【正直不動産】がけ条例｜がけ地・傾斜地は任意売却・リースバックできる？

「がけ地・傾斜地を所有しているが、使っていないので手放したい」「そもそも売れるのか」

がけ地・傾斜地は活用するのが難しく、維持費が無駄にかかるケースが多いため、このようにお思いの方は多いのではないでしょうか。

そこで今回は、『正直不動産』という人気マンガの「がけ条例」の回を紹介したうえで、がけ地・傾斜地について解説します。

この記事では、住宅ローンが売却代金よりも多いケースでも行える売却方法、任意売却や、売却した後に賃貸で住み続ける方法、リースバックについても説明しています。

住宅ローンなどの借金・税金滞納でお困りの方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第131～132話「がけ条例」のあらすじ

登坂不動産の営業マンである永瀬財地（ながせさいち）は、杉並区にある中古戸建の売却（仲介）を依頼され、後輩の十影（とかげ）とともに、購入希望者に物件を案内しました。

玩具メーカーに勤務する雨宮大晴（あめみやたいせい）は、購入後に増築して、家の裏に子供部屋を建てようと思っているとのこと。

しかし、永瀬はこの中古戸建が「がけ条例」の規制対象なのではないかと危惧していました。

実際に確かめるべく、壁によじ登ると、ブロック塀の内側が30㎝以上盛り土されており、隣地との地盤面の高低差が2mを超えています。これでは子供部屋を増築できません。

しかも安全基準を満たす2m超えの擁壁を作るには、工事費用を数百から数千万円かける必要があります。結局、雨宮から「話が違う」と言われ、成約ならず。

実はこの一件の前に、永瀬は元同僚で現在ブローカーの桐山貴久（きりやまたかひさ）から、杉並の中古戸建の仲介をしないようアドバイスされていました。しかし、桐山の本当の狙いは…

がけ地・傾斜地とは

がけ地・傾斜地はどちらも土地の一種で、ともに法的な定義はありません。一般的に、斜めに傾いている土地を傾斜地、傾斜地よりも傾斜が急な土地をがけ地と呼びます。

どちらも大雨などの水災被害に遭って崩れるリスクがあることなどから、簡単に建物を建てられません。

しかし、擁壁（高低差のある土地が崩れないために造る壁）工事をして安全を確保したり、宅地造成工事（農地や森林など宅地以外の土地を宅地にするために土地の形質を変える工事）をしたりすれば、建物を建てられる可能性があります。

がけ条例とは

がけ条例とは、がけの上あるいは下に位置する敷地に建物を建てる際、かけられる制限・規制のことです。

どういった土地をがけ地と呼ぶのか、擁壁を建てる必要のある基準などが、条例という形で自治体ごとに取り決められています。

“がけ”の定義は自治体ごとに異なりますが、「高さ2～3mを超え、傾斜30度以上ある土地」をがけ地と呼ぶことが一般的です。

東京都の「がけ条例」（東京都建築安全条例第6条）

東京都建築安全条例の第6条では、がけに近接して建築物を建築するときの制限を設けています。高さ2mを超え、傾斜1/2勾配を超えるがけの近くに建物を建てる場合、がけの下端から水平距離で高さの2倍はスペースを空ける必要があります。

なお、2mを超える擁壁を建て、安全を確保すれば、「がけ条例」の制限を受けずに建物を建てられます。

出典：東京都北区 建築敷地周辺に高低差がある場合（東京都建築安全条例第6条）

がけ地・傾斜地を売却する際の注意点

がけ地・傾斜地を売却する際、「がけ条例」の対象かどうかによって、売却しやすさが変わります。また、擁壁が設置されていても、経年劣化などによって安全性が確認できない場合、擁壁の状態が売却価格に影響を及ぼすことがあります。

がけ地・傾斜地は任意売却・リースバックできる？

がけ地・傾斜地を一般売却しようとした方の中には、住宅ローン・借金・税金が売却代金よりも多く、一般売却できなかった方もいるのではないでしょうか。

そういった方におすすめの方法が任意売却です。がけ地・傾斜地やその上に建つ建物は、この任意売却とリースバックができます。

任意売却

任意売却は、債権者と交渉して抵当権（債務者が借金を返済できないとき、担保に入れた不動産などによって債権者が弁済を受けられる権利）を抹消してもらい、不動産を売却する方法です。

任意売却には以下のメリットがあります。

• 競売・公売よりも高く売れる
• 差し押さえを回避できる
• 残債を分割で返済できる
• 膨らんだ遅延損害金・固定資産税などを処理できる
• プライバシーが守られる
• リースバックで住み続けられる

リースバック

リースバックとは、不動産を売却後、買主と賃貸借契約を結んで住み続けることをいいます。

その際、住み続けるにしても「賃貸ではなく持ち家が良い」という方には、買い戻しがおすすめです。

買い戻しは、売却した不動産を再購入することです。数年かけて買い戻し資金を貯める必要がありますが、買い戻しを希望される方も多くいます。

まとめ

がけ地・傾斜地とは、斜めに傾いている土地のことです。このがけ地・傾斜地を売却する際、「がけ条例」の対象かどうか、擁壁工事の必要性が売れやすさが変わります。

株式会社ミライエは、任意売却（実績3,000件以上）を取り扱う不動産業者です。

今回ご紹介したようながけ地・傾斜地も取り扱っており、任意売却後のリースバック・買い戻しにも対応可能です。

住宅ローンなどの借金・税金滞納でお困りの方、住み続けたい方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休・無料でご相談を受け付けております。