【正直不動産】契約解除｜任意売却の仲介業者は変更できる？解除方法も紹介

「仲介業者と結んだ媒介契約を解約したい」

所有する物件を一般販売できないことがわかり、任意売却することに決めた方の中には、このようにお考えの方がいるのではないでしょうか。

そこで今回は、NHKでドラマ化もされた人気漫画『正直不動産』の第8巻「契約解除」（NHK『正直不動産2』では第8話「無限ループ地獄」）の内容に関連して、任意売却における契約解除について解説します。

この記事では、任意売却の仲介業者を変更すべきケース、任意売却の仲介業者と結んだ媒介契約を解除する方法を紹介しています。住宅ローンなどの借金・税金滞納で、物件が競売・公売になりそうな方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第59～60話「契約解除」のあらすじ

ある日、登坂不動産の営業マン、永瀬財地（ながせさいち）は、中古マンションの購入を希望するメーカー勤務の30代男性、海野慶人（うんのけいと）と商談をしていました。

海野本人は購入に前向きな姿勢を見せていましたが、永瀬は将来的な購入リスクが高いケースだと感じ、購入を見送るよう提案。

ところが、永瀬が海野を事務所の外まで送り出した後、そこへ同社で営業成績8か月連続トップを誇る営業マン黒須圭祐（くろすけいすけ）がやって来て、海野を呼び止めます。

結局、近くの喫茶店で黒須から説明を受けた海野は、中間金（手付金よりも安いが、契約解除に双方の合意が必要な費用）を支払って購入することに。

しかし後日、黒須のもとに海野から電話が。話を聞くと、妻が入院したらしく…

任意売却における契約解除とは？

任意売却における契約解除とは「仲介業者を介して不動産を任意売却するとき、一度結んだ媒介契約をなかったことにすること」をいいます。

契約解除の申し出は、売主からする場合もあれば、買主からする場合もあります。

任意売却の仲介業者は変更できる？

任意売却の仲介業者は、契約期間（多くの場合、3か月以内）であっても、正当な理由（仲介業者の怠慢・囲い込み・宅建業法違反など）があれば、変更可能です。

ただし、下記の3種類の媒介契約のうち、どの媒介契約を結んだかよって変更方法が異なります。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の仲介業者と契約できるタイプの媒介契約です。他の仲介業者に変更する場合であっても、既に契約している仲介業者との契約を解約する必要がありません。

一般媒介契約には明示型と非明示型の2種類があります。明示型の場合は依頼者が仲介業者に対して、他にどの仲介業者に依頼しているのかを通知する義務があります。一方、非明示型の場合は通知義務がありません。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、不動産の依頼主が仲介業者1社のみと結ぶ媒介契約のことです。一般媒介契約とは異なり、独占契約なので、複数社と契約できません。

そのため、他の仲介業者に変更する場合、既に契約を結んでいる仲介業者との媒介契約を解約する必要があります。なお、自分で買い主を見つけて買主と直接取引することもできます（自己発見取引）。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、複数社と契約できない媒介契約です。

そのため、他の仲介業者に変更する場合、既に契約を結んでいる仲介業者との媒介契約を解約する必要があります。

ただし、専任媒介契約のように、自分で買い主を見つけて買主と直接取引することはできません。

任意売却の仲介業者を変更すべきケース

では、任意売却の仲介業者はどんな時に変更すべきでしょうか。以下のようなケースでは、任意売却の仲介業者を変更されることをおすすめします。

こまめに連絡してくれない

任意売却にはタイムリミットがあります。競売・公売の開札日を過ぎてからでは行えません。もし買主が見つからなかったら、競売・公売までの時間が無駄に過ぎていくだけです。

そのため、任意売却を依頼した仲介業者が、こまめに連絡してくれない業者である場合、仲介業者が変更した方が良いでしょう。

債権者との交渉を進めてくれない

任意売却は、債権者との交渉が進まないと、競売・公売を取り下げられません。しまいには物件が差し押さえになってしまいます。

契約を結んだ仲介業者が債権者との交渉を進めてくれない場合は、他の仲介業者を変更しましょう。

希望に応じてくれない

任意売却を依頼した仲介業者が、契約締結時に告げた希望に応じてくれない場合も、変更したほうが良いでしょう。

依頼する仲介業者によっては、「リースバック・買い戻しで住み続けたい」といった希望に応じてくれない恐れがあります。

任意売却後のサポートを期待できない

任意売却を依頼した仲介業者からの、任意売却後のサポートを期待できない場合も、仲介業者の変更を視野に入れることをおすすめします。

サポートが手厚い仲介業者に依頼すれば、不明な点があった時などに、いつでも相談できるでしょう。

なおミライエでは、リースバックの家賃を月々無理のない額に設定できるなど、任意売却後も全面的に依頼者様をバックアップしております。

任意売却の仲介業者と結んだ媒介契約を解除する方法

任意売却の仲介業者と媒介契約を結んだ方の中には、やっぱり媒介契約を解除したいという方もいるのではないでしょうか。

そこで以下では、任意売却の仲介業者と結んだ媒介契約を解除する方法を2つご紹介します。

電話または訪問

任意売却の仲介業者と結んだ媒介契約を解除したい方は、まず電話をしましょう。媒介契約を解除したい旨を伝えれば、応じてくれます。

なお、あらかじめ担当者と連絡を取り、仲介業者の事務所に訪問することも可能です。

内容証明郵便

仲介業者と結んだ媒介契約を解約するとき、内容証明郵便（誰が誰にいつどのような内容で送ったかを証明する郵便サービス）を送るという手もあります。

この方法は、受け取った配達記録が残るので、仲介業者が悪徳業者の可能性がある場合に有効です。

まとめ

任意売却における契約解除とは、仲介業者を介して不動産を任意売却するとき、一度結んだ媒介契約を白紙にすることです。

任意売却の実績3,000件以上を誇る不動産業者、株式会社ミライエでは、リースバック・買い戻しも取り扱っています。

住宅ローンなどの借金および滞納税の返済にお困りの方、任意売却後も住み続けたい方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談を承っております。