【正直不動産】定期借家契約｜リースバックで長く住むには普通借家契約

NHKで2024年1月から放送が始まった『正直不動産2』は、主演の山下智久さん演じる不動産営業マン、永瀬財地（ながせさいち）が、ひょんなことから嘘がつけなくなってしまう物語です。

原作マンガには「定期借家契約」の回（『正直不動産』18巻より）がありますが、皆さんも興味のあるテーマなのではないでしょうか。

そこで今回は、「定期借家契約」と「普通借家契約」について説明します。リースバックで「資金調達したい」「住み続けたい」という方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第137～138話「定期借家契約」のあらすじ

ある日、登坂不動産に一本の電話が。永瀬が電話に出ると、電話の主は永瀬が2年半前に担当した顧客、山口ヒロトでした。山口はロックスターを夢見るフリーターの青年で、これまでに近隣からの苦情15回、家賃滞納8回を繰り返すトラブルメーカーです。

賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類がありますが、山口が結んでいたのは、契約期間満了後に契約し直す必要のある「定期借家契約」でした。そのため、退去する必要があったのです。

さっそく永瀬と後輩の月下（つきした）は山口が住むアパートへ向かい、退去するよう説得を試みます。しかし山口は「出ていかない」の一点張り。何を言っても出ていこうとしません。結局2人は、山口を説得できないままアパートを後にします。

事務所に戻ると月下は、課長の藤原結弦（ふじわらゆづる）から「山口さんに退去してもらうよう説得しろ」と指示されます。

後日、月下が再びアパート前まで行くと、そこには荷物を運ぶ山口の姿が。話を聞くと、永瀬から正直に言われた通りだと思い、実家へ帰ることを決めたのだと言います。こうして山口が退去を決断してくれて一件落着。のはずですが、なぜだかすっきりしない月下は…

リースバックとは？

リースバックとは「不動産を売却することで売却代金を手に入れ、その後買主と賃貸契約を結び、住み続けること」です。リースバックは任意売却（住宅ローン残債が残っているときに債権者の同意を得て行う不動産売却）と併用されることがあります。

「残債額が大きいために通常のリースバックができなかった」という方は、任意売却によるリースバックを行いましょう。なおリースバック後、「一度売却した家に対する思い入れが強く、再購入を希望する」という方には買戻しがおすすめです。

リースバックの流れ

リースバックをする時の流れは、以下の通りです。

問合せ

リースバックをご検討されている方は、まずリースバック業者に問合せをしましょう。なおミライエでは、電話・Web・メール・LINEにて年中無休でご相談を承っております。

査定

次に査定です。査定では、担当者からリースバックの売却代金と家賃の目安を告げられます。ただしあくまでも仮査定ですので、のちに行う現況調査の結果次第で、リースバックの売却代金と家賃が変動する可能性があります。

現況調査

現況調査では、売却する物件の室内状況や周辺環境を調査します。この情報をもとに、最終的なリースバックの売却代金と家賃が決まります。

契約成立（売却代金受け取り＆賃貸スタート）

不動産売買契約と賃貸借契約を結びます。不動産売買契約が成立したら、売却代金を手に入れられます。住宅ローンをはじめとする借金の返済や滞納税の支払いに充てましょう。賃貸借契約が成立すると、売却した家に賃貸で住み続けられます。

リースバックの賃貸借契約の形態

リースバックする際に締結する賃貸借契約は、定期借家契約（定期賃貸借契約）と普通借家契約（普通賃貸借契約）の2つに分けられます。

定期借家契約（定期賃貸借契約）

定期借家契約とは、借り主が希望しても貸し主が再契約に応じなければ住み続けられない契約のことを言います。定期借家契約の契約期間は、1年未満から3年などさまざまです。

この定期借家契約は、再契約できる「再契約型定期借家契約」と再契約できない「非再契約型定期借家契約」に分けられます。

再契約型定期借家契約

再契約型とは、その名の通り再契約できる定期借家契約のことです。住み続けられるうえに、再契約に伴う敷金や礼金の支払いがありません。

ただし、再契約は新しく契約を結ぶことになるため、貸主から賃料の大幅な値上げを再契約の条件として提示される可能性もあります。貸主が「賃料アップが認められなければ再契約をしない」というスタンスの場合、借主は退去を余儀なくされます。

非再契約型定期借家契約

非再契約型とは、再契約できない定期借家契約のことです。契約が終了してしまうと、退去しなければならず、住み続けられなくなります。

普通借家契約（普通賃貸借契約）

普通借家契約とは、原則として借り主が希望すれば更新できる契約のことです。普通借家契約の契約期間は1年以上、多くの場合2年に設定されています。普通借家契約の場合、借主の同意がない限り賃料の値上げはできません。

リースバックで長く住み続けたい人は普通借家契約

「次の住み家が決まっている」「すぐ引っ越す」という方の場合、定期借家契約がおすすめです。しかし、リースバックで「長く住み続けたい」という方は、普通借家契約を結びましょう。

なぜなら定期借家契約を結ぶと、契約期間が終了したり、再契約ができなかったりすれば、退去しなければならず、住み続けられなくなってしまうからです。

「住宅ローンや借金、税金を滞納してしまい、自宅が競売あるいは公売になってしまった」「借金を減らしたい」「自宅を売却後も住み続けたい」という方はぜひ、任意売却によるリースバックをご検討ください。

まとめ

リースバックとは「不動産を売却することで売却代金を手に入れ、その後買主と賃貸契約を結び、住み続けること」です。定期借家契約だと契約期間が終わったり、再契約ができなかったりする場合、退去しなければいけませんが、普通借家契約であれば長く住み続けられます。

株式会社ミライエは、任意売却はもちろんのこと、リースバックや買戻しに対応している不動産会社です。「借金返済のために資金調達したい」「長く住み続けたい」という方は、お気軽にお問い合わせください。