【正直不動産】オーナーチェンジ｜賃貸中の物件は任意売却＆リースバックできる？

「投資用に所有する賃貸中の物件を売りたい」と考える不動産オーナーの方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、『正直不動産』という人気漫画の「オーナーチェンジ」の回を参考に見ながら「オーナーチェンジ」について解説します。

この記事では、競売・公売・差し押さえを取り下げられる方法、任意売却とリースバックをされる際の注意点も説明しています。

住宅ローンをはじめとする借金滞納や、税金の支払いにお困りの方は、ぜひご覧ください。

【正直不動産】第135～136話「オーナーチェンジ」のあらすじ

市役所職員の旗憲優（はたのりまさ）は賃貸戸建てで愛犬と暮らしています。

しかしある日、自宅に「賃貸借人変更通知書」なるものが届き、新しいオーナーから連絡が。その時に「ペットを飼うのは契約違反」と言われてしまいます。

困った旗は管理会社のミネルヴァ不動産に相談。

ところが、保管していたはずのペット飼育申請書の控え書類を紛失してしまったため、同社の営業担当の豹堂レオン（ひょうどうれおん）から、契約違反であるとして退去を求められます。

しまいには、ペット禁止に長年違反して飼育をしていたという理由で、リフォーム代100万円を請求され…

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、賃貸借契約中、入居者（借主）がいる状態で物件オーナーが変わることをいい、こうした物件をオーナーチェンジ物件と呼びます。

このオーナーチェンジ物件はオーナーが変わるだけなので、売却のために入居者を説得して退去してもらったり、退去費用を負担したりする必要がありません。

一方、借主はオーナーが変わっても原則、契約更新することができ、継続して住み続けられます。

ただし、オーナーによって方針が異なるため、借主は影響を受ける可能性があります。
例）家賃の値上げ、ペット不可　など

賃貸中の物件は任意売却＆リースバックできる？

賃貸中の物件は、入居が住んでいる状態でも売れますが、住宅ローンなどの借金や税金の滞納額が売却代金よりも多いと一般売却はできません。

そうした場合によく行われるのが任意売却です。任意売却とリースバックが併用されることもあります。

任意売却

任意売却は、金融機関・保証会社といった債権者(お金を貸す側)から抵当権（借金を回収できなかった時に備え、債権者が債務者の不動産を担保に設定できる権利）解除の承諾をもらうことで行える不動産売却です。

任意売却をすると、私財や家財道具などが差し押さえに遭うのを予防したり、差し押さえの次の段階である、競売・公売を取り下げられたりできます。また、残債は分割払いすることが可能です。

リースバック

リースバックは、売買契約と賃貸借契約を結び、物件の売却後も住み続ける方法のことです。

任意売却後にリースバックされる方の中には「所有権を取り戻し、再び持ち家として住みたい」という希望で、買い戻し（売却した物件を再度購入すること）される方もいらっしゃいます。

賃貸中の物件を任意売却＆リースバックする時の注意点

賃貸中の物件を任意売却・リースバックする際、次の点に注意しましょう。

あらかじめ入居者に説明が必要

賃貸中の物件を任意売却するとき、入居者に前もって説明する必要があります。

オーナーが変わること、お住まいの賃貸物件を売ろうと思っていること、最悪の場合、競売・公売で退去になる恐れがあることなどを入居者に事前説明をしておかないと、後になってトラブルになる恐れがあります。

現況調査で入居者の協力が必要（競売と同時進行の場合）

住宅ローンなどの借金滞納から3か月以上過ぎ、物件が競売になっている場合、裁判所の職員が競売物件の調査（現況調査）にやって来ます。

物件の外観を確認するだけでなく、室内の立ち入り調査も行うため、入居者にその旨を伝えておくようにしましょう。

現況調査では、差し押さえのように居住者の物品が押収されることはありません。ただし、競売物件サイトに掲載したり、査定額（入札価格）を決める際の判断材料にしたりする目的で、部屋の内部を写真撮影されることならあります。

一方、居住者が現況調査に応じない場合、鍵を破壊して室内に立ち入ることが裁判所の職員には認められています。居住者の意思に反して家の中に入られたことや鍵修理費用のことがトラブルの元となり得ますので、注意が必要です。

競売と同時進行で任意売却を検討されている物件オーナーの方は、競売の現況調査の日程を、あらかじめ居住者に知らせておきましょう。

まとめ

オーナーチェンジとは、賃貸借契約中、借主（入居者）が住んでいる状態で不動産オーナーが変わることです。賃貸中の物件を任意売却される際は、入居者に売却の意向や現況調査の予定をあらかじめ伝えておくことで、売却活動を円滑に進められるでしょう。

株式会社ミライエは、任意売却を取り扱う不動産業者です（任意売却実績3,000件以上）。

任意売却のご依頼をいただいた物件は、弊社会員の個人投資家（その数2万人以上）が買い取ります。賃貸併用住宅のリースバックや買い戻しも取り扱うことが可能です。

住宅ローン滞納、税金の支払いにお困りの方は、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて、年中無休・無料でご相談を受け付けております。