲージは契約者が亡くなるまで所有権が移転しません。そのため、まとまった資金を得て住み続けられさえすれば「所有権がなくなっても構わない」という方にはリースバックがおすすめです。

資金の受け取り方

リバースモーゲージは、年金のような形で支払われますが、リースバックは資金を一括で受け取れます。そのため、一度にまとまった金額を手に入れたい方にはリースバックが向いているでしょう。

住み続けたい方には任意売却によるリースバックがおすすめ

リースバックは、今住んでいる家に長く住み続けたい方にも、おすすめの方法だといえます。なぜなら、売却代金しだいで家賃を安く抑えられるうえ、数年後に買戻しができるからです。たしかにリバースモーゲージで居続けることも可能です。

しかしリバースモーゲージは、融資の使い道が決められていたり、マンションを担保にできなかったり、変動金利だと金利上昇によって利息が増えたりと、制限やリスクが多くあります。そのため、住み続けたい方には、お金の使い道が自由かつ対象物件がさまざまで、金利上昇の影響を受けない任意売却によるリースバックをおすすめします。

まとめ

リバースモーゲージは、家を担保に融資を受け、年金のような形でお金を受け取れるローン商品のことです。サービスを利用している間、元金を返済する必要がなく、利息だけ支払えばよいのはメリットですが、変動金利を選択している場合「返済額が増える」「借りられる額が減る」といった金利上昇リスクもあります。

リースバックはリバースモーゲージと混同されがちですが、「所有権の移転するタイミング」や「資金の受け取り方」などが異なります。住み続けたいという方には、リバースモーゲージのような制限やリスクが少ないリースバックをおすすめします。

ミライエは任意売却によるリースバックや買戻しに対応しています。今住んでいる家に住み続けたい方、老後資金を調達したい方は、お気軽にお問い合わせください。