【正直不動産】賃貸仲介手数料上限値｜任意売却＆リースバックにかかる費用

2022年4月よりNHK総合にて放送された『正直不動産』の続編ドラマ『正直不動産2』をご存じでしょうか。同作品は山下智久さんが主演を務めているということもあって、とても人気のシリーズだといいます。

原作漫画（『正直不動産』第8巻）に賃貸仲介手数料上限値の回がありますが、リースバックをして賃貸で住み続けようと思っている方は、詳しく知っておきたいテーマではないでしょうか。そこで今回は、賃貸仲介手数料上限値について解説します。

この記事では、上限を超える仲介手数料を違法に請求された時の対処法や、任意売却＆リースバックにかかる費用について説明しています。「自宅を売却して代金を得た後、そのまま住み続けたい」という方はぜひご覧ください。

【正直不動産】第57～58話「賃貸仲介手数料上限値」のあらすじ

ある日の寒空の下。登坂不動産の店舗前で、壁に貼り出された間取り図をじっと眺める男性の姿がありました。同社の営業担当者である月下咲良（つきしたさくら）は、その様子を3日連続で見かけたので「お部屋を探していらっしゃいますよね？」と声をかけます。そして、その男性を暖かい店舗内へ案内することに。

席に着き、話を聞くと、その男性が荻原隆矢（おぎわらりゅうや）という名前で、ウェブデザイナーとして働いていること、近々友人と会社を立ち上げるらしく、これを機に実家を出て一人暮らしを始めようと思っていることがわかりました。

月下は、その荻原から築年数や最寄り駅、間取りといった具体的な希望条件を聞き出します。調べてみると、良さそうな物件が3件ヒット。さっそく内見へ行くことに。ところが内見を終え、再び事務所に戻ってくると、荻原は突如「家賃を支払い続けられるか」という不安にさいなまれ、表情を曇らせていました。

そこでカスタマーファーストがモットーの月下が、部長の大河（おおかわ）に仲介手数料を値引きできないか相談します。ですが、売上にうるさい大河が仲介手数料の値引きなど了承するわけがありません。こっぴどくられてしまいます。

するとそこへ、大河の怒鳴り声を聞きつけた月下の先輩、永瀬財地（ながせさいち）がやって来ます。ところが永瀬は、月下から事情を聞くやいなや、事態を収束させるような発言をするのかと思いきや、火に油を注ぐようなことを口走り、これがさらに大河の逆鱗に触れ…

仲介手数料とは

仲介手数料とは、仲介業者を介して不動産売買する時に、仲介業者に対して支払う成功報酬のことをいいます。仲介手数料には、売買の仲介手数料と賃貸の仲介手数料の2つがあります。

売買の仲介手数料

売買の仲介手数料とは、不動産仲介業者を介して売買契約を結んだ場合に、依頼者が仲介業者に支払う成功報酬のことです。

売買契約が結ばれると、売主は仲介を依頼した業者に、買主は仲介を依頼した業者は買主に成功報酬として仲介手数料を払います（このような取引を片手仲介と呼びます）。

なお、売主と買主が同一の仲介業者に仲介を依頼した場合、仲介業者は売主と買主の双方から仲介手数料を得られます（このような取引を両手仲介と呼びます）。

この仲介手数料の上限値は、売却価格がいくらかによって異なります。

売買の仲介手数料は、上記の速算法と呼ばれる計算方法によって目安の金額を把握できます。例えば、売却価格が1,800万円の場合、1,800万円×3%＋6万円＋6万円で売買の仲介手数料は66万円までかかる可能性があります。

仲介業者を介して一般売却や任意売却するとき、この金額を支払うことになりますので注意しましょう。なお、土地の売買では消費税はかかりません。

賃貸の仲介手数料

賃貸の仲介手数料とは、不動産仲介業者を介して賃貸契約を結んだ場合に、依頼主が仲介業者に支払う成功報酬のことです。

賃貸の仲介手数料として、最大で家賃の1か月分＋消費税を支払います。そのため、家賃が7万円の場合、賃貸の仲介手数料が7.7万円（税込）までかかる可能性があるというわけです。仲介業者を介してリースバックしようと思っている方は気を付けましょう。

賃貸仲介手数料上限値とは

賃貸仲介手数料上限値とは、仲介業者を介して賃貸契約を結ぶ時に、依頼主が仲介業者に対して支払う成功報酬の上限のことです。借主と貸主は仲介業者に対して、以下のいずれかの形で賃貸仲介手数料を支払うことが一般的です。

• 借主：家賃1か月分、貸主：無料
• 借主：家賃0.5か月分、貸主：家賃0.5か月分
• 借主：無料、貸主：家賃1か月分

宅建業法46条に「その額を超えて報酬を受けてはならない」と規定されているため、仲介業者は、家賃の1か月分＋消費税を超えて賃貸仲介手数料を請求することはできません。なぜなら、宅建業法46条に「その額を超えて報酬を受けてはならない」と規定されているからです。

仲介手数料の上限の法改正とは

遠方にある老朽化した物件を仲介するとき、仲介業者は現地へ出向いて調査する必要があり、費用が高くつきます。そのため仲介業者としては、仲介手数料を得られたとしてもわりに合いません。しかも日本では空き家が社会問題となっています。

そこで2018年1月、「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が設けられ、売買の仲介手数料の上限が一部のケースで引き上げられました。

この特例により、売却価格400万円以下（税抜き）の空き家（低廉な空き家と呼びます）については、売主が仲介業者に対して、従来の報酬に加えて現地調査等の費用も支払う必要があります。また、その金額の上限は18万円＋消費税＝19.8万円と決められています。ただし、買主は現地調査等の費用の負担はないため、買主の支払う仲介手数料は従来と変わりません。

仲介手数料は上限を超えて請求されることがある？

先ほど、仲介手数料は上限を超えて請求されないと説明しましたが、一部例外もあります。

上限を超える仲介手数料を請求されるケース

仲介手数料は通常のサービスに加え、オプションにあたるサービスを仲介業者に依頼した場合、発生する可能性があります。以下はその一例です。

• 遠方の物件を売却する際にかかる交通費
• 広告宣伝の追加費用

上限を超える仲介手数料を違法に請求された時の対処法

仲介業者から上限を超える仲介手数料を正当な理由なく違法に請求された場合、支払ってはなりません。なぜなら、その仲介業者が悪徳業者である可能性があるからです。不明点等がある時は、仲介業者が所属する宅地建物取引業保証協会に相談しましょう。窓口が各都道府県に設置されています。

任意売却＆リースバックにかかる費用

住宅ローン・借金・税金の返済に困っていると、「自宅を一般売却して借金を返済しよう」という考えが頭をよぎることと思います。ですが一般売却は、残債が売却代金よりも多いと、したくてもできません。

しかし任意売却（金融機関や保証会社といった債権者の合意のもと行う不動産の売却手法）なら、残債が売却代金よりも多くてもできます。しかも、ただ任意売却するだけでなく、任意売却とリースバックを併用すれば、「売却代金の獲得」と「住み続けること」の両方を達成できます。

では、この任意売却＆リースバックは、行うのにどれだけ費用がかかるでしょうか。以下では、任意売却＆リースバックにかかる費用をご紹介いたします。

仲介手数料

仲介手数料は、先ほどご説明した通り、売主（売買の場合）あるいは借主（賃貸の場合）が仲介業者に支払う成功報酬のことです。売買の仲介手数料も賃貸の仲介手数料も、多くの場合、売却代金から差し引かれます。

住民票・印鑑登録証明書

住民票と印鑑登録証明書の取得費用がそれぞれ300円程度かかります。その他の費用を以下で紹介しますが、リースバックの家賃を除き、売却代金から捻出できる場合がほとんどです。

登録免許税（抵当権抹消費用）

登録免許税とは、登記手続きする時にかかる税金のことです。法務局に行って支払います。一件あたり1,000円かかります。

司法書士への報酬（抵当権抹消費用）

登記手続きの一種である抵当権の抹消は、自分で行うこともできますが、司法書士に代行してもらうケースが一般的です。司法書士に依頼する場合は報酬を支払いましょう。相場は2～5万円です。

売買契約書の印紙税

売買契約書の印紙税は売却代金によって異なりますが、多くの場合、1万円前後かかります。

ローン一括返済手数料

ローン一括返済手数料とは、売主が住宅ローン一括返済する場合、金融機関に対して支払う手数料のことをいいます。目安は残高の1％で、相場は2～5万円です。

滞納税

住宅ローンを滞納している方の中には、税金を滞納してしまっている方もいることでしょう。納付が遅れた住民税・都市計画税・固定資産税も支払う必要があります。

管理費・修繕積立費（マンションの場合）

売却する物件がマンションの場合、管理費・修繕積立金も支払う必要があります。今住んでいるマンションを任意売却＆リースバックするつもりの方は、お気を付けください。

リースバックの家賃または引っ越し費用

リースバックの家賃は「リースバックの売却価格（市場価格の70～90％）×利回り÷12」で目安の金額を求められます。たとえば、リースバックの売却価格1,500万円、利回り6%のとき、1,500万円×6%÷12でリースバックの家賃は7.5万円かかります。

なお任意売却後、退去しても構わないという方は、買主によっては引っ越し費用を出してくれる場合があります。

まとめ

賃貸仲介手数料上限値とは、仲介業者を介して不動産売却する時に、依頼者が仲介業者に対して支払う成功報酬の上限額のことです。

株式会社ミライエは、任意売却（競売・公売を回避できる方法）の実績3,000件以上を誇る不動産業者です。住宅ローンをはじめとする借金、ならびに税金の返済にお悩みの方の力になれることと思います。

任意売却後「引っ越したい」というご依頼も承っておりますが、任意売却後「住み続けたい」というご希望にもお応えしています。リースバック・買い戻しに興味があるという方も、お気軽にお問い合わせください。電話・メール・LINEにて年中無休でご相談に乗っています。