任意売却＆リースバックの仕組み。リバースモーゲージとの違いも解説

「所有する物件を売却して借金返済に充てたい」「差し押さえ・競売・公売を回避したい」

住宅ローン・借金・税金滞納にお困りの方は、このようにお思いではないでしょうか。今回は、一般売却できないケースでも行える不動産売却、任意売却と、売却代金を得ると同時に賃貸で住み続けられる方法、リースバックについて解説します。

記事では、リースバックと混同されやすいリバースモーゲージについても説明しています。不動産を元手に借金返済に充てる資金を調達したい方、任意売却した後も住み続けたいという方は、ぜひご覧ください。

任意売却＆リースバックの仕組み

住宅ローン・借金・税金滞納にお困りの方は、一般売却を希望される方が多いことと思います。しかし一般売却は、オーバーローン（住宅ローンが売却代金より多い状態）だとできません。任意売却であればオーバーローンでもできます。そして、この任意売却と併用されることが多いのがリースバックです。

任意売却＆リースバックは、それぞれ以下のような仕組みになっています。

任意売却

任意売却とは、債務者が債権者（金融機関・保証会社等）から売却許可を得ることで行える不動産売却です。任意売却をすれば、財産（不動産・動産・債権）が差し押さえられる事態や、自宅が競売（※1）・公売（※2）にかけられるという最悪のシナリオを回避できる可能性があります。

※1　住宅ローンなどの借金滞納で裁判所によって差し押さえられた物件が、強制的にオークションにかけられること
※2　税金滞納で税務署によって差し押さえられた物件が、強制的にオークションにかけられること

そして、住宅ローンをはじめとする借金、滞納税の一部を清算できます。その際、残債を分割で返済することも可能です。また、所有権がなくなるので、住民税・固定資産税などの支払いもなくなります。さらに、任意売却後、引っ越しを希望する場合、買主が引っ越し代を30万円前後、負担してくれる可能性があります。

リースバック

任意売却後、引っ越しを希望しない方におすすめの方法がリースバックです。このリースバックは、不動産を売却して代金を得つつ、賃貸という形で賃料を支払って住み続ける方法をいいます。住宅ローン・借金の返済・税金の支払いにお困りの方で、住み続けたい方が行います。

その他、以下のようなご要望でリースバックをご希望される方もいます。

• 老後資金の確保
• 高齢者施設への住み替え
• 事業資金の捻出
• ペットを飼っている方
• 相続対策（遺産分割）

さらに、リースバックされる方の中には、住み続けるなら賃貸ではなく持ち家が良いという方で、買戻し特約あるいは再売買の予約を結び、数年後に買い戻し（売却した物件の再購入）される方もいます。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックについて語るとき、よく引き合いに出されるのがリバースモーゲージ（金融機関のローン商品）です。リースバックとリバースモーゲージは、どちらも物件を活用して資金を調達する方法ですが、両者には以下のような違いがあります。

違い1. 物件売却のタイミング

まず、物件を売却するタイミングが異なります。リースバックでは、資金を得る時に所有する物件を売却しますが、リバースモーゲージでは、契約者の死後あるいは契約期間終了後に所有する物件を売却します。 資金を得る時に売却しません。

なお、リバースモーゲージは利息の返済のみを契約期間中に行い、元金の返済は契約者の死後あるいは契約期間終了後に、担保にした不動産を売却して行います。

違い2. リースバックはリバースモーゲージよりも制限が少ない

また、リバースモーゲージでは、融資を受けた資金の使い道・年齢・収入に制限がありますが、リースバックで得た資金にはこのような制限がありません。

住み続けながら資金調達したい方はリースバックを

住み続けながら資金調達したい方は、任意売却後にリースバックされてみてはいかがでしょうか。

住み続けたい方は普通賃貸借契約のリースバック

ミライエで任意売却＆リースバックされる場合、売主（借主）は買主（貸主）と普通賃貸借契約を結びます。普通賃貸借契約は契約更新が原則です。定期借家契約のように、期間満了に伴う契約終了で退去を迫られるということがありません。また、任意売却後に残った残債を分割で返済できます。

リースバックの家賃は調整可能

リースバック後の家賃は毎月無理なく支払える額に調整可能であるため、リースバック後に毎月の固定費の支払いを負担に感じることはないでしょう。

リースバック後の家賃は「リースバック売却価格×利回り÷12」で求められます。

たとえば、リースバック売却価格1,500万円、利回り7%の場合、「リースバック後の家賃＝1,500万円×7%÷12=8.75万円」となります。

なお、リースバック売却価格は市場価格の70％から90％程度です。

持ち家希望の方はリースバック後の「買い戻し」も

住み続けるにしても、賃貸ではなく持ち家で住み続けたいという方は、買い戻しすることも可能です。買い戻し価格は一般的に「リースバック売却価格×1.1～1.2」という式で求められます。

そのため、リースバック売却価格1,500万円の場合、「買い戻し価格＝1,500×1.1～1.2＝1,650～1,800万円」となります。

まとめ

リースバックは、不動産を売却して代金を得た後に、賃貸借契約を結んで住み続けることいいます。利用に際して、リバースモーゲージのような年齢・収入制限がありません。

株式会社ミライエは、任意売却・リースバック・買い戻しを取り扱う不動産業者です。住宅ローン・借金返済・税金の支払いにお困りの方、任意売却後も住み続けたい方は、任意売却実績3,000件以上を誇るミライエまでお気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休・無料でご相談を承っております。