【正直不動産】1Rマンション投資｜投資マンションは任意売却！事例も紹介

最近、将来を見据えた資産形成の一環で不動産投資をする人が増えているといいます。しかし、いざ始めてみると「借り手が現れず、せっかく投資用に購入した物件が空室で家賃収入が入ってこない」ということも少なくありません。

そうした悩みを抱える方の中には「投資マンションを一般売却・任意売却したい」と思っている方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、人気漫画『正直不動産』の「1Rマンション」の回を参考に投資マンションの売却について解説します。

この記事では、投資マンションを任意売却するメリット・注意点や、投資マンションの任意売却に成功した弊社の事例を紹介しています。家賃収入を思うように得られず、投資マンションを手放そうか考えている方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第117～118話「1Rマンション投資」のあらすじ

登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）は、IT会社勤務、後浦太郎（あとうらたろう）から、1Rマンションの購入を検討しているという相談をされます。

話を聞くと後浦は、以前にも投資用に1Rマンションを割高で購入しています。今回はミネルヴァ不動産の営業マン、神木涼真（かみきりょうま）から投資マンションを紹介され、登坂不動産で相見積もりを取るよう勧められたとのこと。

しかし、神木が後浦に勧める1Rマンションも割高です。そのため、永瀬は購入を勧めませんでした。

すると永瀬の携帯に神木から電話が。「後浦さんが1Rマンションを購入したら俺の勝ち。買わなかったら永瀬の勝ち」という勝負を持ち掛けられます。こうして永瀬は、宿敵・神木と直接対決することになりますが…

1R（ワンルーム）マンション投資とは

1Rマンション投資とは、不動産投資の一種で、どちらかといえば売却益（キャピタルゲイン）よりも運用益（インカムゲイン）を得る目的で、収益性が高いと思われるマンションをひと部屋（ワンルーム）だけ購入し、入居希望者（借主）に貸し出すことをいいます。

不動産投資には、アパート・マンションを1棟まるごと購入して貸し出すパターン、一戸建てを購入して貸し出すパターンもありますが、1Rマンション投資は不動産投資を始めて行うというライトな層に人気があります。初期費用10万円ほどで始められ、建物の維持管理の手間が少なくて済むからです。

不動産投資を始める前に、収支のシミュレーションは欠かせません。収支は以下のように計算できます。

収支＝（家賃収入＋礼金＋更新料）－（毎月のローン返済額＋管理費＋保険料＋原状回復費＋修繕積立金＋固定資産税＋都市計画税など諸費用）

ただし、1Rマンションをはじめとする不動産投資には、「空室が出ると家賃収入ゼロで収支がマイナスになる」「金利が上昇してローン返済額が上がる」といった購入リスクもあります。不動産投資で損失を抱えて「物件を手放したい」と考える方も少なくありません。

投資マンションは任意売却

「投資マンションを手放したい」と思っている方は、投資マンションの売却を検討されてみてはいかがでしょうか。投資マンションの売却する際、一般売却だと住宅ローンなどの残債が売却代金よりも高い場合できませんが、任意売却であればできます。

任意売却は、債権者（金融機関、保証会社など）から同意を得れば行える不動産売却方法です。

投資マンションを任意売却するメリット

投資マンションを任意売却することによって、投資マンションを手放し、損失の拡大を防ぐことが可能です。

しかも競売・公売（借金・税金滞納で差し押さえられた自宅が強制的に売却されること）を回避し、競売・公売よりも多くの売却代金を得られます。

売却代金の相場は任意売却が一般売却の7～9割、競売・公売が5～7割と言われています。市場価格が3,000万円の物件の場合、任意売却は2,100～2,700万円、競売・公売は1,500～2,100万円で売却でき、任意売却の方が残債を多く減らせます。

投資マンションを任意売却する際の注意点

投資マンションを任意売却する際は、

• 早めに対処すること
• 豊富な実績を持つ不動産業者に依頼すること

に注意しましょう。

任意売却は行える期間が「開札日の前日まで」と限られているため、対応が遅れると、投資マンションが競売・公売・差し押さえになってしまいます。

また、不動産業者に依頼する際は、業者選びにも注意が必要です。投資マンションの任意売却実績のある不動産業者に依頼することで、的確なアドバイスをくれたり、スピーディーに販売活動を進めてくれたりするでしょう。

投資マンションの任意売却に成功した弊社の事例紹介

ここまでは、1Rマンションをはじめとする投資マンションを任意売却するメリットや注意点を説明しました。続いて以下では、投資マンションの任意売却に成功した弊社の事例を2つ紹介します。

【事例1】投資マンションの任意売却で自己破産を回避（東京都八王子市）

東京都八王子市のご相談者様は、投資用マンションをお持ちでした。最初のうちは収益が出ていましたが、空室が出始めたことで家賃収入が減り、修繕費も負担となるように。

そこで査定に出すと、オーバーローン（住宅ローンなどの残債が売却代金よりも多い状態）で一般売却できないことが発覚。ミライエで任意売却をすることに。

残債は個人再生して大幅に圧縮。残りは分割払いすることになり、自己破産を回避できました。

【事例2】依頼から約2カ月で投資マンションを任意売却（千葉県四街道市）

千葉県四街道市のご相談者様は、投資用にワンルームマンションを購入されました。しかし、販売会社の営業マンから勧められて購入した物件はたちまち赤字に。

一般売却しようとするも、売却代金に対して残債が多いせいでできません。そんな時に任意売却という不動産売却方法を見つけ、ミライエにご相談くださいました。

結果、販売を始めてから2か月ほどで買い主を見つけることに成功。ご希望通り、早く売って不安から抜け出すことができました。

まとめ

1Rマンション投資とは、家賃収入を得るために、ワンルームマンションを購入して貸し出すことをいいます。ワンルームマンションをはじめとする投資マンションをお持ちで、売却を検討されている方は、任意売却されてみてはいかがでしょうか。

株式会社ミライエは、任意売却・リースバック・買い戻しを取り扱う不動産業者です。記事内でご紹介した事例のように、投資マンションの任意売却にも対応しております。

投資マンションを手放そうと思っている方は、任意売却の実績3,000件以上を誇るミライエまでお気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにてご相談を承っております。