任意売却できなかったらどうなる？買い手がつかない時の対処法を解説

「任意売却ができなかったらどうなるのか？」

自宅の売却を検討している方で、こうした疑問をお持ちの方は少なくありません。そこで今回は、任意売却できなかった時に売主が直面する事態について解説します。この記事を読めば、任意売却しても自宅が売れない5つの理由や任意売却できないケースがわかるようになります。

記事の最後で、買い手がつかない時の対処法も紹介していますので、自宅売却のことでお困りの方は、ぜひご覧ください。

任意売却できなかったらどうなる？

任意売却できなかった自宅は競売になります。このとき、競売の売却代金で残債を完済できれば問題ありませんが、残債を完済できない場合は、「自己破産する」か「分割で返済」しましょう。

下記の通り残債額の大きさによって対処の仕方を変えることをおすすめします。

• 多額の残債が残るとき→自己破産
• 残債が少額のとき→分割で返済

以下では、競売と自己破産について詳しく解説します。

競売

競売とは「債権者の申し立てに応じて、裁判所が債務者の不動産を差し押さえ、強制的に売りに出すこと」です。競売になっても、売主には何1つ良いことがありません。

以下の表を見れば、様々な面（金銭面・精神面）で競売にならない方が良いことがお分かりいただけるかと思います。

自己破産

任意売却でも競売でも、売却後に残債が支払えない場合、自己破産するしかありません。自己破産とは「借金が返済できなくなった時に、裁判所の許可を得ることで、返済を免除してもらう手続きのこと」です。

自己破産すると、私財や家財道具が差し押さえられる（ただし、99万円以下の現金や20万円以内の預貯金、生活に必要なものは没収されない）代わりに、借金がゼロになります。

しかし、返済義務が連帯保証人に移るので、連帯保証人に迷惑がかかります。ただし、残債が少なく、債権者から見て回収の見込みがあれば、残債を分割で払うことも可能です。レアなケースですが、親族が連帯保証人で迷惑をかけたくない方におすすめの手法と言えます。

また、ローンの返済は免除されても、未納している税金の支払いは免除されません。 裁判所への申し立ては誰でも行うことができますが、弁護士や司法書士への依頼料が約30～60万円かかりますので、自己破産を検討されている方はご注意ください。

任意売却で自宅が売れない5つの理由

任意売却で自宅が売れない理由は、いくつか考えられますが、なかでも主な原因となっているのは次の5つです。

1. 売却価格が相場より高い
2. 立地や築年数の条件が悪く、需要が低い
3. 売り出すタイミングが悪い
4. 内覧に応じていない
5. 買主が売主に責任追及できない

以下では、詳しく解説します。

1. 売却価格が相場より高い

価格が高いと買い手は付きにくくなります。たしかに売主の皆さんは少しでも高い値で売って残債を減らしたいと思うかもしれません。債権者も債権回収したいがために、つい相場よりも高い価格に設定してしまいますが、価格以外の条件が良い物件でも価格が高いと売れにくくなります。

このように、自宅を任意売却する時は、買い手が現れるよう、物件の価値に見合った価格に設定することが大切です。

2. 立地や築年数の条件が悪く、需要が低い

駅から遠い物件や建物が古い物件は、欲しいと思う買主が少なく、売れにくい傾向にあります。しかし、立地や築年数は建物がそこに存在している以上、変えようがありません。

そのため、条件が悪くても買ってもらうには、変えられる部分（価格や室内の片付けなど）を変える必要があります。 このように、任意売却を検討している自宅の条件があまり良くない場合は、変えられない部分を「どれだけ魅力的に見せられるか」が肝となります。

3. 売り出すタイミングが悪い

任意売却は売り出すタイミングも重要と言えます。不動産売買には売れる時期と売れない時期があります。実際、新学期の前である2～3月は売れやすく、真冬の1月や真夏の8月は売れにくい（引っ越しに適していないため）と言われています。

任意売却できる期間は競売の開札日1～2日前とタイムリミットこそありますが、売れない時は不動産売買が活発な時期に売るタイミングを見直してみるのも良いでしょう。

また、不動産はすぐには売れないので、早めに売却活動を始めることも重要と言えます。実際、本来ならば売却できたはずの物件でも、売り出すタイミングが遅かったせいで競売集札のタイムリミットを迎えてしまい、任意売却できなくなったケースも少なくありません。

4. 内覧に応じていない

任意売却に内覧は欠かせません。なぜなら、買主は内覧したり物件の情報を見たりして、物件を購入するかどうか決めているからです。ただ、せっかく内覧に応じても物件の状態が良くないと、買主は買う気をなくします。内覧前に室内や庭木をきれいにしておくことで、買主の印象が良くなり、買い手が決まりやすくなるでしょう。

このように、内覧は買主が物件を購入する時の判断材料となっていいます。自宅を任意売却したい売主が応じない手はありません。

5. 買主が売主に責任追及できない

購入した物件に何らかの傷や欠陥があるとき、一般販売であれば買主は売主に責任追及したり賠償請求したりできますが、任意売却の場合は売主に「契約不適合責任」がないので、買主は売主に責任追及できません。

そのため、買主は修繕費などを自分で負担する必要があります。任意売却しても自宅に買い手がつかないのは、この点がネックとなっている可能性があるのです。

売れる売れない以前に任意売却自体できないケースもある

ここまでは、売れない物件の特徴を見てきましたが、この節では任意売却自体がそもそもできないケースを見ていきます。代表例は次の3つです。

• 債権者の同意が得られない
• 共同名義人の同意が得られない
• 保証会社が代位弁済していない

以下では、詳しく解説します。

債権者の同意が得られない

任意売却は債権者の同意が得られないと実現できません（債権者が複数いるケースでは、全員から許可を得なければならない）。 実際、以下のようなケースでは債権者が任意売却に応じてくれないことがあります。

• ローン残高が売却金額よりも多い（売却しても債権をすべて回収できないため）
• ローンを借りてから2～3年と日が浅い（詐欺だと思われるため）

また、金融機関によっては、そもそも最初から任意売却自体を認めていない銀行もあり、こういったケースでは、自宅にどれだけ売れる要素があったとしても、債権者の同意が得られなければ、任意売却することはできません。

それでも交渉次第では任意売却に応じてもらえる可能性もあるので、根気よく対処していくことが求められます。

共同名義人の同意が得られない

任意売却は債権者の同意が得られても、共同名義人（共有名義人）の同意が得られなければ、実現できません。ここでいう共同名義（共有名義）とは「同じ1つの物件を複数人で所有している状態のこと」です。夫婦や同棲、ルームシェアなどが共同名義人にあたります。

任意売却を検討しているものの、共同名義人の同意が得られていない方は、自宅が競売にならないためにも、同居人をなんとか説得して許可を得ましょう。

保証会社が代位弁済していない

通常、債務者が住宅ローンや税金を滞納すると、保証会社が代わりに支払いますが、保証会社が代位弁済していない場合、任意売却することはできません。なぜなら、保証会社による代位弁済は一定期間（債務者が借金を滞納してから約4～7か月）が経って初めて行われるものだからです。

そのため、代位弁済されていない滞納1～3か月では、任意売却できないようになっています。

買い手がつかない時の対処法

買い手がつかない時は、次の対処法が効果的です。

• 価格を下げる
• 不動産売買のプロに任せる

以下では、詳しく解説します。

価格を下げる

任意売却の販売活動を始めても、なかなか買い手がつかないことがあります。時には、売り出すタイミングが良く、内覧にも応じていているのにもかかわらず、買い手がつかない場合もあるほどです。こういったケースでは、価格や条件の悪さが買主を思いとどまらせている可能性があり、価格や条件の見直しが欠かせません。

とはいえ、築年数や立地といった部分は変えられないため、買い手がつかない時は、価格を下げることで物件の悪条件をカバーしましょう。その際、債権者の同意が必要ですが、価格交渉は売主が債権者へ直接頼んでも要求に応じてくれない可能性が高いので、任意売却を行なう不動産会社に依頼する必要があります。

不動産売買のプロに任せる

物件を売却して完済できるケースであれば個人でも対処できますが、それ以外のケースでは、不動産会社に依頼をしないと任意売却できないのが現状です。そのため、任意売却する時は自己判断をせず業者に依頼しましょう。

個人で販売活動をすると、希望通りの価格で売却できなかったり、手間がかかったりします。しかし、不動産売買のプロである業者に任せれば、希望に沿った価格で売却できるうえに、手続きもスムーズです。

また、不動産売買の専門的な知識はもちろんのこと、長年の経験から培ったノウハウを有しているため、個人では行なうのが大変な債権者との交渉も難なくこなします。さらに、売却後の残債計画ついても相談できるので、販売活動に慣れない方も安心です。

任意売却で売りに出している自宅がなかなか売れずお困りの方は、業者に依頼してみてはいかがでしょうか。

まとめ

任意売却できなかった自宅は「競売」になります。このとき、競売の売却代金で残債を完済できない場合は「自己破産する」か「分割で返済」しましょう。

任意売却で自宅が売れない理由は「価格が相場より高い」「立地や築年数の条件が悪く、需要が低い」「売り出すタイミングが悪い」「内覧に応じていない」「買主が売主に責任追及できない」の5つです。

なお、「債権者の同意が得られない」「共同名義人の同意が得られない」「保証会社が代位弁済していない」ケースでは任意売却自体できませんので、ご注意ください。

買い手がつかない時、「価格を下げる」と売れやすくなりますが、「不動産売買のプロに任せる」のも1つの手です。

ミライエでも任意売却に対応していますので、自宅の売却を検討されている方は、お気軽にご相談ください。