【正直不動産】再建築不可物件｜購入メリット・デメリットと任意売却時の注意点

山下智久さん主演のドラマ『正直不動産2』は、NHKで毎週火曜日22時から放送中の人気作品です。原作の漫画に再建築不可物件の回がありますが、詳しい意味や購入メリット・デメリットについてご存じの方は少ないのではないでしょうか。

そこで今回は、再建築不可物件について解説します。再建築不可物件を任意売却する際の注意点も紹介していますので、任意売却をご検討中の方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第37～38話「再建築不可」のあらすじ

登坂不動産の嘘をつけない不動産営業マン、永瀬財地（ながせさいち）の後輩、月下咲良（つきしたさくら。ドラマでは福原遥さんが役を演じています）は、大河部長から「今月もノルマを達成できなければ会社をクビだ」と最後通告されてしまいます。

落ち込んでいた所を気にかけ励ましてくれた永瀬にも八つ当たり。

そしてある日の商談。吉祥寺で2,000万円の中古戸建てを希望するお客様に永瀬は、「見つかるわけがない」と甘くない現実を正直に突きつけてしまいます。

カスタマーファーストがモットーの月下は黙っていられず、お客様のために奮闘。そして遂に希望に沿う「旗竿地（はたざおち）」の物件を見つけ、「これで成約が取れればノルマを達成できる」と嬉々としていました。

しかし、いざ内覧に行き敷地を計測すると、月下が見つけてきた物件は間口（道路に接している部分）が2m未満の再建築不可物件であることが判明。再建築不可物件は地震や火事に遭っても建て替えられません。果たしてどうなってしまうのか…

再建築不可物件とは？

再建築不可物件とはその名の通り、「建て替えや増築、改築といった再建築ができない物件のこと」を言います。ではなぜ、再建築不可物件は再建築が認められないのでしょうか？それは建築基準法第43条で規定されている「接道義務」が関係しているからです。

建築物の敷地が道路に接することを接道と呼びます。以下の接道条件を満たしていない物件は再建築不可物件とみなされます。

• 幅4m以上の道路と接していること
• 敷地が道路に2m以上接していること
• 路地の長さに対して一定以上の幅が確保されていること
  　路地の長さが20m以下のとき、2mの幅が必要
  　路地の長さが20m超のとき、3mの幅が必要

建築基準法は1950年（昭和25年）に制定された法律であるため、それ以前からある建物ほど再建築不可物件であることが多く、旗竿地（はたざおち、竿付きの旗のような形状をした土地）や袋地（ふくろち、道路に接していない土地）のような昔ながらの古い建築は京都でよく見られます。

再建築不可物件の購入メリット

再建築不可物件には、以下のようなメリットがあります。

安く手に入れられる

再建築不可物件は建て替えられないため割安で購入できます。目安の価格は、同じ敷地面積の再建築可能物件の評価額の半分以下の値段です。

再建築可能物件だと4,000万円する物件が再建築不可物件なら2,000万円で購入できるということになります。レトロな物件をお探しの方に耳寄りな情報だといえるでしょう。

固定資産税と都市計画税が安い

再建築不可物件は物件自体の評価額が低めな分、固定資産税や都市計画税といった税金も低くなります。そのため、「物件の購入を検討しているが、できるだけコストを安く抑えたい」という方にとって、税負担の軽い再建築不可物件は狙い目の物件です。

相続税対策になる

再建築不可物件は相続税対策にもなります。通常の物件によりも評価額が低く、税金を抑えながら相続できるからです。

再建築不可物件の購入デメリット

再建築不可物件には以下のようなデメリットがあります。

地震や火事に遭っても建て替えられない

再建築不可物件は、自宅が地震で倒壊したり火災で焼失したりしても原則、改築できません。

一部、建築基準法第43条第2項第2号に基づき、建て替えが認められる例外的なケースがありますが、自治体によって要件が異なり、必ずしもこのような救済措置が認められるとは限らないので注意が必要です。

住宅ローンを組めないことがほとんど

再建築不可物件は、担保としての価値が高くなく、換金性が低い物件です。そのため、ほとんどの金融機関が再建築不可物件に関して住宅ローンの利用を認めません。現金一括払いでの購入となります。

リフォーム費用が高くなりがち

再建築不可物件は建て替えられませんが、リフォームならできます。築年数が経っているため、購入後にリフォームする方が多いことでしょう。

その際、狭い道路でも通れる工事車両を使う関係で、リフォーム費用が高くつきます（建築可能物件であれば200～500万円で済むところ、再建築不可物件では数百～1,000万円、高くて2,000万円近くかかるケースもある）。

また、リフォームできるのは建築確認申請が要らない範囲内（床や壁の張り替え、水回りなど）に限られます。

再建築不可物件を任意売却する際の注意点

再建築不可物件を任意売却する際は、以下の点に注意しましょう。

買い手が付きにくい

再建築不可物件は、建て替えられないうえに住宅ローンが組みづらい物件です。そのため、通常の物件に比べ売れにくいという特徴があります。売却を検討されている場合は、いかにして物件を魅力的に見せるかがポイントとなってくるでしょう。

改修工事にお金と手間がかかる

再建築不可物件は、建て替えられはしないもののリフォームならできます。どんなに築年数の古い再建築不可物件であっても、改修工事をして内装をそれなりの状態にまで持っていけば、購入希望者が現れるくらいにはなるでしょう。

しかし当然ながら、リフォームにはお金と手間がかかりますのでご注意ください。

住み続けたい方は任意売却後にリースバックを

「今住んでいる再建築不可物件に今後も住み続けたい」という方は、任意売却後のリースバックをご検討ください。リースバックする際は、再建築不可物件の任意売却にも対応していて、実績の豊富な不動産業者に依頼すると良いでしょう。

任意売却の実績が3,000件以上のミライエでは、リースバック後の家賃を月々無理のない額に設定できるだけでなく、数年後の買い戻しにも対応しています。また、債権者や買い手との交渉は担当者が代行いたします。

まとめ

『正直不動産』にも登場する再建築不可物件とは、建築基準法よりも前に建てられて、現行の法律の下では建て替えらない物件のことです。任意売却する際は「買い手が付きにくい点」「改修工事にお金と手間がかかる点」に注意しましょう。

株式会社ミライエは、任意売却・リースバック・買戻しを取り扱う不動産業者です。お客様が売りに出された物件を購入するのは弊社会員の投資家ですので、一般的に買い手が付きにくいと言われる再建築不可物件でも買い手を見つけられるでしょう。

電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を受け付けております。再建築不可物件の任意売却をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。