【正直不動産】サブリース解約｜サブリースとリースバックの違い。任意売却できる？

「所有しているサブリース物件が赤字続きだから、一般売却（あるいは任意売却）したい」

このようにお思いの方は多いようです。そこで今回は、NHKでドラマ化もされた人気マンガ『正直不動産』の「サブリース解約」の回を例に見てから、サブリースについて解説します。

この記事では、サブリースと混同されやすいリースバックとの違いも説明しています。住宅ローンをはじめとする借金および税金滞納でお困りの方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第121～122話「サブリース解約」のあらすじ

登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）は、仕出し屋を経営しているオーナー藤田雅弘（ふじたまさひろ）から相談を受けます。

藤田は、息子に財産を残そうとミネルヴァ不動産で2年前にサブリース契約を結び、アパートを建築。しかし、当初月80万円もらえると聞かされていた家賃収入は実際のところ月60万円。

しかも最近になって、ミネルヴァ不動産からサブリース契約を打ち切ると急に迫られたといいます。不憫に思った永瀬は、藤田の力になることを決意。

そして後日。藤田の自宅にミネルヴァ不動産の営業担当、豹堂レオン（ひょうどうれおん）と西岡将生（にしおかまさき）を呼び、4者でサブリース解約について話し合うことに。

そこで永瀬は、家賃減額のリスクを伝えずに契約を結ばせる、ミネルヴァ不動産のやり方が、借り手の権利が手厚く守られる借地借家法を逆手に取ったものであると非難しますが…

サブリース（転貸借）とは

サブリースは、賃貸借契約の一種で、オーナー（所有者）がサブリース会社に1棟貸しした賃貸物件を、サブリース会社が借主に貸すことをいいます。サブリースは転貸借、いわゆる又貸しのことです。

オーナー・サブリース会社・借主の3者は、以下のような関係にあります。

オーナー（貸主）⇆サブリース会社（借主兼貸主）⇆借主

サブリースするメリット

オーナーはサブリースをすると、所有する賃貸物件を管理する手間を省けます。物件の運営や管理をサブリース会社に代わりに行ってもらうのです。

さらにサブリースでは、空室や滞納が発生しても家賃が入ってきます。

このようにサブリース物件の賃貸経営には、管理業務の全部または一部を業者に委託できる・家賃保証されるという良さがあります。

サブリースする際の注意点

ただし、オーナーはサブリース会社に家賃収入の10～20％ほどの管理手数料（通常の管理委託の手数料は賃料の3～10％）を支払う必要があり、修繕費・原状回復費・固定資産税などは貸主負担であることに注意が必要です。

さらに、サブリース物件は解約・賃料減額をめぐるトラブルが絶えません。2020年12月15日には「サブリース新法」が施行され、サブリース業者による誇大広告の禁止・不当な勧誘等の禁止・重要事項説明の義務化などが取り決められました。

サブリース解約とは

サブリース解約とは、サブリース会社と結んだサブリース契約を解約することをいいます。ただし、借地借家法に基づき、オーナーよりも借主であるサブリース会社の権利が優先されるため、サブリース契約はオーナー都合で解約するのが大変です（一方、サブリース会社都合の解約は認められやすい）。

また仮にサブリース契約を解約でき、売れたとしても一般的な物件と比べて売却代金が低くなる（割安になる）傾向にあります。なぜなら、サブリース物件は金融機関からの評価がよくないからです。

サブリース物件を売却する方法

サブリース物件を売却する方法は大きく分けて2つあります。サブリース契約を結んだまま売却する方法と、サブリース契約を解約し、普通の物件として売却する方法です。

【方法1】サブリース契約を結んだまま売却

サブリース契約を結んだまま売却する場合、サブリース会社の承諾が必要です。この方法では、サブリース契約が新しいオーナーに引き継がれるため、承認を得られたとしても買い手が付かず、値下げせざるを得ない可能性があります。

【方法2】サブリース契約を解約し、普通の物件として売却

サブリースの契約書に中途解約可と記載されていたり、契約期間中の解約可能な時期が明記されていたりする場合、サブリース契約を解約できます。

この時もし中途解約不可と記載されている場合でも、「ローン返済が困難など、生計維持のために売却が必要」のような正当事由があれば、解約できる可能性があります。

また、解約に際して、家賃3～12か月分の違約金が発生する恐れがありますので、ご注意ください。

サブリースとリースバックの違い

サブリースと混同されやすい用語にリースバックというものがあります。リースバックは、所有する物件を売却して代金を得ながら、買主と賃貸契約を結んで住み続ける方法です。

両者は名前が似ているためか間違われやすいですが、主に次のような違いがあります。

所有者

リースバックでは、所有権が物件の持ち主から買主に移ります。一方、サブリースでは所有権が移りません。所有権は依然として物件の持ち主のもとにあります。

居住者

リースバックでは元所有者が居住者となりますが、サブリースでは元所有者とは無関係の第三者が居住者となります。借主を決めるのはサブリース会社なので、オーナーは借主を選べません。

お金の流れ

リースバックでは、「売却代金」が一括あるいは分割で、買主から売主（元所有者）のもとに入ってきます。一方、サブリースでは「リース料金（サブリース会社からオーナーへ支払われるもの）」「家賃（借主からサブリース会社へ支払われるもの）」という2種類のお金の流れがあります。

サブリース物件は任意売却できる？

サブリース物件を一般売却しようとしたが、ローン残債が売却代金よりも多いためにできなかったという方は、任意売却を検討されてはいかがでしょうか。

任意売却は、債権者や保証人の同意を得て行う不動産の売却方法をいいます。なお、サブリース物件を任意売却する際は、サブリース会社の同意も必要です。

サブリース物件は「収益性の低さ」と「解約難易度の高さ」から「買い手が付きにくい」という特徴がありますが、任意売却の交渉ノウハウを持つ業者に依頼すれば、買い手を見つけられるでしょう。

任意売却をすると、差し押さえや競売・公売を未然に防げます。赤字の拡大を放置するのは危険です。これ以上ローンが膨らむ前に、早急に任意売却されることをおすすめします。

まとめ

サブリースとは、オーナーがサブリース会社に賃貸物件を貸し、さらにその物件を借主に貸すことで、家賃収入を得る賃貸借契約です。

サブリース物件は、一般的な物件よりも売却の難易度は高くなりますが、早い段階で実績の豊富な業者に依頼すれば、きっと買い手を見つけられるでしょう。

株式会社ミライエは、任意売却（実績3,000件以上）を取り扱う不動産業者です。一般的に売却が難しいとされているサブリース物件も、弊社会員の個人投資家（その数2万人以上）が買い取りいたします。

任意売却後のリースバック・買い戻しにも対応していますので、住宅ローン・借金・税金滞納にお困りの方、住み続けたいという方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにてご相談を受け付けております。